"別采訪我了。我發(fā)現(xiàn)自己估計得不準，房價漲得太猛了。" 11月 17日，濟南一位從業(yè)10年的房地產(chǎn)界人士在接到記者電話時如此感嘆。

根據(jù)專業(yè)房地產(chǎn)顧問機構(gòu)信立怡高的監(jiān)測，濟南市區(qū)住宅 8月份均價6632元（每平方米，下同），9 月一下子沖到 7109元，10 月又漲了70元，達到7179元，2個月漲500多元。

有的樓盤半月漲900

在濟南東部某事業(yè)單位工作的劉女士，10月中旬在東部、南部轉(zhuǎn)了 10 多個樓盤，后因出差耽擱，11月中旬回來再一看，發(fā)現(xiàn)一切都變了。

最讓她吃驚的是東部樓盤茗筑美嘉。10月中旬這里還賣 5600 元，比一路之隔的海信·慧園低1000 元，一度讓她動心。沒想到1 個月后，"5600"成了" 6500"。"是半個月。"售樓人員糾正她說，"不過也不是突然漲上來的，從 5600 ，到 6000 、6200，再到6500。"而海信·慧園已經(jīng)漲到了6800元。

劉女士又來到與海信·慧園隔路相望的東部大盤中海·紫御東郡，這里戶型緊湊，她也比較喜歡。售樓小姐告訴她，現(xiàn)在沒小房子了，只剩 140 多平方米的。下月中旬再開盤，估計均價7100元?？蓜⑴坑浀?，上月號稱"樓王"的8號樓均價也不過6800元。

在東部轉(zhuǎn)一天下來，劉女士心里徹底涼了：名士豪庭和正大·城市花園報價上了8000元，未開盤的黃金99也到了 7500元，而它們在6月下旬還沒有上7000元；邢村立交橋附近的保利花園稱再開盤也將上6000元。

帶著納悶，劉女士決定次日到南部、西部、北部的代表性樓盤看看。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，東南西北都有不同程度的上漲。領(lǐng)秀城"中央公園"賣7000-7500元，比上個月6600元的"UP 街區(qū)"漲了一大截；"陽光100"6 月份還賣 6800 元， 12 月初開盤預計9000-12000元；堤口路上的金色陽光花園尾房也不見優(yōu)惠，均價6900元。

"聽說2007年房子一年漲1000元就算'瘋狂'了，那現(xiàn)在的漲法呢？"劉女士黯然離開富麗堂皇的售樓處。

房源偏緊 需求增長

"房源緊缺"，是記者在各售樓處聽到最多的解釋。尤其是90平米左右的兩室戶型更為緊俏。按照信立怡高的報告，9、10兩月濟南住宅市場分別新增供應(yīng)商品住宅1488、1463 套，都低于當月成交量，存量房源在不斷減少。 10 月初房源僅余 3945套，不及旺季時一個月的銷量。

"2008年市場疲軟，部分開發(fā)商放緩了拿地和開發(fā)步伐，是今年市場上供應(yīng)量少的重要原因。"信立怡高市場研究部經(jīng)理李臻分析，"前三季度又持續(xù)旺銷，開發(fā)商大多完成了銷售任務(wù)，資金充裕，推出新盤的意愿不大強烈。"

豈止是"不大強烈"。記者發(fā)現(xiàn)，有些樓盤簡直在"擠牙膏"，有捂盤惜售之嫌。比如西部某樓盤售樓人員告訴記者，他們下月開盤只推出某一棟樓的5個樓層。

一方面是供給偏緊，另一方面需求增長又過快。"濟南去年、今年拆遷量很大，至少 300 萬平米，相當于一年的房地產(chǎn)銷售量。"山東經(jīng)濟學院房地產(chǎn)研究所所長郭松海教授說，加上政策優(yōu)惠、通脹預期，壓抑的剛性需求得到了充分釋放，投資購房也占了一定比例。

"優(yōu)惠政策末班車"猜想近期也起了作用。"大約2 成的客戶受此影響提前了購房行為。"一樓盤售樓人員告訴記者。同時，二手房中介們也看到，擔心二手房營業(yè)稅政策"5改2" 再改回去，房子不好脫手，近期一些拿到房產(chǎn)證2-5年的"準新房"房主也加快了"賣舊房買新房"步伐。

供需矛盾之外，開發(fā)商信心也在這兩個月發(fā)生了變化。"8月份時，雖然成交一直很旺，但因為實體經(jīng)濟尚未恢復，地產(chǎn)業(yè)界普遍擔心繁榮是去年壓抑釋放造成的假象。而進入9月，宏觀經(jīng)濟形勢向好明顯，大家知道行業(yè)沒問題了。"信立怡高資深經(jīng)理人吳慶告訴記者，最近大開發(fā)商紛紛入濟、濟南地王頻現(xiàn)，也對現(xiàn)有的樓盤釋放了這個信號。

另外，業(yè)內(nèi)人士也揭秘了一些樓盤的銷售心理。有的樓盤漲價是因快賣完了或后邊一時沒有房子了，不怕影響未來銷售；有的大盤覺得自己賣得不錯就漲，小盤跟隨；也有的小盤先漲，大盤"不服輸"也漲；另外，"擠牙膏"式推盤也能人為造成緊俏感，并為未來加價留下空間。

房租變化不大

"住房是個民生問題。房價漲得過快不是好現(xiàn)象。"多年來一直為百姓"住有所居"呼吁的郭松海教授擔憂地說，"特別是'夾心層'、農(nóng)民工的住房問題，解決不好會形成嚴重的社會問題，也阻礙了工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的進程。"

郭松海注意到，近期濟南房價猛漲，但房租變化不大。"一般售租比（指每平方米建筑面積房價與每平方米使用面積的月租金之間的比值）在 250－300 之間還算正常。超出就意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。另外，房價收入比、房屋空置率也可以衡量樓市泡沫。"他說。

"政府不能直接干預房價，關(guān)鍵是要調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。"郭松海認為，應(yīng)重點發(fā)展廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小戶型普通商品住房建設(shè)，增加住房的有效供應(yīng)。可以用財稅、貨幣政策來引導小戶型、低價位住房的生產(chǎn)和流通，對這種住房開發(fā)的項目可以在貸款上降低門檻，對這種住房的交易繼續(xù)執(zhí)行2009年的減免契稅、印花稅等稅費，降低首付款比例、實施優(yōu)惠利率等政策。