2007年出臺的“第二套住房的信貸”新政，讓中國的房地產(chǎn)市場調(diào)頭直下，在“兩防”的政策推力和美國的金融危機雙重作用之下，讓中國的宏觀經(jīng)濟也隨之調(diào)頭直下，GDP快速下降到6.3%，從而讓中國政府不得不用四萬億元投資、放量的貨幣信貸和解封“第二套住房信貸”改為0.7倍信貸降息和對改善性住房（實際的第二套）信貸給以支持，才讓中國的房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟從谷底翻轉(zhuǎn)恢復(fù)到保八之上。

       造成中國經(jīng)濟下滑的并非完全是美國的金融危機，而首先是中國自身的經(jīng)濟政策變化所導(dǎo)致。對中國的經(jīng)濟而言，中國的房地產(chǎn)支柱型產(chǎn)業(yè)地位其經(jīng)濟的總量以及其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用無疑是舉足輕重的。房地產(chǎn)市場的波動自然會對宏觀經(jīng)濟的影響重大，“第二套住房信貸新政”應(yīng)該說在引發(fā)中國經(jīng)濟下滑中時功不可沒的。

       當(dāng)繼2009的經(jīng)濟恢復(fù)性增長之后，中國的房價也隨之由低向高不停上漲，于是在貨幣總量過度增長中引發(fā)了對通脹預(yù)期的擔(dān)憂。年初兩會之后的天價地更讓市場產(chǎn)生了更高的上漲推動，也讓中國管理層憤怒不已，于是“遏制部分城市房價過快上漲”的國十條出臺了。其中被社會稱為是最嚴厲的和最精確打擊的重拳正是“嚴格的按首套、二套、三套、多套住房不同的差別化首付與利率的信貸政策”，其核心在于認為房價的高漲原因在于投資與投機、炒房與囤房者借銀行信貸的杠桿作用一人購買多套住房而導(dǎo)致的市場供不應(yīng)求；在于認為用不同套數(shù)的首付和信貸差別利率既可以有效準(zhǔn)確的打擊這些投資者讓房價下跌，又可以讓通脹預(yù)期下降免去加息升值的壓力，穩(wěn)定市場和平息“民憤”。

       但豈不知，這第二套住房標(biāo)準(zhǔn)的認定自2007年起就爭議頗多。2009年又再次另作解釋，對面積和改善型網(wǎng)開一面。今年的國十號文只好再次重申由“住建部會同人民銀行、銀監(jiān)會共同制定標(biāo)準(zhǔn)”，而銀監(jiān)會又未按國十號文件要求商住建部和人民銀行，單獨事先在媒體中宣傳第二套住房的認定標(biāo)準(zhǔn)，在會上引發(fā)了無數(shù)的爭議。同時在所有的銀行已公布的信息中又看出互不通氣，沒有一個相同的方案，都在各行其是、自定標(biāo)準(zhǔn)、自定首付、利率倍數(shù)，更是鬧得全社會不安、整個市場預(yù)期不確定性增加。當(dāng)然這也會對市場產(chǎn)生不利影響。

       中國沒有全國聯(lián)網(wǎng)，異地數(shù)據(jù)無法互通互查，而未婚、已婚、離婚家庭及家庭成員的關(guān)系認定又需要與民政系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、與公安戶籍網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，這就成了一個龐大的系統(tǒng)工程，更無法用簡單的法律文件方式來認定了。即使認定了，也有用什么方式在最低成本的最快時間里實施的麻煩。假設(shè)按銀監(jiān)會已有房再購買的都算第二套的做法，則一定會打擊一大批急待進行住房改善的家庭，弄不好還會造成一大堆假離婚的家庭。而首套只能低于90平方米無疑也同樣只滿足了少數(shù)年青人的需求，卻打擊了一大群改善型的需求。難道一大家人分成兩個家庭時，一定是年青人住新房嗎？為什么不能將原來居住的小房子、舊房子留給子女滿足剛性需求，而讓更大的家庭住大一點的新房呢……

       政策中因為要實行差別利率，就生出了許多的麻煩，這些麻煩就意味著任何偏向一方的認定就會傷及另一方的需求，無論如何認定都無可避免的有害于一部分需求。永遠也不可能有一種限制蒼蠅的飛入而不讓其他的空氣與物質(zhì)進入的打開窗戶的辦法。

       再從政策評估的角度看，除了用套對投機與投資限制外，還會因抑制和傷及了其他的需求會讓整個市場的需求被壓縮，轉(zhuǎn)而形成了對投資的影響、對其他產(chǎn)業(yè)的拉動、再傳染到整體宏觀經(jīng)濟的增長上、就業(yè)上、稅收上、土地收益上等等……

