長(zhǎng)期向上動(dòng)力仍存

　　雖然短期壓力重重，房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展卻依然有著不錯(cuò)的前景。

　　“我們繼續(xù)看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，在未來(lái)的五年，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本要素都將持續(xù)。”金地集團(tuán)(600383,股吧)董事辦公室一位不愿意透露姓名的人士肯定著答復(fù)記者的提問(wèn)。

　　而他們口中所指的“基本要素”包括：中國(guó)的城市化進(jìn)程方興未艾，隨著產(chǎn)業(yè)由大城市向小城市，由沿海地區(qū)向內(nèi)陸地區(qū)的不斷轉(zhuǎn)移，中國(guó)的城市數(shù)量和城鎮(zhèn)人口的規(guī)模都將不斷擴(kuò)張，這將催生住宅需求的不斷增長(zhǎng)；中國(guó)的人口紅利仍將繼續(xù)，一方面，勞動(dòng)年齡人口在未來(lái)5年將繼續(xù)增長(zhǎng)，另一方面，45~60歲年齡段人口比例的上升也帶來(lái)了社會(huì)儲(chǔ)蓄的增加，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了堅(jiān)實(shí)的支撐；隨著“十二五”期間中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，勞動(dòng)者收入水平的提高也能增強(qiáng)他們?cè)谧》肯M(fèi)方面的購(gòu)買(mǎi)力。

　　“未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是向上。”華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)斷言，支撐他如此肯定的是市場(chǎng)供需的相關(guān)數(shù)據(jù)，楊介紹，從1998年到現(xiàn)在，商品房一共建成數(shù)量為5000萬(wàn)套，而高收入和最高收入群體的數(shù)量，以城市居民的20%計(jì)算，目前為4500萬(wàn)戶(hù)，即使以這個(gè)數(shù)字作為需求端來(lái)看，戶(hù)均套數(shù)不過(guò)是0.8，而根據(jù)國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，在戶(hù)均套數(shù)達(dá)到1之前，市場(chǎng)始終是向上發(fā)展的。

　　對(duì)于“十二五”期間保障房大規(guī)模建設(shè)擠占需求的憂(yōu)慮，住建部政策研究中心副主任王鈺林表示，無(wú)論從供給還是從需求角度看，保障房建設(shè)對(duì)商品房市場(chǎng)的發(fā)展，影響都不會(huì)很大。

　　“保障房建設(shè)是民生問(wèn)題，不是市場(chǎng)問(wèn)題，未來(lái)房地產(chǎn)還是以市場(chǎng)為主導(dǎo)。”王鈺林分析認(rèn)為，從供應(yīng)角度看，保障房不能自由買(mǎi)賣(mài)交易，所以難言增加市場(chǎng)供應(yīng)量；從需求端看，保障房面對(duì)的群體本身也基本上是沒(méi)有條件進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的，因此也就不存在擠占之說(shuō)；從土地供應(yīng)方面看，未來(lái)供地相對(duì)還是有限，但城市規(guī)劃推進(jìn)速度卻在加快，“因此在這樣一種宏觀基礎(chǔ)下，房地產(chǎn)行業(yè)不發(fā)展也得發(fā)展。”王鈺林坦言。

　　“到2020年以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)都不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一這樣判斷，其依據(jù)主要在于對(duì)城鎮(zhèn)化的分析，朱中一認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)不到47%的城鎮(zhèn)化率將留給地產(chǎn)行業(yè)較大發(fā)展空間。“按照發(fā)達(dá)國(guó)家75%城鎮(zhèn)化率來(lái)估算，年均城鎮(zhèn)化率增加一個(gè)百分點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也還有20年的發(fā)展空間，不過(guò)到2020年左右，隨著人口數(shù)量的變化，房地產(chǎn)可能會(huì)有一個(gè)階段性的過(guò)剩出現(xiàn)。”朱中一分析道。

　　雖然長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)依舊，但也有研究機(jī)構(gòu)分析指出，一些推動(dòng)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的因素近期也在悄然消退，雖然幅度微小、速度緩慢，但也值得投資者居安思危、保持警惕。

　　這些因素包括：第一，財(cái)稅體制改革預(yù)計(jì)在“十二五”期間將會(huì)有所加快，預(yù)計(jì)分稅制的改革將會(huì)深化，中央和地方政府在事權(quán)和稅權(quán)的分配上將會(huì)有更加合理的調(diào)整，原先支撐地方政府把更多興奮點(diǎn)放在辦企業(yè)、搞建設(shè)項(xiàng)目、抬高地價(jià)增加土地批租收入等短期行為的因素將會(huì)逐步淡化，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài)將會(huì)逐步減小。

　　第二，預(yù)計(jì)在“十二五”期間，政府會(huì)鼓勵(lì)像上海、重慶這樣有積極性、有戰(zhàn)略全局思考的地方?jīng)Q策層，先行先試搞房產(chǎn)稅，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間實(shí)驗(yàn)，再考慮擴(kuò)大覆蓋面。屆時(shí)，房產(chǎn)稅收入將會(huì)成為地方財(cái)政收入的重要收入來(lái)源。

　　第三，目前經(jīng)濟(jì)界的共識(shí)是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)階段已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)潛在增長(zhǎng)率應(yīng)該在個(gè)位數(shù)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力將會(huì)更多地由消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)，而不再是投資和出口，這樣，過(guò)去多年來(lái)長(zhǎng)期依靠較高的貨幣供應(yīng)量來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式將會(huì)漸漸發(fā)生變化，而貨幣供應(yīng)量逐步回歸將會(huì)長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。