萬般無奈之下,潘石屹寫了一封求救信。對于這個被視為無所不能的地產(chǎn)開發(fā)商而言,臉面上的難堪無可避免。

潘石屹說他也沒什么辦法,只好尋求政府援助?，F(xiàn)在他也只是一個業(yè)主。他從來不曾想到會有這么一天———強大的地產(chǎn)商在自己建造的房子里受凍。

事發(fā)于建外SOHO,一個位于北京國貿(mào)橋西南角寸土寸金的地方。幾年前,潘石屹以創(chuàng)紀錄的高價將之賣給千余名業(yè)主,成就了其又一個銷售神話。

然而,一場持續(xù)一年多的物業(yè)糾紛將其高端形象一掃而光。潘說自己也受到了莫名的威脅和謾罵,但他依然選擇和業(yè)主們站在一起。

在傳統(tǒng)的現(xiàn)實中,地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主們幾乎沒有統(tǒng)一立場的可能,他們之間的相互詆毀和攻擊,是這個社會中最微妙的博弈。

但這一次有所例外。他們面臨同一個對手———物業(yè)公司。作為業(yè)主們以支付物業(yè)費方式聘請而來的管家,在建外SOHO這里,卻無比強大。

潘石屹說,建外SOHO東區(qū)已經(jīng)到了崩潰的邊緣———受兩家物業(yè)管理公司之間的交接糾紛牽連,建外SOHO東區(qū)目前所欠的能源費(包括水費、電費、熱力費)、保潔費等各項費用或已高達1500萬元左右,北京市供電部門已經(jīng)威脅要隨時拉閘限電。

在過去的很多年間,屢屢發(fā)生在開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中最大的惡疾之一。只不過在以往,業(yè)主們往往成為最終的受害者。面對體制性困境,他們是如此無力,就連些微抗辯的聲音都會被刻意忽略。

而這次,地產(chǎn)商潘石屹也成了一個弱小的業(yè)主。他在求救信中說,“懇請政府做廣大業(yè)主的主心骨,讓陽光照進北京CBD的核心區(qū)。”

舊管家未走,新管家已到

潘石屹正在自己修的房子里面受凍。

過去的一周,北京經(jīng)歷了連續(xù)幾日的雨雪天氣,氣溫驟降至攝氏零下五六度,北京也開始提前進入供暖期,然而,建外SOHO東區(qū)的室內(nèi)溫度只有零上3度左右。

“由于小區(qū)拖欠熱力公司費用多達700萬元左右,熱力公司不得不對建外SOHO東區(qū)實行低溫供暖措施,此前,熱力公司已曾停過小區(qū)的熱水。”一位張姓業(yè)主向記者說。

而這只是危機的一部分。根據(jù)記者拿到的北京朝陽區(qū)供電公司的停電通知書顯示,“因建外SOHO東區(qū)拖欠我公司電費5202173.31元(未含電費滯納金),我公司將計劃于2009年11月18日上午8點以后隨時對建外SOHO東區(qū)采取停電措施。”

一位知情人士向記者表示,水、電、熱力費、人工費用加在一起,目前建外SOHO東區(qū)的欠費或已高達1500萬元之巨。

所有的一切都和建外SOHO的高端物業(yè)形象極為不符。

這個一度引領(lǐng)了北京商業(yè)地產(chǎn)價格漲勢的樓盤是潘石屹的成名作之一,位于北京CBD的最核心區(qū)。小區(qū)的業(yè)主和租戶中,有大量跨國公司和諸多知名企業(yè),曾經(jīng)有人評價說,這里擁有了一批具有相當影響力的業(yè)主。

而也就是這些業(yè)主,在過去的一年間,受困于物業(yè)公司之間的交接糾紛,沒有獲得跟其身份相匹配的服務(wù)和待遇。就連中國最大的金杜律師事務(wù)所的辦公室,也曾經(jīng)被物業(yè)公司停電兩天,甚至連上廁所的通道都被堵死。

但所有的問題,在物業(yè)公司一方,最終變成了一個簡單的結(jié)論:這些業(yè)主沒有履行自己的繳費義務(wù)。

“一個小區(qū),兩家物業(yè)公司,我們不知道向誰交納物業(yè)費更可靠。”幾位業(yè)主向記者抱怨,經(jīng)過兩家物業(yè)公司一年多的紛爭,“我們現(xiàn)在誰都信不過。”

