9月底，國家有關(guān)部門再次出臺五項舉措，分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴厲措施，調(diào)控升級。根據(jù)以往的經(jīng)驗，每次調(diào)控政策的出臺，市場都會產(chǎn)生新的變化。對購房者來說，唯有及時調(diào)整自己的購房策略，方能走在市場前列。

樓市再遭政策打壓，購房者應(yīng)該如何應(yīng)對？每次出臺調(diào)控政策，樓市總會隨之產(chǎn)生諸多變化，而對于購房者來說，如何提前了解即將發(fā)生的變化，并隨即制定應(yīng)變策略尤為重要。根據(jù)過往的經(jīng)驗，唯有及時調(diào)整自己的購房策略，方能走在市場前列，并遠離被動。

那么，此次調(diào)控市場有將會產(chǎn)生哪些新的變化？購房者如何應(yīng)對？我們采訪了各路專家以及業(yè)內(nèi)人士，購房者也許能夠從中受到啟發(fā)。

應(yīng)對變化是關(guān)鍵

正當林先生準備換大房的時候，二次調(diào)控轟然而至，這讓他一時間不知該如何是好。林先生屬于改善型需求，5年前在上海的閘北區(qū)買了一套一室戶，婚后的二人世界，這套小房還能應(yīng)付，并不顯得擁擠。但隨著小寶寶的降生，這套一室戶已經(jīng)無法滿足現(xiàn)有的需求了，換房成為當務(wù)之急。

根據(jù)現(xiàn)有的資金實力，林先生準備先買一套面積約90平方米的兩房，等到經(jīng)濟條件改善之后，再買一套更大的房子，把父母接過來一起住。讓林先生感到為難的是，根據(jù)新政策的規(guī)定，他還有一次買房機會，也就是說，此次買房之后，以后如果再想換更大的房子，可能就要面臨有錢買不到房的尷尬情形了。

其實，不僅僅只是林先生需要做出調(diào)整。新調(diào)控政策的出臺，將會在諸多環(huán)節(jié)對樓市產(chǎn)生影響。在今年4月份，國家針對樓市調(diào)控出臺了“新國十條”，諸如信貸政策、稅收、交易等諸多環(huán)節(jié)都發(fā)生了變化。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，新政的出臺，使得降價預期劇增，由此看來，此前開發(fā)商所寄予厚望的“金九銀十”不會出現(xiàn)，整個市場又會陷入觀望氣氛之中。在這種背景下，購房者主動找到應(yīng)對策略，則尤為重要。

根據(jù)政策做調(diào)整

專家表示，購房者應(yīng)根據(jù)政策的具體變化做出相應(yīng)調(diào)整。9月底，國家有關(guān)部門再次出臺五項舉措，分別從信貸、稅收、土地等方面提出更嚴厲措施，同時對地方政府提出了更明確要求，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控再度升級。而結(jié)合各地區(qū)的具體實施細則發(fā)現(xiàn)，對于購房者來說，其住房消費方式等多個方面都會隨之產(chǎn)生不同的變化。

根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)將會影響到住房消費觀念、首次置業(yè)計劃、住宅投資功能等多個方面。下面我們結(jié)合各個政策措施來一一進行具體分析。

變化一：購房機會有限

由于實施“限購政策”，以及信貸政策的收緊，這要求購房者珍惜不多的購房機會。

國慶長假最后一天，上海出臺《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作的若干意見》(以下簡稱“滬12條”)，其中最為引人關(guān)注的一條是“限購令”，即：規(guī)定上海及外省市居民在上海每戶家庭限購1套房。

專家解釋說，雖然這只是一條臨時性政策，但其執(zhí)行時間到底有多長，目前還不得而知。上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅告訴記者，可以明確的是，“限購令”的使命在短期內(nèi)不會終結(jié)。這也就是說，“限購令”將在未來較長一段時間內(nèi)一直發(fā)揮其作用。

鄒毅進一步解釋說，“限購令”的出臺主要是用來限制投機性需求，由此看來，即使未來房價穩(wěn)定了下來，但為了防止投機性需求死灰復燃，這項政策也會一直執(zhí)行下去。

【應(yīng)對措施】學會珍惜購房機會。“限購令”的出臺，在抑制投機性需求方面肯定能夠發(fā)揮巨大的作用，但另一方面，卻會對住房消費方式產(chǎn)生不可忽視的影響。“限購令”規(guī)定從10月7日之后，不管是外省市還是上海居民，每戶家庭限購1套房，這意味著在未來，每戶家庭所擁有的購房機會有限。因此業(yè)內(nèi)人士表示，購房者應(yīng)該學會珍惜購房機會，在房源選擇方面更為慎重一些，加之信貸政策的收緊，二套房貸首付比例提高、利率上浮，都會導致購房成本增加，因此一旦出錯，可能要付出巨大的糾錯成本。

