2009年末，商業(yè)地產(chǎn)再掀云涌。11月先后有中糧、萬科和保利等多家房地產(chǎn)開發(fā)商宣布了未來企業(yè)新戰(zhàn)略規(guī)劃。共同的是，在這些規(guī)劃中，“商業(yè)地產(chǎn)”這一詞不僅被反復(fù)提及，而且各公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)除既有的住宅產(chǎn)品外，似有向持有型物業(yè)發(fā)展傾斜的趨勢。

　　在這背后，究竟有怎樣的推手促使這些傳統(tǒng)型的住宅開發(fā)企業(yè)紛紛改變戰(zhàn)略轉(zhuǎn)攻持有型物業(yè)？未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景究竟幾何？新浪地產(chǎn)為您一一揭秘地產(chǎn)大佬“轉(zhuǎn)型”背后的奧秘。

　　事件回顧

　　11月上旬，中糧集團(tuán)董事長寧高寧透露，有意分拆旗下的商業(yè)地產(chǎn)在香港及內(nèi)地上市。按照此前的布局，未來中糧地產(chǎn)主攻住宅和工業(yè)地產(chǎn)，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，中糧置業(yè)則主攻商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)規(guī)劃，未來中糧集團(tuán)以“大悅城”購物城為核心的“全服務(wù)鏈城市綜合體”的總投資規(guī)模將超過700億，未來將有20多個“大悅城”在國內(nèi)大中城市布局。

　　與此同時，萬科總裁郁亮也在近期的一次非正式場合首次宣布未來萬科將加大持有型物業(yè)的儲備，其中持有型物業(yè)的開發(fā)比重將占到20%。11月19日，在廣東佛山投資環(huán)境推薦項目洽談會上，保利地產(chǎn)亦宣布投資100億元全力打造佛山東平新城項目。

　　行業(yè)原因：看中持有型物業(yè)的持續(xù)收益能力

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這些地產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)投持有型物業(yè)的行為看似突然，其實早有跡可循。目前房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本日漸走高。高企的地價占據(jù)了開發(fā)商很大部分的開發(fā)成本，而且目前的行業(yè)趨勢逐漸走向信息公開、成本透明的發(fā)展方向，開發(fā)商所需面對的成本壓力也比之前大得多。

　　另外，盡管目前業(yè)內(nèi)有不少的房地產(chǎn)開發(fā)商都在住宅開發(fā)領(lǐng)域有了較為豐富的經(jīng)驗積累，但從產(chǎn)品設(shè)計和規(guī)劃上，能像星河灣一樣獲得較高產(chǎn)品溢價能力的卻實在是少數(shù)。在開發(fā)成本日漸上升，產(chǎn)品利潤卻逐漸下降的大背景下，有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商開始涉足持有型物業(yè)也是企業(yè)出于對未來競爭發(fā)展的長足考慮。

　　目前開發(fā)商建造物業(yè)的贏利模式大致可分為兩種，一種是建好賣掉一次性回籠資金的銷售型。另一種就是建好后持有，通過長期收取租金獲益的持有型。在商業(yè)地產(chǎn)方面，目前大多數(shù)企業(yè)青睞的多為后者，因為它不僅可以持續(xù)性的產(chǎn)生租金收益，更可以長期產(chǎn)生資產(chǎn)增值，為企業(yè)提供較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。然而，后者也有一個較為致命的弱點，那就是發(fā)展持有型物業(yè)前期投入大，收益緩慢，因此對企業(yè)的資金穩(wěn)定有著較大的考驗。

　　不過對于身處2009年市場的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，企業(yè)的資金壓力似乎比以往都要輕那么一些。在國家4萬億的救市政策下，中國的房地產(chǎn)市場回暖迅速，開發(fā)商的銷售業(yè)績更是大幅上漲，企業(yè)資金回籠迅速。另外，在2009年，各地掀起的上市潮打開了不少房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，使得企業(yè)不再需要依靠單一的房地產(chǎn)銷售來獲取企業(yè)發(fā)展的必要資金。在這雙重利好因素刺激下，一些有實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)和央企完全有底氣踏足商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展持有型物業(yè)。