而這,正是建外SOHO物業(yè)管理的吊詭之處。

根據(jù)相關(guān)資料顯示,建外SOHO最初的物業(yè)公司為賽特國際物業(yè)管理有限公司(以下簡稱賽特物業(yè))。2008年10月9日,賽特物業(yè)發(fā)出公函稱,該公司擬對公司董事長、總經(jīng)理及各項目上負責(zé)人進行離職審計,并指定了專門人員接手原高管工作。

然而就在審計公函發(fā)出同日,建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會以對方違反雙方簽署的《建外SOHO物業(yè)管理合同》為由,不同意賽特物業(yè)任命的建外分公司副總經(jīng)理一職,并指出,“我方不允許貴司派駐除建外分公司現(xiàn)有高管人員以外的任何高管人員任職該分公司。”2008年10月13日,建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會相繼下發(fā)了與賽特物業(yè)解除物業(yè)管理委托合同的通知書以及為此事召開業(yè)主大會討論表決的公告。

同年10月14日,建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會與賓至國際物業(yè)(北京)有限公司(以下簡稱賓至公司)簽訂《建外SOHO東區(qū)物業(yè)管理臨時托管協(xié)議》,并由原物業(yè)管理方賽特物業(yè)建外分公司總經(jīng)理肖福生完成了與賓至公司的交接工作。

對于突如其來的賓至公司,賽特公司并不予承認。

賽特物業(yè)方面表示,首先,原建外分公司肖福生已于2008年10月9日離職審計,已不具有法定職權(quán),無權(quán)辦理交接工作。該交接行為應(yīng)視為無效,其次,依據(jù)《物業(yè)管理條例》,對于解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)過半數(shù)的業(yè)主同意方可有效,賽特物業(yè)認為,10月13日,建外SOHO原業(yè)主委員會在未召開業(yè)主大會的情況下提前單方解除合同的行為不合法律法規(guī)。

但這沒有辦法改變賓至公司已經(jīng)迅速進場的現(xiàn)實。一個已進,一個未退,建外SOHO東區(qū)從此被卷入了這場物管之爭,再也沒有消停。

而驅(qū)逐賽特物業(yè)的決定并沒有得到業(yè)主們的一致同意,業(yè)主中間產(chǎn)生了反對派,對新物業(yè)的資質(zhì)、管理質(zhì)量等諸多問題進行質(zhì)疑,同時前任的賽特物業(yè)也不愿撤離,賽特物業(yè)的保安還與賓至物業(yè)的保安為爭奪物業(yè)辦公室釀成沖突,小區(qū)由此陷入混亂。

在此后的一年時間內(nèi),這個小區(qū)的業(yè)主們開始困惑于該向哪家物業(yè)公司繳費的現(xiàn)實之中———口水戰(zhàn),甚至是肉搏戰(zhàn),都曾經(jīng)在這里上映。而就在潘石屹博客的照片上,還曾有物業(yè)公司人員和業(yè)主差點大打出手的場景。在紛紛擾擾之中,建外SOHO的各項常規(guī)費用收取工作陷入停滯了將近一年。

賓至物業(yè)負責(zé)人周鵬在接受媒體采訪時說,建外SOHO每月需要400萬元左右的物業(yè)費維系,但每月能收上來的物業(yè)費僅有200萬元,為了先滿足保安、保潔人員的開支,水電氣熱等能源費用只好拖欠。

但是,今年北京的冬天比往年卻更早的來臨。

老潘的求救信

此時的潘石屹也受困于兩家物業(yè)公司之間的混亂和爭斗。但他實際上已經(jīng)喪失了發(fā)言權(quán)。

因為在法律意義上,他只是一個小業(yè)主。在建外SOHO銷售過程中,八號樓的一部分被其購下作為辦公之用。

根據(jù)目前我國物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)條例,新售樓盤的前期物業(yè)管理由開發(fā)商指定具有專業(yè)資質(zhì)的公司完成。而在樓盤入住率達到一定比例之后,應(yīng)由政府相關(guān)部門協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主委員會,并由業(yè)主委員會在一定時間內(nèi)選擇物業(yè)公司進行管理。

但現(xiàn)實是,只因為相關(guān)法律和執(zhí)行的滯后,很多小區(qū)遲遲沒有辦法成立業(yè)主委員會,所以有很多開發(fā)商選擇自己組建物業(yè)公司,對小區(qū)進行管理。

而這是最近這些年來物業(yè)矛盾沖突不斷的核心原因———一方面,開發(fā)商和物業(yè)公司聯(lián)手,對小區(qū)物業(yè)收費進行強制定價,而提供的服務(wù)亦無法對等；而另一方面,業(yè)主們受困于自己權(quán)力的被竊取,他們發(fā)現(xiàn)自己花費了大量金錢,卻請來了一個不能驅(qū)逐的管家———物業(yè)公司不屑于溝通和說服,而是用種種手段實現(xiàn)利潤攫取,一旦業(yè)主拒絕交費,斷水、斷電、斷暖甚至是暴力攻擊,都成為對付業(yè)主們的常用手段。

