住建部副部長仇保興在第六屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會上說我國是世界上每年新建建筑量最大的國家，每年20億平方米新建面積，相當于消耗了全世界40%的水泥和鋼材，并指出，我國每年新建房屋20億平方米，可拆除面積相當于新建面積的40%，也就是說，我國每年實際新增建筑面積才12億平方米。與此同時，《中國日報》英文版報道，中國的建筑壽命只有30年，一時間輿論大嘩，認為建筑質(zhì)量低劣是我國拆除面積居高不下的根本原因。也有網(wǎng)友指出，貸款購買的竟然是壽命只有30年的建筑，實在不值。

   愚以為，仇保興先生雖然說建筑壽命短，造成巨大浪費，根據(jù)他講話的場合也許是對的。但是，他應該給廣大老百姓解釋清楚，我國為何建筑壽命短。如果不能清晰解釋，我們就很容易掉入“建筑質(zhì)量差”的陷阱，全盤否定我國過去的房屋建筑實踐，誤導視聽。在這方面，我嘗試著補充幾句，曬曬到底為何我國的建筑壽命短。

   第一個原因，價值重估運動是主要原因，這點恐怕很多人料想不到，但又時常發(fā)生在身邊。昨天，妻子告訴我，鄰近的小區(qū)要拆遷了，說是要建設(shè)高檔住宅小區(qū)。該小區(qū)是上世紀九十年代建設(shè)的安居工程，全是6層一下的建筑，承載了大量的來自市中心被拆遷的老百姓。10年前，該片區(qū)道路不通，公交不通，只有一條路連接城市主干道。10年后的今天，附近出現(xiàn)了高檔社區(qū)，售價逼近8000元/平方米大關(guān)，高層和小高層拔地而起，居民檔次也上來了。十年前，安居小區(qū)是該片區(qū)最高的建筑，十年后的今天，安居小區(qū)是該片區(qū)中最差的社區(qū)，雖然兩年前政府花錢整治一番，已經(jīng)很漂亮了，但還是不上檔次。這時就有開發(fā)商盯上這個區(qū)域，拆除重建，建設(shè)高層和小高層，還能大把大把地賺。這說明什么呢？建筑壽命短暫的推手是什么呢？土地增值了，造成建筑價值重估是主要原因。因土地價值提升，拆遷改造后能把土地、地段價值挖掘出來，政府、社會和開發(fā)商等共同受益，將房屋拆遷后建設(shè)小高層、高層和商業(yè)物業(yè)則勢在必然。這好比“蛇”的蛻皮行為，城市長大了，就要退掉原來的“皮裝”，為新生活重新打造新衣裝。類似的例子出現(xiàn)在北京的CBD區(qū)，一旦城市重新定位區(qū)域價值，該片區(qū)的所有建筑都要重新估價。低矮的建筑被高樓大廈替代，即使建筑剛剛建成使用，也會被無情地拆除。本人估計，因價值重估造成的房屋壽命短暫的貢獻率高于85%。

   第二個原因，是城市生長太快了，有些建筑就不得不扔掉。這好比嬰兒剛生下來比較瘦小，吃了奶水瘋長，長的越快，衣服換的越勤。媽媽發(fā)現(xiàn)，剛剛買的衣服就不能穿了，就要再買新的，浪費實在可惜，有些媽媽就漿洗一番，送給親戚鄰居。我國的城市發(fā)展，在過去的三十年，也經(jīng)歷了類似的過程。90年代之前，人們剛剛有了溫飽，迫切需要住房（當時人均住房面積8平方米不到），社會各界本著勤儉節(jié)約的原則，“經(jīng)濟、使用、美觀”地大搞建設(shè)，仍然是勒緊褲腰帶過日子?？墒牵l也沒想到，我國國民經(jīng)濟發(fā)展這么快，短短的十多年，原來的建筑就已經(jīng)相當落后了。這里，我舉一個例子，2000年我國的GDP是1萬億美元，10年后的今天，是5萬億美元，美國的GDP從1萬億美元起步，十年時間增長到2.4萬億，日本用十年從1萬億增長到2.7萬億。我國的發(fā)展速度太快了，各種淘汰也就難免。例如，汽車大量進入家庭，城市道路就要拓寬，道路兩側(cè)的建筑，不管新舊都要被拆除干凈，從而早早地結(jié)束生命。

