監(jiān)管加壓

然而，多數(shù)開發(fā)商擔心的是，以“限購令”和房貸新政為代表的嚴厲調(diào)控政策明年還將持續(xù)下去，遲早銷售回款會出現(xiàn)問題。

一位房企董事長對本刊記者稱：“（對開發(fā)商來說）預(yù)售款的影響最大，接下來是應(yīng)付土地款，這本身是剛性的，雖不在負債表里，卻是真實的負債，再接下來，就是銀行的貸款，已經(jīng)反映在負債表里。”

從銷售回款來看，調(diào)控政策對購房需求的抑制，盡管對房企銷售回款帶來直接影響，但目前來看，由于今年前四個月樓市銷售的火爆以及9月（銷售面積同比增16.6%）出現(xiàn)調(diào)控后的銷售回暖，這一影響至今還比較有限。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%；商品房銷售額3.19萬億元，同比增長15.9%。

聶梅生預(yù)計，2009年全年商品房銷售面積為9.37億平方米，今年還有三個月時間，如果全年能銷售8億平方米，將與去年的銷售額4.39萬億元相差無幾，因今年的平均房價上漲了。

從商業(yè)銀行的貸款來看，盡管今年4月調(diào)控政策出臺后，5月至8月房地產(chǎn)貸款新增額呈逐月下降趨勢，分別為1817億元、1273億元、1033億元、1000億元，但今年前四個月房地產(chǎn)新增貸款月均投放高達2671億元，堪稱超常，而且今年9月房地產(chǎn)貸款新增額止跌回升，反彈至1385億元。

今年前三季度月均房地產(chǎn)新增貸款達到1911億元，高于2009年的月均1647億元。這意味著，今年初以來商業(yè)銀行貸款對房地產(chǎn)行業(yè)的投放不但沒有減少，整體上反而還有所增加。

因此，前述大行人士透露，監(jiān)管部門在要求繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策的同時，以集團為單位，以名單為基礎(chǔ)，實行集團并表授信管理，集團及各成員企業(yè)貸款總額不得超過在建工程的五成。大額集中度風險評估應(yīng)涵蓋銀行持有的房地產(chǎn)公司短期、中期票據(jù)以及其他形式的各類授信。

“一旦資金回籠出現(xiàn)緊張，應(yīng)及時采取保全措施。對有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)停止對其發(fā)放新開發(fā)貸款和貸款展期。”該大行人士直陳監(jiān)管部門要求令行禁止的決心很大。

對于銀行房貸的承壓情況，前述接近監(jiān)管部門知情人士介紹：“銀監(jiān)會也在調(diào)整壓力測試方法，更準確反映房地產(chǎn)風險，新的方案正在報請。”