4月15日、17日,國務院連續(xù)出臺多項調(diào)控房價新政策,主要涉及首套、二套和三套房新政,甚至包括外地購房者的限制政策等。近日,購房者紛紛打進本報熱線咨詢相關具體問題。為此,本報綜合各大銀行個貸服務中心、房貸新政具體規(guī)定以及業(yè)內(nèi)人士的解讀,集中對讀者關心的多個房貸新政進行答疑解惑。
關于二套房
■問:曾經(jīng)按揭貸款購過房,不過已經(jīng)全款付清了,現(xiàn)在再申請貸款購房,是否屬于第二套房?
答:按照人民銀行對第二套房的界定,“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋;“第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。因此,首套、二套的概念不是針對房產(chǎn),是指貸款的次數(shù)。之前通過一次性付清或贈與的方式獲得房產(chǎn),沒有貸款記錄,沒有通過銀行按揭買過房,都屬于首套。
有的銀行表示,只要之前沒貸款買過房,在人行征信系統(tǒng)上查不到貸款買房的記錄,不管實際上是第幾套房,都按第一套房的標準執(zhí)行。
■問:男方婚前有貸款購房記錄,婚后以妻子名義(沒有貸款購房記錄)申請貸款購房,是否屬于第二套房?
答:該情況屬于第二套房。央行對二套房貸明確給予了“以家庭為單位”的說法,雖然女方?jīng)]有貸款購房記錄,但結(jié)婚后兩人共同組建了家庭,商貸記錄已為家庭共有,即便再以女方名義買房,仍屬于二套房范疇。
■問:父母曾貸款買過房,現(xiàn)在自己成年了,計劃再買房,是否要被列為第二套房?
答:不屬于第二套房。盡管央行對二套房貸明確給予了“以家庭為單位”的說法,但借款人家庭是以借款人、配偶及未成年子女為單位。也就是說,單身成年人以本人認定為一個家庭單位;已婚成年人以夫妻兩人共同認定為一個家庭單位,其未成年孩子不能獨立構(gòu)建家庭單位,可計入家庭單位的一員。只要已成年,就以本人作為獨立家庭單位,不受家里其他人的影響。
■問:我家三口人,以前貸款購買過50平方米的小戶型,家庭人均住房面積低于當?shù)仄骄剑F(xiàn)在申請購買一套90平方米的房子,是否屬于第二套房?
答:對于已經(jīng)在銀行貸款購買了一套房子,但又想換一套更大面積的房屋的人來說,專家并不建議沖動地將小房賣掉去買大房。畢竟在此強烈的緊縮政策之下,這么做無疑掉入了政策預警圈,似乎顯得有些“無辜”。而如果真有換房需求,也應在充分考慮原來房子的面積、還貸情況以及轉(zhuǎn)售為租的成本之后再做打算。有的銀行則表示,只要能提供直系親屬資料,證明人均住房面積低于成都市人均居住水平,那么即使是第二次貸款買房,也可按改善型住房實行一套房貸政策優(yōu)惠來處理。
關于1.1倍利率
■問:1.1倍基準利率,只是針對房貸新政之后發(fā)房的新貸款,還是以前通過的已經(jīng)在付按揭的老房貸都要上調(diào)?
答:此次新政沒有明確指出,1.1倍的利率標準是只針對新批準的二套房貸,還是已經(jīng)發(fā)放的二套房貸也要一起調(diào)整。眾多銀行從事信貸工作的人士稱,新政是否會追溯過往房貸,具體執(zhí)行文件還沒有收到,按照以前的慣例,折扣的變化只針對新房貸,存量房貸不會進行調(diào)整(即老房貸)。利率折扣在客戶和銀行簽定合同時就已經(jīng)確定了,除非國家明確要求統(tǒng)一調(diào)整,否則就會按合同約定的折扣繼續(xù)執(zhí)行,1.1倍利率只針對新房貸。
房貸新政
1、首次購買90平方米以上的房屋,貸款首付不低于30%;
2、二套房貸首付不低于50%,利率不低于基準利率的1.1倍;
3、對房價過高、上漲過快的地區(qū),暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;
4、對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,暫停發(fā)放購買住房貸款。