  網(wǎng)友可能會問，為什么不提前想到建設(shè)高檔的房屋呢？比如嬰兒，我們明知道他要長大，總不能專挑大號的衣服，不給孩子買嬰兒服裝吧？當時的人們迫切需要房住，總不能讓他們露宿街頭吧。如果我們不能從這個角度考慮我國的建筑壽命，得出的建筑質(zhì)量差的結(jié)論就是荒謬絕倫的。

  第三，技術(shù)性淘汰是房屋早早被拆除的主要原因。例如，原來的房屋沒有客廳，因為當時電視比較小，沒有暖氣，因為城市供暖網(wǎng)絡(luò)不完備；沒有停車場，因為家庭沒有汽車?？稍诙潭痰氖嗄?，一切都發(fā)生了根本性改變。汽車時代來的太快了，私家車如洪水猛獸吞噬城市的公共空間。如果你開車去廣場、商場、政府機關(guān)、寫字樓，或者開車回家，5年前你不必擔心停車，現(xiàn)在，走在路上，就就要擔心有沒有地方停放愛車了。 
      汽車時代和居住水平提高實際上都是技術(shù)性因素或者在技術(shù)推動下的產(chǎn)品更新過程。所以，只要有機會,這些大部分建設(shè)于1998年之前的房屋，在設(shè)計壽命不能享盡的情況下，很容易被拆遷改造，提高建筑密度和建筑容積率，增加停車位，擴大單套建筑面積和配套設(shè)施水平，跟上居住技術(shù)發(fā)展的步伐。我們在大城市普遍地看到，城市中心可開發(fā)利用的土地已經(jīng)不多了，除了危舊住宅、棚戶區(qū)改造還能榨取點土地外，幾無多少空地可供開發(fā)了，次新住宅已經(jīng)被政府和開發(fā)商們瞄上，又要成為被拆遷的對象。這些住宅遠遠沒有“壽終正寢”，有的還處在壯年時期，可是，在技術(shù)迅速發(fā)展的大背景下，也面臨宰殺的危險。

    第四，國家關(guān)于集約、節(jié)約利用耕地的政策也是房屋建筑壽命短暫的幕后推手。國務院為短促地方政府集約利用土地，要求土地出讓過程時，要提高土地容積率和建筑密度。在城市人均用地指標超出規(guī)范的，嚴謹新批準農(nóng)地轉(zhuǎn)建設(shè)用地指標。地方政府被逼著在原來的建設(shè)用地內(nèi)尋找建設(shè)用地，從而造成大量的拆遷，房價也被迫上漲。這意味著，一方面我們拆除房屋造成浪費，一方面節(jié)約了土地，有得有失，不能一棒子打死。

    第五，城市規(guī)劃落后是重要原因。缺乏前瞻性，剛剛建設(shè)的樓房，發(fā)現(xiàn)不符合城市發(fā)展要求，被拆除，硬硬地把好端端的建筑拆除，浪費實在可惜。這是規(guī)劃質(zhì)量低劣造成的惡果。

    第六，建筑質(zhì)量低劣，有些樓房建筑期間就發(fā)生傾倒，剛使用就發(fā)生裂縫。但是，就總量來看，建筑質(zhì)量低劣對建筑壽命短暫的貢獻率，實在微不足道。雖然我沒有太多數(shù)據(jù)，但我可以下此論斷，如果誰有證據(jù)推翻我這個結(jié)論，我將公開道歉。

    對于建筑壽命，我們要放在改革開放的宏闊背景中科學考察，不可妄斷結(jié)論。

      正因為城市更新改造的難度越來越大，成本越來越高，城市中心的土地供應越來越稀缺，所以，地價才因此而上升，地王不斷出現(xiàn)。實際上，這是一個連續(xù)的成本疊加過程，越加越多，形成典型的成本推動型房價暴漲。