| 看來， “能買就買、買不起就算”成了年輕人面對高價樓市的無奈選擇。 但或許，即使真的能買得起，此時也未必是入市良機。7月26日，《青年周末》記者連線“打工皇帝”唐駿，請擅長理財?shù)乃麨?ldquo;80后”一破謎局。 ■“買房不如租房” 在去年底房價低谷時，唐駿曾公開放言：買不如租。他舉自身為例，自己居住的是上海一家五星級酒店的長包房，250平方米，月租金是10萬元。如果買類似房產的話，約2500萬元一套。他說自己做投資，一年回報率為30％左右，2500萬元一年至少就是400萬元。而租房一年的租金才120萬元，等于賺了280萬元。他表示，這么說并非炫耀自己聰明，是想說明現(xiàn)在房價太離譜，不適合入手。 青年周末：你曾說買房不如租房，現(xiàn)在還是持這個觀點嗎？ 唐駿：對，我還是這個觀點。尤其是現(xiàn)在買房，有這么幾個問題：第一，房價還是有周期性的，現(xiàn)在正是房價瘋狂上升的時期，從銀行的貸款情況和“地王”頻現(xiàn)的情況來看，最近的房產市場有很大的泡沫存在。一旦泡沫打破了，房價還有跌的可能性。沒必要現(xiàn)在殺入買房市場吧，萬一你正好買到泡沫將碎的點呢？第二，對現(xiàn)在的年輕人而言，你的工作、家庭、未來都充滿未知因素，不急在這一時，租房一樣可以好好住，又不是沒房住。 青年周末：可你的投資項目中也有一部分是房產，為什么這么勸阻“80后”買房？ 唐駿：我就是因為投資房產，所以我知道房地產是暴利行業(yè)。建筑成本很低的，開發(fā)商的地怎么拿我也知道。拿上海來說，外環(huán)以內的某個樓盤，拿地的價格差不多在8000元到9000元/平方米，建筑成本在1500元到2000元/平方米。這個房價的基本成本價在1.1萬元左右，但開盤后，這樣的房子能賣到1.7萬元/平方米左右，聽上去好像只是50%的利潤，但這個樓盤好多層呢，總建筑面積大。第二，開發(fā)商是從銀行貸款。他自己說投入5個億來開發(fā)這個盤子，但可能他的資金就投入了1個億，剩下是銀行的錢。這就是個暴利行業(yè)。而且，今年的樓市泡沫很嚴重。以往房價上來，沒有這次上漲得速度這么快。這次也就三個月，直接進入泡沫階段，歷史上都很少見到。 ■“百萬家產又不能花” 青年周末：怎么判斷出來？ 唐駿：今年跟以往最大的一個不同是，政府放寬了政策，銀行放出很多貸款。大量的信貸資金進入股市，股市上去了，肯定會帶動樓市，這是連環(huán)的。所以可以說，是超級寬松的政策，而且是歷史上少有的寬松政策導致了銀行大量放貸。股市泡沫造成了樓市泡沫，一輪一輪，很明顯的。 而且買房的話，有一個很簡單的計算方式，可以算算是不是“泡沫房”。按國外的經濟學理論，一個回報率應達到千分之六到千分之七的投資，是相對風險比較小的投資。從租售比來說，也就是說，如果月租金能超過房價的千分之六，那這個房價就不是泡沫房價，可以買?？涩F(xiàn)在北京、上海這樣的大城市，隨便一個房子就100萬元，這就意味著要租到6000元每月。但一般情況下，100萬元的房子也就租到3000元吧？那就說明，現(xiàn)在買房肯定是虧了。 青年周末：其實你說的這個租售比也有很多人在算。大量報道也在說，現(xiàn)在樓市是股虛火。但很多人還是堅持買房，到底這其中最大的動因是什么呢？ 唐駿：這就跟買股票一樣，“追漲不追跌”，這也是迎合買房人心理的，都是開發(fā)商的一種手段。你可能會覺得，自己提前買了，就是賺了。其實根本沒有賺，尤其是只有一套房的年輕人，你就只有一套房，你擁有的是數(shù)字上的價值，而且是很難流通的價值。有些年輕人買房早，看房價漲上去，會說“我現(xiàn)在有家產百萬了”。可問題是，這百萬家產又不能花，又不是現(xiàn)鈔。還不像股票，能直接套現(xiàn)賣掉。房子又不能這么快進快出地操作。 青年周末：您的這套理論，是否影響到身邊的年輕下屬？ 唐駿：他們有看到我的報道，我也跟周圍人說過。不過像我這樣住賓館，還是個特例。他們受到我的影響，更多的是按照千分之六的理論，去看泡沫較小地段的房子。當然，我可能是比較西方化的觀點，畢竟國內的文化傳統(tǒng)決定了，很多人會認為有房子才有安全感。但說到擁有感，其實還是手握真金白銀最重要，比擁有一個房子更重要。年輕人買房，大多需要幾十年的按揭吧，成為“房奴”之后，你的生活方式、價值取向，都會受到一定影響。所以，我倒很想說自己的一個觀點，有錢的安全感更大。 |