       如果僅僅為限制和打擊投資和投機的需求，那么是否可以不用限套、不同差別利率的信貸方式而更精確的打擊呢？其實在2007年我就曾就“第二套住房信貸政策”的批評中提出過：“打擊投資與投機行為的最有效辦法，不是從購買環(huán)節(jié)出發(fā)，而是限制賣出的再交易環(huán)節(jié)。”

       中國政府的現(xiàn)有政策中很著名的一條是：新房再上市交易的差別稅率管制。居住五年以上的住房再上市交易時減稅，不滿五年的加稅。2009年曾改為滿兩年的減稅，知道12月底不再優(yōu)惠并恢復(fù)為五年的期限。經(jīng)濟適用住房也有五年的限制交易條件。這些都是對賣出的再交易環(huán)節(jié)的限制，但市場中實際的情況是二手房交易時所增加的稅收全部都通過稅賦轉(zhuǎn)移的方式變成了價格的上漲和消費者的成本，并未起到抑制房價上漲的作用，反而成了抬高房價的因素。

       最簡單的對擁有多套住房投資或投機行為的打擊方式其實就是宣布自今日起所有新購買的住房，不管是一手房或二手房都在新發(fā)的房產(chǎn)證或換發(fā)的房產(chǎn)證上注明五年（或一個固定的年限）不許上市交易，而任何交易都必須去辦證，這樣不就技能管住又沒有成本嗎。

       根本不用管這個房子是否交幾成首付（不少于兩成或三成）；是否用銀行貸款（當(dāng)然銀行要嚴格審查其還貸能力），因為當(dāng)房子在一個較長的年限中不能再交易時，購房人就必須支付這個時段的銀行還貸，就必須支付交房之后的物業(yè)管理費、供暖費等，大大增加了投機的成本，同時也增加了五年或較長周期之后的投資市場的風(fēng)險。大多數(shù)人都無法預(yù)先判斷五年或一個較長周期之后的市場供求關(guān)系與房價變化、宏觀經(jīng)濟變化，那么這種風(fēng)險的周期化就會大大的減少投機性、金融的杠桿性和房屋的損耗性。

       那么除了自主之外的投資者就會大大減少，購買多套房的投資客成本大大增加、數(shù)量大大減少，或者這些投資者就會將房屋在這五年中先出租，從而增加了市場中的可租賃住房，也會減弱房價上漲的壓力。雖然從較長期看，房屋價格仍保持著上漲的壓力，但上漲的幅度會大大降低、速度會減慢，而成本的五年期增加是否會大于房價上漲的幅度則不一定了。利率變化的風(fēng)險則更不確定了，暴利或單向一定盈利的保險系數(shù)大大降低了，或者徹底的讓短期炒房客退場了，讓用團購方式抬高房價再借機拋出的可能性消失了，也讓短期對市場供求關(guān)系的影響消失了，讓大量囤積的可能消失了，讓市場以居住為主的功能還原了。尤其是限售年限不會對自住需求產(chǎn)生不利影響。

       限制購買與按套差別首付和利率的做法，一是，會在矯枉過正中傷及大量的合理消費；二是，會在減少銷售量時抑制了投資；三是，因投資的減少會影響就業(yè)、建材、納稅等一系列與宏觀經(jīng)濟有關(guān)的增長；四是，對土地的價格和收入產(chǎn)生了巨大影響，也削弱了政府保障的能力和城市建設(shè)的能力；五是，執(zhí)行管理成本不斷加大，不利于市場監(jiān)管和建設(shè)，尤其是對外地人進入城市中購房的限制條件還會對中國的城市化進程造成極大的傷害……

       而不限制購買環(huán)節(jié)就減少了上述的所有矛盾，對中國的經(jīng)濟增長不會造成任何不利的影響。但限制了定期之內(nèi)不得交易又能減少炒房投機客對市場的干擾和不利影響，同時又可以避免對供求關(guān)系的沖擊、緩解價格上漲的矛盾。沒有投資、投機客對房價上漲的影響、沒有了銀行杠桿作用于投資客的金融屬性干擾，又可以讓在市場穩(wěn)定交易中（當(dāng)然會減少投資性交易）保持開發(fā)投資的合理增長，避免了下一個周期的供給短缺。

       就成了一舉多得的一項措施。當(dāng)市場穩(wěn)定并沒有上漲壓力時，政府當(dāng)然也可以合理的宣布適度的縮短禁止交易的年限（就像去年執(zhí)行的減少年限給以稅收優(yōu)惠的辦法）以增加和調(diào)節(jié)市場的供求關(guān)系，以及滿足市場中提高了的改善型需求，這就可以給市場一個穩(wěn)定的預(yù)期。

