日前,住建部組織力量積極開展法律修訂工作。之前有議案提出,現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法存在一些缺陷,如商品房預(yù)售制度不完善、監(jiān)管存在漏洞等,導(dǎo)致土地和房屋價格上漲過快、購房者利益受損等后果,影響社會穩(wěn)定。建議盡快修改城市房地產(chǎn)管理法,完善商品房預(yù)售制度。專家表示,商品房預(yù)售制變革在即。
弊端:開發(fā)商將風(fēng)險轉(zhuǎn)到買家
據(jù)悉,商品房預(yù)售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題,以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè),主要依據(jù)1994年建設(shè)部出臺的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。
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業(yè)內(nèi)人士表示,從本質(zhì)上看,商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的一種重要手段,能夠加快房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金周轉(zhuǎn),提高資金的使用效率。但由于自身存在的一些缺陷以及執(zhí)行中的監(jiān)管不到位,造成了大量的購房糾紛、市場風(fēng)險以及可能隨之引發(fā)的金融風(fēng)險。
地產(chǎn)專家謝逸楓表示,從商品交易方式上看,房屋未建成就銷售,這為部分開發(fā)商虛假宣傳、弄虛作假創(chuàng)造了條件。而購房人對房屋本身的質(zhì)量、特點缺少足夠了解,即使交房時有問題,多數(shù)也只能被迫接受。從預(yù)售到房屋建成交房,一般要兩年左右,這期間如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題,樓盤就可能“爛尾”,但貸款買房的購房人卻要繼續(xù)還銀行的月供,開發(fā)商的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了購房人。
短期:預(yù)售款專款專用需監(jiān)管
目前,全國七個城市已完成了對商品房預(yù)售款監(jiān)管的明確規(guī)定。商品房預(yù)售款監(jiān)管被各個城市陸續(xù)提上日程。據(jù)悉,此次商品房預(yù)售款監(jiān)管是將預(yù)售款直接升級至賬戶由政府“托管”,樓盤預(yù)售款將由當?shù)胤康禺a(chǎn)局在銀行開設(shè)的指定賬戶進行“托管”,而開發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經(jīng)過房地產(chǎn)部門的審批,資金將只能用于指定樓盤的后期建設(shè)。
國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家也建議,要充分利用信用體系提高行業(yè)公信力,進一步完善房地產(chǎn)信用檔案體系和個人信用體系,發(fā)揮信用的褒揚和懲戒機制。建立完善、可行的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息系統(tǒng)和實名制的住房產(chǎn)權(quán)檔案系統(tǒng)。
經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰表示,預(yù)售款是開發(fā)商在項目未完全完工前進行預(yù)售所得的款項,一旦開發(fā)商挪為他用,很可能導(dǎo)致項目后續(xù)開發(fā)資金出現(xiàn)問題,最終導(dǎo)致項目工程停滯,甚至當資金鏈流動性出現(xiàn)問題時導(dǎo)致項目爛尾。
不過有地產(chǎn)人士指出,預(yù)售款專款專用從短期來看值得推薦,但它需要一個長期的、公正的、權(quán)威的監(jiān)管機構(gòu),一旦監(jiān)管出現(xiàn)松懈,預(yù)售制的弊端將又會暴露出來。
長期:取消預(yù)售制減少糾紛
隨著商品房預(yù)售制的弊端逐漸暴露出來,消費者的權(quán)益也越來越受到侵害。為此,不少專家表示,該制度是特定時期的特定產(chǎn)物,房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟之后,商品房預(yù)售制度應(yīng)逐漸取消。這也就意味著,今后可能只許銷售現(xiàn)樓。
住建部也認為,城市房地產(chǎn)管理法修改已列為十一屆全國人大常委會立法規(guī)劃,住建部正組織力量積極開展法律修訂工作,并已形成修改草案征求意見稿。議案提出的商品房制度的修改意見和建議,有些已在征求意見稿中作了規(guī)定,有些擬在相關(guān)法律或條例中予以吸收。
其實早在2005年8月15日,央行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》建議,決策部門考慮取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。這份報告在市場上引起了各方的關(guān)注和爭論,對預(yù)售制度的研究已成了房地產(chǎn)市場繼續(xù)健康發(fā)展不得不面對的重大課題。
地產(chǎn)專家韓世同表示,如果取消商品房預(yù)售制度,如今存在的開發(fā)商和買家的矛盾將大大減少,房子的好壞買家能通過實物看出,減少了收樓以后的糾紛。不過他也表示,這將對開發(fā)商的資金鏈形成很大的考驗,不排除開發(fā)商將資金成本轉(zhuǎn)移到買家身上,進一步推高樓價。
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