2009年，省城的住宅、別墅、公寓都是量價齊升，一派“熱火朝天”的景象。但與之形成對比的是，濟(jì)南的寫字樓市場卻發(fā)展緩慢。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著民營和私企經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，濟(jì)南的寫字樓市場會逐漸火起來。

　　核心區(qū)域?qū)懽謽琴u價不如住宅

　　2009年，省城的住宅市場完全可以用“熱火朝天”來形容，而寫字樓市場則只能用“沉悶”概括。據(jù)信立怡高的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年濟(jì)南寫字樓市場總供應(yīng)量26.12萬平方米，創(chuàng)歷史新低。月度供應(yīng)也是持續(xù)走低，市場整體走勢平穩(wěn)。

　　2009年，濟(jì)南寫字樓的房價持續(xù)8個月徘徊在8600元/平方米，直至第四季度才超越9000元/平方米，年末突破萬元大關(guān)。而相應(yīng)區(qū)域的住宅價格，都高出寫字樓不少。

　　2009年省城寫字樓市場的另一個新變化是，出現(xiàn)了大批總部辦公型企業(yè)向東遷移的跡象，其中包括山東鋼鐵集團(tuán)、中鐵十局、黃金集團(tuán)等企業(yè)。高新、奧體板塊地位愈發(fā)凸顯，總部辦公的規(guī)模日漸形成，總部辦公聚集效應(yīng)越來越明顯。

　　信立怡高策研中心的李臻經(jīng)理告訴記者，由于老城區(qū)的辦公環(huán)境、辦公配套不能滿足客戶的需求，因此客戶群外溢現(xiàn)象明顯。

　　寫字樓租金與其他城市比也偏低

　　相比于寫字樓的銷售市場，寫字樓租賃市場成績不錯，2009年整體出租率高達(dá)90%以上。

　　但在價格上，不同檔次的寫字樓呈現(xiàn)出不同的發(fā)展水平。其中老式甲級寫字樓租金水平和出租率降低，新型甲級寫字樓租金居高不下，出租水平最高。業(yè)內(nèi)人士指出，由于老城區(qū)的寫字樓硬件不足，出現(xiàn)客戶撤離的現(xiàn)象，傳統(tǒng)CBD區(qū)域的寫字樓改造升級迫在眉睫。

　　從濟(jì)南幾個寫字樓的區(qū)域看，價格之間也存在著較大差異，濼源大街租金最高，山大路附近次之，高新區(qū)租金水平普遍較低。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，濟(jì)南寫字樓的租金水平不僅與一線城市比有著較大的差距，即使與同類城市比也有著不小的差距。以青島為例，在那里類似濼源大街的板塊，甲級寫字樓在7-8元/平米/天，比濟(jì)南明顯高出許多。

　　今年供應(yīng)大增，市場前景值得期待

　　據(jù)信立怡高的統(tǒng)計(jì)預(yù)測，濟(jì)南今年寫字樓供應(yīng)后勁十足，將創(chuàng)歷史新高。2010年將有13個新項(xiàng)目入市，3個在售項(xiàng)目加推，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量將達(dá)130萬平方米，將為沉悶的寫字樓市場注入新的活力。

　　“核心區(qū)域?qū)懽謽莾r格低于住宅價格，這在許多城市都是個普遍現(xiàn)象，因?yàn)閷懽謽堑男枨筮h(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅需求。”李臻分析說，濟(jì)南寫字樓市場“沉悶”的另一個重要原因是，雖然濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不錯，但之前濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)都是以大國企為主，而國企大多都有自己的大寫字樓，因此對市場的需求拉動不大。

　　李臻表示，這種情況目前也在發(fā)生著變化，因?yàn)榇罅棵駹I私企經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，正給濟(jì)南帶來越來越多的寫字樓需求，因此他們認(rèn)為將來的市場會持續(xù)看好。