自2009年12月份以來，有關(guān)房地產(chǎn)的政策頻繁出臺。2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議上溫總理提出“國四條”；一個月后，2010年1月10日，國務(wù)院出臺4號文件（簡稱“國十一條”）；“兩會”期間，溫總理提出，“要堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”、“本屆政府任期內(nèi)使房價能夠保持在一個合理的價位”；4月14日國務(wù)院再次召開常務(wù)會議研究房地產(chǎn)調(diào)控，于17日出臺了國務(wù)院10號文件（簡稱“國十條”）。

       針對政策的密集出臺，不少市場人士認(rèn)為“無須大驚小怪”、“沒有什么新意”，也有人認(rèn)為“這次調(diào)控的力度大，但持續(xù)的時間不會太長，一旦影響到經(jīng)濟(jì)增長速度，調(diào)控的力度就會調(diào)整”。從2005年以來的歷次調(diào)控看，這些分析結(jié)論應(yīng)該是對的，但筆者想提出一些新的看法，供投資決策參考。

       首先，應(yīng)該注意的是，國務(wù)院在2010年初的短短4個月時間里兩次下文對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，這是史無前例的。這說明本輪房地產(chǎn)調(diào)控與以前有很大的差異，不能再用老眼光來看新問題。

       在1月份出臺國務(wù)院4號文件之后，房價并沒有得到控制，這是4月份再次出臺國務(wù)院10號文件的關(guān)鍵原因。也正是因?yàn)槿绱耍?0號文件必須獲得成效，否則，國務(wù)院的權(quán)威將受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。換句話說，這次調(diào)控必須使房價出現(xiàn)下跌！

      其次，我們分析一下這次房地產(chǎn)調(diào)控的背景。從經(jīng)濟(jì)的角度看，調(diào)控房價是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。只有房價下跌，居民消費(fèi)占GDP的比重才能上升，內(nèi)需才能逐步上升（參見筆者最近的幾篇文章）。在出口增長受阻，全球貿(mào)易保護(hù)逐漸盛行的背景下，任其房價上漲繼續(xù)上漲無異于經(jīng)濟(jì)自殘。

       從政治的角度看，房價關(guān)系民生的根本問題，動輒數(shù)千年人圍聚在一起抗議地產(chǎn)商漲價的現(xiàn)象，隱含著社會不穩(wěn)定的因素。另外，本屆政府任期已經(jīng)進(jìn)入尾期，必須為下屆政府留下一定的空間。調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和處理地方政府的債務(wù)問題都是為下一屆政府能夠獲得良好開端。這不僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是政治問題。這些在“國十條”的第一條文里看得很清楚：

      “住房問題關(guān)系國計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展”。

       這些內(nèi)容已經(jīng)清楚地告訴我們本輪房地產(chǎn)調(diào)控的目的與意義在于“經(jīng)濟(jì)社會的協(xié)調(diào)發(fā)展”，這是本輪房地產(chǎn)調(diào)控有別于其他幾次房地產(chǎn)調(diào)控的地方。

       此次房地產(chǎn)調(diào)控不僅關(guān)系到一個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展問題，還關(guān)系到整個國家宏觀經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展問題。如果說以前的房地產(chǎn)調(diào)控都是揚(yáng)湯止沸的話，那么此次房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該是釜底抽薪。不僅注重短期的市場供給與需求的調(diào)節(jié)，而且涉及到行業(yè)制度與規(guī)則的較大改革。可以預(yù)期，該政策持續(xù)的時間會很長，至少到2012年新一屆政府上任之前是不會改變的。

       第三，房價泡沫和地方政府的或有負(fù)債是當(dāng)前及今后一段時期中國經(jīng)濟(jì)存在的兩個重大隱患，政府當(dāng)前已經(jīng)下決心化解這些風(fēng)險(xiǎn)。為什么要在這個時間化解風(fēng)險(xiǎn)？其一是明年是十二·五發(fā)展計(jì)劃的第一年，現(xiàn)在應(yīng)該為該計(jì)劃的實(shí)施創(chuàng)造條件，其二是2012年政府要新老交替，現(xiàn)在要為新一屆政府留下空間。

       2010年的中國與1993年有不少類似之處：都是經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大干快上之后的第二年，面臨物價上升的壓力；經(jīng)濟(jì)決策的領(lǐng)導(dǎo)人面臨更替等。金融緊縮是2010年的貨幣政策主要基調(diào)，地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)最大。隨著緊縮政策的實(shí)施，有色金屬、鋼鐵、建材等行業(yè)同樣會受到較大的影響，在實(shí)業(yè)投資與股市投資中需要高度關(guān)注這些行業(yè)的動態(tài)。

     因此，從投資的角度看，無論股市還是房地產(chǎn)市場，應(yīng)該以防范風(fēng)險(xiǎn)為主要投資策略。