雖緊猶松還是明松實(shí)緊？是當(dāng)下許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈面對(duì)的普遍詰問。

今年年中，中國銀監(jiān)會(huì)首先發(fā)問，要求銀行針對(duì)13個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的指標(biāo)做一次完整的壓力測試，其中包括開發(fā)企業(yè)土地質(zhì)押物等。

“（壓力測試）結(jié)果好得出奇，我們也都有些懷疑，所以現(xiàn)在專項(xiàng)調(diào)研多了起來。”一位大行人士透露。

銀監(jiān)會(huì)再度出手，最近親自選擇了60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)了大型房企多頭授信、內(nèi)部關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、負(fù)債率過高和貸款集中到期等諸多值得重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。“房市步入震蕩期，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)需高度關(guān)注。”一位監(jiān)管高層對(duì)此總結(jié)說。

但多數(shù)受訪的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不以為然，普遍稱盡管今年4月中旬與9月底，中央兩度集中出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得國內(nèi)房企資金鏈承受壓力，但目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其大型房企集團(tuán)手頭并不緊張。“上市房企三季報(bào)顯示現(xiàn)金流狀況較好，一方面是由于三季度銷售回款環(huán)比增長20%，另一方面開發(fā)商繼續(xù)收縮投資，環(huán)比二季度基本持平。”一份申銀萬國分析報(bào)告稱。

央行近日發(fā)布的《2010年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，今年前三季度，全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款新增6.54萬億元，其中將近2萬億元流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，占人民幣新增貸款的27%。顯然，中國主要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈安危，直接影響到中國銀行業(yè)的系統(tǒng)性安全。

房企“松日子”

今年監(jiān)管部門也采取各種政策，意在降低房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為，土地抵押貸款收緊使開發(fā)資金的流動(dòng)性降低，目前已使得部分房企的杠桿率從10倍下降到5倍以下。

12月1日，央行營業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局和北京市建委聯(lián)行出臺(tái)的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》將正式施行。一位業(yè)內(nèi)資深人士稱之有助于開發(fā)商部分“去杠桿化”，“以前有10個(gè)瓶子5個(gè)蓋就夠用了，但現(xiàn)在5個(gè)蓋只能蓋5個(gè)瓶子，其他的需要預(yù)售款之外的融資去補(bǔ)”。

不過，一位資深銀行人士向本刊記者表示，大型開發(fā)商通常都是銀行爭搶的重點(diǎn)客戶，即便設(shè)置了專門的監(jiān)管賬戶，凍結(jié)一部分資金的使用，開發(fā)商若真需要資金，銀行也會(huì)通過增加一筆流動(dòng)資金貸款等方式為它們提供周轉(zhuǎn)，至多增加了一點(diǎn)資金的使用成本，對(duì)其資金鏈產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)影響很小。

“現(xiàn)在大型房地產(chǎn)企業(yè)，還是很少來找我們（發(fā)信托計(jì)劃融資），”一位房地產(chǎn)信托經(jīng)理向本刊記者稱，“一方面他們比較盤子大，內(nèi)部可以騰挪資金，另一方面銀行對(duì)他們很支持。”

中信證券11月1日發(fā)布的一份研究報(bào)告稱，上市房企三季報(bào)的一大特點(diǎn)是資金緊張狀況得到了緩解，行業(yè)的有息負(fù)債率為32.37%，比今年中報(bào)反而降低了0.5個(gè)百分點(diǎn)，全行業(yè)的短期還款壓力不升反降，貨幣資金扣減短期借款后占總資產(chǎn)的9.37%，比2010年第一季度末和6月末要低。

一位外資投行人士亦表示，如果目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈問題，誘發(fā)因素很可能是海外的投資人逼債，國內(nèi)銀行反而從不會(huì)如此，這是大家低估了的一點(diǎn)：中國的大型房地產(chǎn)開發(fā)商都是“被銀行寵壞了的孩子”。