二套房與改善性住房之間解讀空間的大小，是衡量房地產(chǎn)政策松緊的重要風(fēng)向標(biāo)。

       1月10日，國(guó)務(wù)院下發(fā)“國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”，再次規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，重提鼓勵(lì)自住性購(gòu)房與抑制投機(jī)性購(gòu)房的政策傾向。作為有保有壓、區(qū)別對(duì)待的重要一環(huán)，文件對(duì)二套房貸首付比例實(shí)行了一刀切的政策：“對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。”

        二套房貸是個(gè)松緊帶，視市場(chǎng)變化情況可松可緊。此處有兩個(gè)活眼，一是首付比例，是30%還是40%？二是利率，是享受7折還是8折的優(yōu)惠利率？

        對(duì)于這兩個(gè)活眼一直有各自解讀空間?；旧鲜欠?jī)r(jià)下降時(shí)寬松解讀，房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí)嚴(yán)格解讀。

        2009年7月23日，房地產(chǎn)調(diào)控初現(xiàn)端倪，銀監(jiān)會(huì)聲明，對(duì)二套房貸政策沒有調(diào)整，始終要求商業(yè)銀行堅(jiān)持執(zhí)行40%及以上的首付比例。銀監(jiān)會(huì)禁令中明確指出，只有改善型住房的二套房貸方可享受比照一套房貸的優(yōu)惠，銀行不得對(duì)此有延伸。

        何謂“改善型”住房？標(biāo)準(zhǔn)迥異、空間極大。在2009年年初促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)GDP以來，各家銀行對(duì)“改善型”住房進(jìn)行了含義最寬泛的解讀，結(jié)果就是，最終市場(chǎng)上幾乎所有的二套住房都與首套住房一樣，享受到了優(yōu)惠的利率政策，即個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。而自7月以后，隨著房貸收緊，各家銀行再次作出從緊的解讀。

        2009年12月14日，國(guó)四條等房地產(chǎn)調(diào)控措施相繼出臺(tái)后，各地出臺(tái)配套措施，大多延用2008年“131號(hào)文”中的優(yōu)惠政策，即“改善需求可以按首套享受最低二成首付，利率七折的最大優(yōu)惠”。但最新出臺(tái)的通知卻有根本調(diào)整，退回到131號(hào)文之前的緊縮政策。這意味著各地新規(guī)必須再次隨之調(diào)整，進(jìn)行清理。

       二套房貸首付比例活眼已經(jīng)扣上，第二個(gè)活眼利率還半遮半蓋。在二套房貸首付比例方面一刀切，在利率方面卻要求按市場(chǎng)原則行事。按照“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”的規(guī)定，銀行可以根據(jù)客戶評(píng)級(jí)自主決定利率優(yōu)惠，是對(duì)銀行信用定價(jià)原則的尊重。今后客戶的議價(jià)能力、銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)能力將十分重要。

      國(guó)四條新規(guī)甫出，更為嚴(yán)格的國(guó)十一條接踵而至，政府?dāng)D壓房地產(chǎn)泡沫的決心不容置疑。雖然房?jī)r(jià)短期內(nèi)還不可能出現(xiàn)環(huán)比大幅下降，但市場(chǎng)交易量的停滯等已經(jīng)顯示出市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，上漲乏力。

        更要害的是，信貸政策抽緊了房地產(chǎn)開發(fā)商的銀根，如房地產(chǎn)開發(fā)商繳納土地出讓金首付不得低于50%，1月7日《上海證券報(bào)》報(bào)道，國(guó)土資源部正配合證監(jiān)會(huì)，對(duì)部分申請(qǐng)IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個(gè)涉嫌違規(guī)用地項(xiàng)目進(jìn)行清查，以后房地產(chǎn)上市公司再融資需要得到國(guó)土部的認(rèn)可。所有這些將使2010年房地產(chǎn)企業(yè)資本市場(chǎng)融資變得比較困難，在2009年高價(jià)拿地后，資金鏈緊張的房地產(chǎn)開發(fā)商將在今后兩年遭到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

       可以肯定的是，不管房地產(chǎn)價(jià)格降不降，房地產(chǎn)開發(fā)商的新一輪洗牌業(yè)已展開。證券市場(chǎng)上房地產(chǎn)上市公司的低迷，是為房地產(chǎn)開發(fā)商敲響的重新排隊(duì)的鐘聲。