變化二：首次購房門檻提高

首付比例的提高，以及貸款優(yōu)惠利率幅度的減少，使得首次購房成本增加。這對諸多剛性需求來說，要留意購房自有資金的比例。

國家五部委出臺的五項措施中，就對首付比例重新做出了調(diào)整，規(guī)定：對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上。而在這之前，對于首次購買普通住房的，其首付比例為20%。

【應(yīng)對措施】剛性需求者還是應(yīng)該從自己的實際購房能力出發(fā)考慮問題。購房最難的一關(guān)是自籌首付款，而最新的五項措施使得自籌首付款的難度進一步加大，因而使得購房門檻增加，這對購房者來說應(yīng)該提前做好準備。對于首次購房的年輕人來說，如果家人的幫助有限，推遲置業(yè)計劃不失為最實際的選擇。其實，國外首次置業(yè)的年齡普遍比國內(nèi)大，如日本、德國、美國等首次置業(yè)年齡在34～37歲之間。

變化三：住宅投資功能減弱

“限購令”以及全面停止三套房貸，使得市場交易活躍程度大為降低，國家抑制投機性需求的意圖十分明顯，這意味著普通住宅的投資功能大大減弱。如果國家開始征收持有環(huán)節(jié)稅，這會使得普通住宅的投資功能進一步喪失。

與“新國十條”中，只要求房價過高城市有選擇性地暫停發(fā)放第三套及以上房貸和限制外地人購房貸款的政策相比，新政擴展到了全國范圍，要求全部停止“三套房貸”，鄒毅分析認為，這將有利于打壓投資投機性購房，尤其是外地投資投機者。

漢宇地產(chǎn)研究部副經(jīng)理付偉分析認為，這項措施的作用將會促使投機性需求知難而退，因而當炒作推出之后，樓市交投活躍程度大為降低，房價上漲幅度大為降低。海外成熟的房地產(chǎn)市場走勢來看，每年平均漲幅不超過10%。

【應(yīng)對策略】重視商業(yè)地產(chǎn)。其實，商業(yè)地產(chǎn)相對普通住宅來說，更加具有投資價值。因此對于偏愛不動產(chǎn)投資的人士來說，應(yīng)該重視商業(yè)地產(chǎn)投資。當然，商業(yè)地產(chǎn)投資較住宅投資來說，應(yīng)更加注重技巧，因此投資者要花費更多的精力去學習。

變化四：規(guī)避新政歪招多

為了規(guī)避調(diào)控新政，將會有更多的人用歪招來規(guī)避新政。

近期，有人為了規(guī)避“二套房”政策，降低購房成本，不惜采用“假離婚”的方式來規(guī)避這項政策。根據(jù)新政規(guī)定，購買第二套房，首付款比例提高到5成，房貸利率上浮1.1倍，如果“假離婚”之后再買房，可按首次購房對待，首付比例為3成，而房貸可享受8折優(yōu)惠，兩者之間差別巨大。

不過記者發(fā)現(xiàn)，目前商業(yè)銀行已經(jīng)找到了應(yīng)對措施，如除了讓客戶提供離婚證書之外，同時還需提供離婚協(xié)議。在離婚協(xié)議中，會涉及協(xié)議財產(chǎn)分割、兒女撫養(yǎng)等具體問題，這讓造假難度加大。

【應(yīng)對策略】歪招規(guī)避新政不可取。如上述提到的“假離婚”方式，在一定程度上具有可操作空間。但不可否認的是，這對當事人雙方留下了很大的隱患。如簽署離婚協(xié)議之后，某一方中途見財生二心，弄假成真，另一方則只能是啞巴吃黃連——有苦說不出。由此看來，采用歪招規(guī)避新政的做法的確不可取。

可以預見的是，隨著各地“限購令”的實施，還會有人想出以他人名義購房的歪招來進行規(guī)避。一位溫州投資客向記者坦言，其實在溫州花300元左右，即可租到一個身份證。由此看來，租身份證買房的可能性并非不存在。但專家表示，以他人名義買房，日后在轉(zhuǎn)讓過程中會留下諸多麻煩，如無法取得身份證等等，都會留下隱患。