記者獲悉，《住房保障法》草案理論版和實踐版已經(jīng)完成融合，并遞交至住建部住房保障司，目前正會同各方意見進行修改。

　　據(jù)了解，當前草案中，不僅宣示了所有公民的居住權(quán)利，還打算將住房保障體系納入地方政府的政績指標之列。因此《住房保障法》也被認為是現(xiàn)有中國住房保障制度體系的重構(gòu)。

　　以經(jīng)濟適用房是否進行“共有產(chǎn)權(quán)”制度重構(gòu)為例，草案考慮把房子按股份分成，政府出地、購房人出資金，把所有權(quán)量化成股份。經(jīng)濟適用房交易收益分成按股份區(qū)分。

　　除共有產(chǎn)權(quán)之外，當前的草案，還對租賃房梯度補貼方式、打破戶籍局限等領(lǐng)域，都有很大突破。

　　“合并后，遞交上去的稿子約100個條款，現(xiàn)在看來修改的幅度很大。”實踐版起草人之一的深圳市房地產(chǎn)研究中心法律所所長王玉國告訴記者。

　　《住房保障法》于2008年11月被列入十一屆全國人大常委會五年立法規(guī)劃，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司負責該法的起草工作，并于2008年底委托清華大學法學院和深圳市房地產(chǎn)研究中心分別起草該法的理論版和實踐版建議稿。

　　《住房保障法》被認為是現(xiàn)有中國住房保障制度體系的重構(gòu)。中國住房制度在由計劃體制主導向市場體制主導的演變中，目前已經(jīng)逐步構(gòu)建其廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和住房公積金制度所組成的住房保障制度。

　　1.“共有產(chǎn)權(quán)”曲折入稿

　　在中國住房保障制度構(gòu)建的進程中，“共有產(chǎn)權(quán)”一直是備受關(guān)注和爭議的。

　　一直參與《住房保障法》起草的人士告訴記者，在原先的分開起草中，理論版和實踐版都沒有提及，最后在修訂中方才補充進去。

　　以經(jīng)濟適用房為例，政府投入非常大，又給予了稅收等各方面的優(yōu)惠，購房人買了這個房子，若干年后可以上市的盈利由購房人獨享。對于這一存在不合理的現(xiàn)狀，草案的設(shè)想是，把房子按股份分成，政府出地，購房人出資金，把所有權(quán)量化成股份，最后交易分成按股份區(qū)分。

　　參與理論版修訂，并負責目前“共有產(chǎn)權(quán)制度理論課題支持”的清華大學副教授王洪亮告訴記者：“共有產(chǎn)權(quán)說到底就是最后收益的分成問題，我們的設(shè)想不是一刀切，可供選擇。”

　　王洪亮透露，目前這個方式，在上海、北京等都有試點，江蘇淮安是典型。

　　雖然政府參與共有產(chǎn)權(quán)盈利分成在草案中成為共識，但是接下來引致的諸多麻煩不能回避。首要的是對于政府分成的正當性的論述，有沒有與民爭利？其次是，同時和行政法、民法、物權(quán)法的沖突如何解決？再就是目前的實踐中存在的其他問題。

　　目前相對明確的是，“即便政府參與的分成，也要用于新的住房保障建設(shè)。”王洪亮表示。

　　2.如何保障公民住房權(quán)利

　　據(jù)記者了解，目前草案對住房保障的對象和保障范圍的基本思路是，“廣覆蓋、低水平、?；?、分層次”。

　　草案起草中的共識是，《住房保障法》的總體目的是保障所有中華人民共和國的公民住房權(quán)利，以低于市場價的價格，因地制宜保障他們住房，這樣也為了打破地方的戶籍局限。

　　“只要有住房困難，包括新畢業(yè)的大學生、進城務(wù)工的農(nóng)民工全部納入體系。”草案實踐版起草參與人之一的深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒告訴記者。

　　為了擴大保障房來源，深圳市房地產(chǎn)研究中心法律所所長王玉國告訴記者，目前市場上爭議的限價房也列入了草案保障性住房的范疇，“但可能不是這個稱謂。”

　　王玉國表示，“在稱謂上各地有紛繁復雜的說法，但無非是‘租’和‘售’兩個框架，我們設(shè)想的總體稱謂是‘租賃式保障性住房’和‘產(chǎn)權(quán)式保障性住房’。但對此住建部尚未表態(tài)。”

　　租賃房的新模式探索是最大的創(chuàng)新，王鋒透露，目前的框架設(shè)想是鼓勵地方，把參與租賃房的對象，按其收入分成不同等級，進行梯度的補貼，“補貼的資金不必直接發(fā)到申請者手中，直接發(fā)放給租賃的產(chǎn)權(quán)方，同時根據(jù)申請者的收入變化進行調(diào)整。”

