征收物業(yè)稅的呼聲此起彼伏，認(rèn)為開(kāi)征物業(yè)稅可以降低房?jī)r(jià)，我認(rèn)為物業(yè)稅是單刃劍，短期征收促使房?jī)r(jià)暴漲，從長(zhǎng)期征收角度看更將會(huì)使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

　　在中國(guó)征收物業(yè)稅的目的不是降低房?jī)r(jià)，或者說(shuō)也不具備這個(gè)功能，而是財(cái)富的再分配的一種實(shí)現(xiàn)方式，同時(shí)也是用“短痛”的方式來(lái)解決“長(zhǎng)痛”的痛苦。

　　■物業(yè)稅的核心是轉(zhuǎn)嫁交易成本去保有環(huán)節(jié)，加速房?jī)r(jià)上漲進(jìn)程

　　物業(yè)稅是舶來(lái)品，所謂國(guó)際慣例的物業(yè)稅（房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅）在法律上是基于土地的永久擁有權(quán)。因?yàn)樯鐣?huì)制度原因，中國(guó)土地的公有屬性是不能夠改變的，所以物業(yè)稅更應(yīng)該說(shuō)成是“使用稅”；在70年基礎(chǔ)上的土地、建筑使用權(quán)的征稅，甚至還有可能合理不合法之嫌。

　　物業(yè)稅是把一次性付的土地出讓金分?jǐn)偟轿飿I(yè)保有環(huán)節(jié)上。物業(yè)稅的征收核心是轉(zhuǎn)移支付給房屋的擁有者，也不是減輕對(duì)開(kāi)發(fā)商的支付；由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)成本下來(lái)了，競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)激烈，很有可能變成現(xiàn)樓產(chǎn)品才能被消費(fèi)者認(rèn)可，加大了開(kāi)發(fā)商投入的資金。

　　如果對(duì)第一套開(kāi)征物業(yè)稅，不僅很多技術(shù)上的問(wèn)題要解決，比如已經(jīng)交納土地出讓金的怎么辦，已經(jīng)買(mǎi)房的怎么辦等等……無(wú)形中為第一次置業(yè)者帶來(lái)新的痛苦。例如：一套房是100萬(wàn)，物業(yè)稅平均是1.5％，（像美國(guó)地方政府會(huì)根據(jù)當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，每年調(diào)整稅率公布并征收，區(qū)域不同稅率也不同。）那么70年就是105萬(wàn)，相當(dāng)于房?jī)r(jià)漲了一倍，即使這樣對(duì)于第一套置業(yè)者還不得不買(mǎi)，無(wú)疑讓這部分人多付出了購(gòu)房成本。

　　注明：中國(guó)城市營(yíng)銷(xiāo)研究中心主任戴欣明研究認(rèn)為：物業(yè)稅稅率在1.5％會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，因?yàn)闀?huì)形成羊毛出在羊身上的效應(yīng)，過(guò)高征收，比如近來(lái)所說(shuō)的6％稅率，就會(huì)起到急剎車(chē)作用。

　　■物業(yè)稅同降房?jī)r(jià)沒(méi)有直接關(guān)系，反而是同暴漲有關(guān)系

　　嚴(yán)格意義上同降房?jī)r(jià)沒(méi)有直接關(guān)系，如果有關(guān)系，那么歐美的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)出現(xiàn)上一輪在征收高額“物業(yè)稅”的前提下的暴漲，說(shuō)明“物業(yè)稅”并不是降房?jī)r(jià)的唯一手段，祈盼開(kāi)征物業(yè)稅這一單一手段抑制房?jī)r(jià)有些癡人說(shuō)夢(mèng)！

　　稅率過(guò)低，失去征稅意義。稅率過(guò)高更不符合中國(guó)實(shí)際（美國(guó)房地產(chǎn)的區(qū)域不同，稅率也不同，多在1％－3％之間，甚至更高），在高稅額點(diǎn)上，對(duì)于那些“不差錢(qián)”的人根本無(wú)所謂，還因此有了顯示“高貴”身份的“物件”，反而會(huì)促使這部分人搶著購(gòu)買(mǎi)，就像任何同奢侈品有關(guān)的東西在中國(guó)好銷(xiāo)一樣，也同豪宅價(jià)格會(huì)有帶動(dòng)普通商品房效應(yīng)一樣。

