原因

　　3大原因促使聯(lián)合開發(fā)盛行

　　1、降低調(diào)控風(fēng)險

　　“在新一輪調(diào)控下，房企聯(lián)合拿地聯(lián)合開發(fā)明顯增多，其中最為關(guān)鍵的原因還是分攤風(fēng)險”，廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿表示，今年以來，房企面臨宏觀調(diào)控風(fēng)險，同時地價水平也比此前明顯要高。因此，開發(fā)商聯(lián)手拿地首先是有利于共擔(dān)風(fēng)險。

　　今年以來，隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)再融資基本被叫停。隨著銷售回籠資金的逐步降低，開發(fā)商資金鏈逐漸收緊。并且，隨著房價的走高，地價也明顯上漲。根據(jù)最近公布的數(shù)據(jù)，截止到11月22日，已有北京、上海等多個城市土地出讓金超千億，各地土地出讓收入總體也將比去年顯著增加。而根據(jù)廣東省房協(xié)公布的數(shù)據(jù)，今年前三季度廣東房企購地單價達2071元/平方米，同比增長近1.5倍，拿地成本大幅提高。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，富力地產(chǎn)多次聯(lián)手其他拿地，但都是與合作方均分股份，似乎成為了地產(chǎn)界的“雷鋒”，目的還是為了在增加市場份額的同時降低市場風(fēng)險。11月9日，瑞銀研究報告稱，富力地產(chǎn)負債率年內(nèi)將升至120%，為業(yè)內(nèi)最高。而北京萬科高層在與五礦拿下新地塊之后，接受媒體采訪時表示，“從今年來看，合作開發(fā)的地塊和項目可能確實比往年多一些，這也是調(diào)控時期增加機會、降低風(fēng)險的一種方法。”

　　2、政府熱衷推出大型地塊

　　不過在一些發(fā)展商看來，之所以在近期頻頻出現(xiàn)房企聯(lián)合拿地的現(xiàn)象，與政府熱衷推出大規(guī)模地塊有很大關(guān)系。

　　“現(xiàn)在政府所推出的地塊，動輒數(shù)億、數(shù)十億，連這些大開發(fā)商都需要聯(lián)手才能拿下，更不要說中小房企”，漢國置業(yè)副總經(jīng)理洪小文指出，之所以聯(lián)合拿地盛行，與政府熱衷推出大規(guī)模地塊有關(guān)。洪小文表示，這對于行業(yè)發(fā)展來講并不是一件好事。

　　業(yè)內(nèi)人士也指出，其中最為明顯的例子是保利和城建，這兩家房企在廣州基本上是以財大氣粗的“獨食者”出現(xiàn)，但在廣鐵南站地塊的爭奪上，都以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。而業(yè)界傳聞，拿下廣鐵南站地塊的廣鐵集團，最終也是將與其他房企聯(lián)合開發(fā)該地塊。

　　記者注意到，開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的地塊，往往是動輒數(shù)十億、上百億的地塊。如富力等聯(lián)合所拿下的亞運城地王、天津地王等。

　　3、房企避免過度競爭

　　“還要注意一點，這些大房企聯(lián)手壟斷市場，還可以避免自身的競爭”，洪小文表示。

　　記者注意到，在去年亞運城地塊拍賣的時候，中信地產(chǎn)雖然有單獨報名，但是并沒有出價，卻最終出現(xiàn)在聯(lián)合體的名單中。

　　同樣的例子出現(xiàn)在保利和招商之間，前不久，在廈門市場上，為了順利進入廈門，保利地產(chǎn)在一個月之后與招商地產(chǎn)“化敵為友”，兩家聯(lián)手以10億元的價格，打敗萬科等開發(fā)商成功拿下了集美區(qū)的一宗住宅地塊。而就在拿下該地前的一個月，保利地產(chǎn)曾經(jīng)為了集美一塊地而激烈廝殺過。

　　英大證券研究所所長李大霄也表示，“其實聯(lián)合體越來越多，就是因為有聯(lián)合拿地的先例，從而提高了競爭門檻。只要有兩家成立聯(lián)合體，其余競爭者也都會尋找其他聯(lián)合的機會，才有可能與之對抗”。

　　焦點

　　聯(lián)手開發(fā)是短期抱團

　　過冬還是行業(yè)趨勢？

　　在新的調(diào)控形勢下，房企之間聯(lián)手開發(fā)現(xiàn)象日漸突出，從“對唱”到“小組唱”，再到“合唱團”，究竟房企聯(lián)手開發(fā)是房企短期內(nèi)抵御調(diào)控的抱團過冬行為，還是行業(yè)發(fā)展的新趨勢。對此，多名業(yè)內(nèi)人士認為，由于調(diào)控風(fēng)險長期存在，并且房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低，房企聯(lián)合開發(fā)模式成熟，并且可以發(fā)揮各自所長，聯(lián)手開發(fā)將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

　　房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)模式成熟

　　“聯(lián)合開發(fā)應(yīng)該是今后房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢之一”，英大證券研究所所長李大霄對南都記者表示，“因為巨頭之間的聯(lián)合開發(fā)已經(jīng)提升了競爭門檻，今后聯(lián)合開發(fā)的趨勢會越來越明顯”。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿認為，目前聯(lián)合開發(fā)模式早有先例，并且已經(jīng)非常成熟，因此，聯(lián)合開發(fā)不存在太多的問題。據(jù)了解，這些聯(lián)合開發(fā)的房企基本上都是以成立項目公司，再根據(jù)股份比例以及各自優(yōu)勢進行資源配比，運作已經(jīng)非常順暢。“亞運城都可以運作下來，其余項目也同樣沒有問題”。

　　聯(lián)合體改良房企“基因”

　　漢國置業(yè)副總經(jīng)理洪小文表示，在目前的市場環(huán)境下，房企聯(lián)合開發(fā)還有諸多優(yōu)勢。“這些開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，還有整合資源的優(yōu)勢，如有些企業(yè)政府資源比較好，可以在規(guī)劃、報建方面取得便利。有些企業(yè)資金實力雄厚，資金渠道多，可以發(fā)揮融資方面的優(yōu)勢。有些企業(yè)在營銷方面有特長，有的企業(yè)在建筑設(shè)計方面有優(yōu)勢。都可以在聯(lián)合開發(fā)的項目中得到體現(xiàn)”。

　　英大證券研究所所長李大霄也非?？春眠@種房企聯(lián)手開發(fā)的方式，“雖然對于合作方來講，加入其他開發(fā)商合作開發(fā)無疑是分攤了利潤，但是只要同時有多個合作項目同時運作，同樣可以達到滿意的收益。”某大型開發(fā)商營銷負責(zé)人也表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的集中度還是非常低的，所以包括萬科在內(nèi)，都不會排除通過聯(lián)手開發(fā)的方式“跑馬圈地”。

　　中小開發(fā)商聲音

　　政府應(yīng)該多推出中小地塊避免市場壟斷

　　對于頻頻出現(xiàn)的房企巨頭聯(lián)手拿地大戲，在海珠只剩下一個項目的某小型開發(fā)商負責(zé)人搖頭說，“現(xiàn)在政府推出的地塊都太大了，根本沒能力和大開發(fā)商搶地，如果明年再不能拿到地，只能到外地去看看了”。漢國置業(yè)副總經(jīng)理洪小文也認為，政府應(yīng)該多推出中小地塊，讓中小開發(fā)商也有拿地開發(fā)的機會，才會避免市場壟斷，否則將更加不利于市場的健康發(fā)展。