　　“這樣做，是為了有合理的準入和退出機制，政府方面享有較大自主權(quán)。”王鋒表示。

　　3.保障房建設(shè)或成政績指標

　　正在進行的全國兩會上，致公黨中央遞交一份提案表示，應明確規(guī)定保障性住房和商品房土地供應的比例，如可以采取4∶3∶3的土地供應結(jié)構(gòu)，40%用于經(jīng)濟適用房，30%用于限價房，30%用于商品房，七成土地應用于建設(shè)保障性住房。

　　雖然致公黨中央所提的模式仍可存議，但也凸顯了一個難題：雖然住房保障體系改革方向擬定，而如何有效監(jiān)督政府的執(zhí)行力度，已是住房保障法的關(guān)鍵。“這個是立法過程中首先要考慮的問題。”王洪亮向記者透露，建議稿中的想法是從總體的規(guī)劃、土地、資金、運作流程納入地方政府的總體規(guī)劃，甚至不排除將來單獨在政府工作報告中列出，向人大報告。“我們希望能進行政府的問責，列出具體的問責領(lǐng)導，把保障房的建設(shè)作為考評、測評政府官員升遷的一個政績指標，納入其升遷考核標準。”王洪亮表示。

　　問題是，如果將規(guī)劃建設(shè)拆分開來，在資金和土地上，全國各地著實有各自的難度，在起草組人士眼中，這需要區(qū)分對待。“在財力保障方面，各地財政的實力差別比較大，很難在這個基本法里面確定當?shù)刎斦某鲑Y比例，所以現(xiàn)在只能說在做預算的時候要留這么一塊。”王洪亮表示。

　　4.東西部地區(qū)保障模式探尋

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部干部管理學院王京京主任告訴記者，之所以希望加速《住房保障法》的制定，是因為房價飆升且全國各地建設(shè)保障房規(guī)模不一，變化快，立法層面的統(tǒng)一規(guī)范嚴重缺失。

　　2010年，一線城市保障房建設(shè)也以聲勢浩大方式展開布局。

　　北京提出2010年新開工建設(shè)和收購政策性住房13.4萬套，并將50%土地收入反哺保障房；重慶市首開內(nèi)地城市大規(guī)模建設(shè)“公租房”先河，其規(guī)定，2010年開工建設(shè)500萬平方米公租房，重慶市長黃奇帆表示要用10年時間讓200萬人住進公租房。

　　深圳市計劃在2010年建設(shè)總面積為450萬平方米的約5萬套保障性住房，總投資逾35億元，深圳的這個建設(shè)面積，甚至超出了上海今年的建設(shè)力度。“從2009年以來，我們也是大會小會不停地開，北京和深圳核心專家組，也就不到10個人，都不斷與這些做得好的城市的負責部門進行深入的交流。”王洪亮告訴記者，現(xiàn)在清華大學這邊，十幾個課題組已經(jīng)分工完畢，涵蓋立法中的土地問題、公積金問題、租賃券問題、準入退出問題、共有產(chǎn)權(quán)問題等，下一步就是進行實地的調(diào)研研究，在理論框架上提供立法支持。“我們接下來會去甘肅、河北看一下，沿海的保障性住房體系相對成熟，而對于貧窮的地域情況希望多了解，西部有地方蓋了經(jīng)濟適用房，但申請的人很少。”

　　5.新房改進程

　　立法起草部門正在加緊完善初稿意見，正在進行的全國兩會圍繞住房保障法已經(jīng)熱烈開議。

　　起草組人士表示，非常關(guān)注全國人大代表、政協(xié)委員對此的意見，但是立法的進程中，每一個條款出來，其都希望能拿出有力的理論支持?！蹲》勘Ｕ戏ā凡莅钙鸩萁M人士透露，整個進程是，草案目前只是在住建部住房保障司手中。在修訂完成后，通過住建部政策法規(guī)部門完善，再交由部長辦公室呈遞住建部部長，年內(nèi)希望能通過住建部遞交至國務(wù)院法制辦。“相信再由國務(wù)院法制辦遞交到全國人大法工委，進行三讀的時候，各方意見的爭論會比較集中，有些條款甚至會引發(fā)激烈爭議。”該人士表示。“住建部現(xiàn)在對這部法律非常重視，去年我們起草組的專家不斷來往北京，住建部另外也組織了3次大規(guī)模的會議討論。”深圳市房地產(chǎn)研究中心法律所所長王玉國告訴記者，就在春節(jié)期間，又去了一次北京參與討論。

　　其透露，“實踐版大致有80多個條款、清華大學理論版近100個條款，在2009年7月各自修訂完后，2009年的11月，整合成100多條的初稿，目前還在和住建部進行反復的討論修改。”