　　當(dāng)下，是個(gè)非常時(shí)期，受金融海嘯影響深遠(yuǎn)，國(guó)內(nèi)開(kāi)始強(qiáng)調(diào)民生社會(huì)的時(shí)期，在“保障性住房體系”、“社會(huì)保障體系”、“良性經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展思路”沒(méi)有建立起來(lái)情況下，經(jīng)濟(jì)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的好轉(zhuǎn)的前提下，短期開(kāi)始征收物業(yè)稅只能是在已經(jīng)開(kāi)裂的經(jīng)濟(jì)傷口上撒把鹽。

　　特別是在長(zhǎng)期的賣(mài)方市場(chǎng)熏陶下（我認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是“假性的買(mǎi)方市場(chǎng)”，一有政策利好價(jià)格就會(huì)上升），置業(yè)者是弱者，在追漲的前提下，置業(yè)者只能被動(dòng)接受。10月在一線城市開(kāi)始的“搶房熱潮”說(shuō)明了這點(diǎn)。

　　現(xiàn)在的普遍說(shuō)法是擁有一套房產(chǎn)不征收，第二套起開(kāi)征，雖然沒(méi)有最終確定，但是無(wú)疑物業(yè)稅的試點(diǎn)在深圳等城市加快實(shí)施腳步。這樣就會(huì)引來(lái)房?jī)r(jià)的暴漲。

　　■“臉面經(jīng)濟(jì)”加劇房子稀缺，房?jī)r(jià)本來(lái)就有暴漲基礎(chǔ)

　　雖然物業(yè)稅就是將原來(lái)的房產(chǎn)稅和土地稅合并，讓開(kāi)發(fā)成本可以轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上，但是真正造成房?jī)r(jià)上漲的是政策導(dǎo)向推動(dòng)、供給不足、需求遞增、地價(jià)暴漲、開(kāi)發(fā)商利益、中介“賺快錢(qián)”行為等一系列措施不利控制造成的，物業(yè)稅的征收只能起到微調(diào)作用，這種微調(diào)作用如隔靴搔癢。

　　我認(rèn)為，由于中國(guó)的人的“臉面經(jīng)濟(jì)”使然，5-10年的房子就是老房子，一直住在這樣的房子里會(huì)被人看不起，所以引發(fā)非理性置業(yè)，這就造成了進(jìn)一步房子的稀缺。

　　■物業(yè)稅轉(zhuǎn)移征收促使房企壟斷經(jīng)營(yíng)升級(jí)，短期會(huì)引發(fā)“定價(jià)霸權(quán)”效應(yīng)

　　征收物業(yè)稅使房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)成本將大幅下降；開(kāi)發(fā)商整體稅負(fù)的近40%轉(zhuǎn)移給置業(yè)者，在資本上的付出減少非常突出，資金優(yōu)勢(shì)更加明顯。這看上去減少成本，會(huì)降低房?jī)r(jià)，卻忽略了企業(yè)逐利的本能，不會(huì)影響逐利的定價(jià)機(jī)制，同時(shí)在政策鼓勵(lì)的催化下，如果開(kāi)發(fā)商再享受轉(zhuǎn)移物業(yè)稅的優(yōu)惠，會(huì)讓這些壟斷企業(yè)更好實(shí)施“寡頭戰(zhàn)略”布局，減少開(kāi)發(fā)成本就是加快資本裂變，這樣只能讓大企業(yè)越來(lái)越大，中小企業(yè)不得不“失蹤”，不利于大多數(shù)企業(yè)的發(fā)展；而寡頭的形成，必定造成“定價(jià)霸權(quán)”橫行，置業(yè)者的“議價(jià)權(quán)”進(jìn)一步缺失，面對(duì)龐大的市場(chǎng)需求，壟斷開(kāi)發(fā)就是壟斷房?jī)r(jià)；壟斷中國(guó)地產(chǎn)。

　　■羊毛出在羊身上，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)、租金上漲

　　同時(shí)，土地“招拍掛”價(jià)高者得的機(jī)制的示范作用下會(huì)愈演愈烈，政府也演變成為房地產(chǎn)土地環(huán)節(jié)的最大營(yíng)銷(xiāo)者，再加上開(kāi)發(fā)商的“羊毛出在羊身上”的推盤(pán)技巧，更多的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到置業(yè)者，加劇推升財(cái)富翻的兩極分化。

　　在租金上面，即使開(kāi)征（合理的）物業(yè)稅，物業(yè)稅負(fù)擔(dān)的最終結(jié)局會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租戶(hù)身上，而租金的上漲同時(shí)也會(huì)讓新房?jī)r(jià)格上漲，會(huì)形成一個(gè)“惡性循環(huán)區(qū)間”；因?yàn)槲飿I(yè)稅本身還有彈性的空間，用來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，這樣隨著每年物業(yè)稅稅率的不同，形成循環(huán)空間，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲或下降，而在不同的區(qū)域甚至?xí)q。