       政府不是用增加購買與消費的成本來抑制需求的，而是在平等條件下放開消費的閘門，會有利于中國經(jīng)濟的增長、有利于城市化建設(shè)、有利于滿足市場與社會的消費。但限制和禁止了賣出的條件，則會加大投資與投機的成本與風(fēng)險，用加大投資客成本與風(fēng)險將投資客，特別是短炒客排除于市場之外，也避免了短期內(nèi)價格上漲與波動，又給了政府一個可以隨時調(diào)節(jié)市場的工具。這是個一舉多得并不傷及無辜的好辦法。

       本來對市場價格的調(diào)節(jié)應(yīng)用貨幣、利率的辦法進行，當(dāng)整個購買成本增加時，價格上漲的可能就減弱了。但如果目前政府因宏觀經(jīng)濟的整體影響不愿動用利率的武器時，當(dāng)市場和管理層普遍認為房價上漲的因素來自于投資客與投機客時，那么就可以將禁售的年限當(dāng)作利率工具進行市場調(diào)節(jié)。要刺激市場時就放松禁售年限，要抑制投資需求時就延長禁售年限，以調(diào)節(jié)再次改善型需求的節(jié)奏。

       限售年限并未改變住房商品的性質(zhì)，也未限制住房自住需求，更不違背《憲法》的限制了非戶籍人口進城的需求，還不會對市場規(guī)則與預(yù)期產(chǎn)生不利影響，更不會對經(jīng)濟的增長和市場化的建設(shè)產(chǎn)生惡化的威脅，不會造成開發(fā)投資下降而對周期性之后的供求關(guān)系產(chǎn)生惡化影響，并且用不著認定第二套或多套住房的標(biāo)準(zhǔn)，沒有加大執(zhí)行的成本，沒有了實行差別的信貸政策給銀行與消費者增加的許多麻煩，用不著對市場形成政策多變的壓力及對政府政策的不信任，也不會造成第二只靴子不確定性的觀望……

       簡而言之，如果管理層認定是投機炒房客在造成房價的上漲，認定是投機炒房客在造成市場的供不應(yīng)求，認定是投機炒房客是萬惡之源，那么只要增加了購房之后的限售、禁售期限，就用不著用二套、三套、多套房的差別信貸就完全可以將投機客擠出市場了。

       真正的問題只在于這種對投機炒房客造成市場價格上漲的認定是否是抓住了矛盾的原因。如果是，那么禁售就一定會有效的將這部分需求擠出市場，而讓房價回歸真實并能增加供給與需求。

       如果上述原因的認定沒有抓住根本的病根，那么現(xiàn)有多套住房不同首付和差別利率的遏制性政策也絕不會有效。并且還會帶來無數(shù)的成本增加，傷害一大片需求并引發(fā)市場更大的波動，也埋下了投資下降、下一輪房價報復(fù)性增長的隱患……

       無論如何，現(xiàn)行的二套或三套多套住房的政策、名義上是打擊投機炒房的做法都不是一種好的辦法。遠不如禁售、限售的辦法更有利于市場建設(shè)與經(jīng)濟增長，同時又能遏制投機和房價。

       國十條的目標(biāo)是打擊投機、遏制部分城市的房價過快上漲，而絕不是像媒體或社會傳言所說的打垮或消滅房地產(chǎn)市場、打垮和消滅房地產(chǎn)支柱型產(chǎn)業(yè)，更不是想讓中國的宏觀經(jīng)濟在房價下跌和房地產(chǎn)投資的下滑中也出現(xiàn)無奈的下跌。千萬別錯誤的理解中央政策的預(yù)期，更不要以為國十條是想讓中國的房地產(chǎn)退出舞臺。用禁售、限售的方式也許能更有利于實現(xiàn)中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控的階段性目標(biāo)，更有利于中國經(jīng)濟的可持續(xù)性發(fā)展。

       換個辦法、換個思路、換個方式、換個思維也許就會將復(fù)雜的矛盾用簡單化的方式來解決?；蛘哒f，戰(zhàn)略對了戰(zhàn)術(shù)也要對才能打打勝仗；戰(zhàn)術(shù)對戰(zhàn)略不對則根本無決勝的可能，只解決眼前而不解決長久的問題；戰(zhàn)略對戰(zhàn)術(shù)不對就會傷亡重大、得不償失、殺敵一百自殘三千，這大約也并非管理者的初衷。而“寧錯殺三千而不放過一個”的歷史錯誤政策，實在是不應(yīng)在今天的科學(xué)發(fā)展觀下再出現(xiàn)了。