千億土地財(cái)政俱樂(lè)部擴(kuò)容

一方面是樓市流動(dòng)性充裕、地產(chǎn)商整體資金面無(wú)大礙，另一方面是不斷擴(kuò)容的土地財(cái)政千億俱樂(lè)部。顯然，土地市場(chǎng)已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)資金鏈中重要的流出渠道和吸金池。

根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，今年前11個(gè)月，北京市共出讓214宗土地，土地成交總價(jià)達(dá)到1068.49億元。而2009年全年，北京市共出讓243宗土地，土地成交價(jià)總計(jì)928.05億元；2008年全年共出讓土地148宗，成交總價(jià)僅為502.69億元。顯然，今年前11月的土地出讓金就已經(jīng)突破千億元，一舉超過(guò)2009年和2008年全年數(shù)額。

無(wú)獨(dú)有偶，上海前10月的土地出讓金收入就已經(jīng)達(dá)到1366.49億元，高居全國(guó)之首。而2009年全年上海的土地出讓金收入僅為1025.28億元。在距離年底尚有一個(gè)月時(shí)間之際，大連和天津的土地收入也已經(jīng)達(dá)到900億元左右，突破千億大關(guān)近在咫尺。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)達(dá)8006億元，同比增長(zhǎng)79.2%，占開(kāi)發(fā)投資的比重達(dá)21%，全年預(yù)計(jì)將突破1萬(wàn)億元。

國(guó)土資源部公布的《2010年住房用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，今年30個(gè)省區(qū)市全國(guó)住宅用地的計(jì)劃供應(yīng)量超過(guò)18萬(wàn)公頃，是2009年全國(guó)住宅用地實(shí)際供應(yīng)量的2.35倍，更是前5年平均年度實(shí)際住宅供地量的3.38倍。顯然，土地供應(yīng)的大幅增加帶動(dòng)了土地出讓金的快速增長(zhǎng)。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也指出，盡管今年土地供應(yīng)計(jì)劃量激增，但是從前11個(gè)月的土地供應(yīng)情況看，大部分城市距離年初制定的目標(biāo)還有較大差距。年底突擊供地成為很多城市的首選。

在9月份成交5宗住宅用地、10月份住宅用地“零成交”后，11月，北京住宅土地供應(yīng)迎來(lái)“井噴”，共成交住宅類(lèi)地塊15宗，供應(yīng)面積255萬(wàn)平方米。12月北京市擬入市土地面積達(dá)到了552公頃，創(chuàng)下北京單月土地供應(yīng)的歷史新高。

雖然在供應(yīng)放量以及調(diào)控政策的影響下，土地市場(chǎng)熱度有所降溫，成交樓面地價(jià)較調(diào)控前有所下降，但是從整體看，今年不少城市的土地單價(jià)不降反升。

以北京市為例，前11個(gè)月成交的土地平均樓面地價(jià)約為4568.64元/平方米，較去年增長(zhǎng)了15.52%。部分熱點(diǎn)區(qū)域的土地價(jià)格則仍然維持在高位。11月最后一周，全國(guó)共有4宗土地出讓的樓面地價(jià)超過(guò)萬(wàn)元。其中，杭州楊家牌樓A地塊的樓面地價(jià)高達(dá)25297元/平方米。

“土地成本已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商各項(xiàng)成本中漲幅最大的項(xiàng)目。”一位二線城市的房地產(chǎn)上市公司董秘在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，公司正在建設(shè)開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)目拿地成本僅為600元/平方米，而今年拿下位置更偏遠(yuǎn)的新項(xiàng)目用地的土地價(jià)格已經(jīng)達(dá)到2700元/平方米。“項(xiàng)目建成后的成本在6400元-6600元，周邊房?jī)r(jià)則在7500元左右，成本壓力很大。”該人士坦言，“土地價(jià)格快速增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很難單純憑借銷(xiāo)售回籠的資金和本金滿足再生產(chǎn)的過(guò)程，只有依靠資本市場(chǎng)的再融資或銀行信貸。”

新開(kāi)工如火如荼

雖然面臨眾多調(diào)控政策，今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新開(kāi)工仍在如火如荼地進(jìn)行。按照房地產(chǎn)行業(yè)周期計(jì)算，自去年年底開(kāi)始增長(zhǎng)的新開(kāi)工面積有望在明年中期陸續(xù)形成供應(yīng)，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系將得到極大改善。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10月全國(guó)新開(kāi)工面積已經(jīng)累計(jì)達(dá)到13.18億平方米，同比大增61.91%。自2009年年底起，全國(guó)的新開(kāi)工面積同比增速就保持上漲趨勢(shì)，進(jìn)入加速投資時(shí)期。5月份的新開(kāi)工面積同比增幅達(dá)到102.56%，此后各月的同比增速也基本維持在50%以上。

從環(huán)比來(lái)看，7月份的新開(kāi)工面積僅為1.17億平方米，為今年新開(kāi)工的最低位。8、9月新開(kāi)工面積均出現(xiàn)環(huán)比回升。不過(guò)10月份的新開(kāi)工面積為1.23億平方米，環(huán)比9月下降了15.75%。

東方證券研究人士指出，10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)超出市場(chǎng)預(yù)期。雖然由于房地產(chǎn)調(diào)控政策，房屋銷(xiāo)售面積環(huán)比下滑11.2%。在限期開(kāi)發(fā)政策的限制下，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積將持續(xù)維持高位，從而推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)高位運(yùn)行。

業(yè)內(nèi)人士指出，從2009年下半年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)新開(kāi)工持續(xù)保持高增長(zhǎng)，這些房源將在2011年3月后陸續(xù)上市，加上保障性住房也開(kāi)始密集投入市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)量將出現(xiàn)大幅提升，供不應(yīng)求的局面將出現(xiàn)緩解。