　　對(duì)于炒房者而言，物業(yè)稅只是若干個(gè)稅之一，只是房子總價(jià)的變化，只要有投機(jī)機(jī)會(huì)，利潤(rùn)空間，而長(zhǎng)期的是租金收益，也同物業(yè)稅無(wú)直接關(guān)系，物業(yè)稅又是羊毛出在羊身上，最終體現(xiàn)在價(jià)格和租金上。直接的表現(xiàn)形式是租金的上漲，進(jìn)而帶動(dòng)新房?jī)r(jià)格上漲，加快人民幣貶值。

　　■物業(yè)稅帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈惡性膨脹，間接推動(dòng)通脹

　　物業(yè)保有成本的增加，勢(shì)必推動(dòng)擁有房子的各行各業(yè)人士對(duì)他們的預(yù)期的各種收益（經(jīng)營(yíng)、工資，甚至灰色收入）要求的增加；因?yàn)槊恳粋€(gè)置業(yè)者都或多或少地有他們自己的“出口”；對(duì)收益的要求。

　　另一方面，由于房?jī)r(jià)的上漲，物業(yè)稅還會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈中的企業(yè)預(yù)期收益的惡性膨脹，因?yàn)楦嗟耐顿Y者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)的熱也就會(huì)帶動(dòng)原材料的上漲，會(huì)再次形成2006、07年間的鋼材、水泥價(jià)格的暴漲。

　　■征收物業(yè)稅是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的“長(zhǎng)痛”變成“短痛”

　　難道就不征收物業(yè)稅了嗎？非也！

　　目前，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度無(wú)論如何都是非常時(shí)期的做法，10月的兩個(gè)首次說(shuō)法驗(yàn)證了這點(diǎn)；

　　一、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在發(fā)布三季度宏觀調(diào)控?cái)?shù)據(jù)時(shí)第一次說(shuō)，房地產(chǎn)熱已經(jīng)讓經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升，房地產(chǎn)的帶動(dòng)效果達(dá)到了預(yù)期。

　　二、國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)董祚繼10月13日也再次表態(tài)，我國(guó)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)期政策應(yīng)該是抑制普通商品房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期非正常上漲，通過(guò)稅收措施把正常上漲部分盡可能地返還給社會(huì)；從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)正處于加快發(fā)展的過(guò)程中，土地日益稀缺，商品房?jī)r(jià)格還是要上漲的，任何人沒(méi)有辦法進(jìn)行抑制。但是應(yīng)該通過(guò)稅收措施，把土地增值部分返還給社會(huì)，這是解決問(wèn)題最終的目標(biāo)取向。

　　董祚繼在回答新華社記者問(wèn)題時(shí)說(shuō)，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體上沒(méi)有過(guò)剩，這也驗(yàn)證了我2005年提出的房地產(chǎn)稀缺理論分析，否則房?jī)r(jià)不會(huì)上漲，因?yàn)檫€有很多人需要房子。

　　■“精確治理”是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的根本，物業(yè)稅應(yīng)該梯級(jí)式征收

　　在不能保障中低收入住房者的住房問(wèn)題時(shí)，要徹底檢討現(xiàn)行的土地“招拍掛”政策。

　　建立對(duì)炒房者及多套住房者課以重稅的有效市場(chǎng)機(jī)制，而不能一刀切。我認(rèn)為真正能夠抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的是在征收物業(yè)稅的時(shí)候?qū)嵤┨菁?jí)制，擁有越多征收的越多。要測(cè)算大多數(shù)人的利益保障，特別是要在宏觀調(diào)控上起作用，就要做到“精確治理”，抑制那些促使房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的腫瘤進(jìn)一步惡化，鏟除那些制造房?jī)r(jià)上漲的原動(dòng)力。

　　在經(jīng)濟(jì)體制調(diào)整上下大力氣，增加收入為本，保障為基礎(chǔ)，讓增加居民的可支配收入水平來(lái)決定住房的有效需求，解決對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)的預(yù)期。

　　所以，簡(jiǎn)單的物業(yè)稅征收同住房?jī)r(jià)格的基本走勢(shì)和格局無(wú)大關(guān)系；同時(shí)，訂立的不合理還會(huì)再次抬高房?jī)r(jià)。