就在建外SOHO危機出現(xiàn)的同時,北京東四環(huán)天鵝灣小區(qū)同樣出現(xiàn)了如此一幕。業(yè)主們質(zhì)疑開發(fā)商和物業(yè)公司聯(lián)手制定的高達1000元/月的停車收費的合理性,但遲遲沒有獲得答復(fù),無奈的業(yè)主們憤而將車開上街頭,將門口的道路全部堵死長達四個小時。此事以警方將車強制拖走告終,但余波至今蕩漾。

而潘石屹的麻煩跟上述糾結(jié)仍有不同。建外SOHO事實上已經(jīng)成立了業(yè)主委員會,也就是說,潘石屹作為開發(fā)商選擇物業(yè)公司的權(quán)利已經(jīng)消失———作為業(yè)主,他只能服從業(yè)主委員會的選擇。但很顯然,現(xiàn)在業(yè)主們之間也產(chǎn)生了分歧。

記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn),實際上,爭奪項目管理權(quán)只是兩家公司的表象而已,其背后或還隱藏著諸多的資金謎團。這幾乎是每一個發(fā)生物業(yè)糾紛小區(qū)的共性。

在驅(qū)逐賽特物業(yè)后,建外SOHO小區(qū)原業(yè)主委員會指控,該公司非法占有該小區(qū)物業(yè)費13527135.01元。

賽特物業(yè)負責(zé)人劉吉說,該筆費用的確是從建外分公司賬目上劃走,但其原因則在于建外分公司大約有10名員工的人事關(guān)系在賽特總公司,“這10個人的薪酬是由賽特總公司墊資代發(fā),建外分公司需將這筆費用返還給總公司,二者的關(guān)系并不屬于非法占有,而應(yīng)是一個集團公司內(nèi)部的財務(wù)往來。”

但有業(yè)主指出,尚有更多的資金謎團仍然無法解釋。一個不爭的事實是,該小區(qū)一年的物業(yè)費高達5700萬元,五年下來,這個數(shù)字已高達3億元之多。但賽特物業(yè)的賬目已經(jīng)失控。

就在賽特物業(yè)發(fā)出審計通知之后,除了賓至公司的神速到來之外,賽特物業(yè)建外分公司的財務(wù)賬期、印章以及會計憑證就離奇失蹤、失控,至今難覓蹤影。

“由于賬目失控,總公司對建外分公司的審計至今無法進行。讓我們退出該小區(qū)的物業(yè)管理,至少也要還給我們相關(guān)賬目。”劉吉說。

而在該小區(qū)內(nèi)部,有關(guān)業(yè)主委員會和物業(yè)公司之間的利益糾葛傳言,一直不曾斷絕。

就連潘石屹也在自己博客中隱晦的寫到,在新的業(yè)主委員會選舉過程中,“為了防止選舉被個別人或機構(gòu)操縱,進行黑箱選舉,我們向政府提出建議,聘請獨立的公證機構(gòu)監(jiān)督這次選舉,并由公證機構(gòu)保存所有的原始選票”。

但這仍是未來的事情?，F(xiàn)實是建外SOHO的危機仍在持續(xù)。在潘石屹作為開發(fā)商的角色協(xié)調(diào)未果后,他選擇了以一個小業(yè)主的身份向政府求助。

11月10日,潘石屹發(fā)出了名為《建外SOHO雪天斷電停暖,居民急切等待政府救援》的求救信,請求“政府部門協(xié)調(diào)干預(yù),徹底解決建外SOHO目前的混亂狀態(tài)”。

誰竊取了業(yè)主的權(quán)力?

在11月10日求救信中,潘石屹提出了一個過渡方法———由潘所屬的北京丹石投資管理有限公司提供一個第三方資金賬戶,所有業(yè)主可向這個第三方資金賬戶交納物業(yè)費,此后由第三方資金賬戶與費用所欠部門及公司完成結(jié)算,以恢復(fù)小區(qū)的正常運行。

潘石屹的“求救信”很快得到了反饋。11月19日下午三點,已有第一批建外SOHO東區(qū)業(yè)主向這個賬戶上交費。雖然11月18日是電力部門的“節(jié)點”時間,但截至記者發(fā)稿時,電力部門并沒有對該小區(qū)采取停電措施。

但這只能是一個權(quán)宜之計。

我愛我家副總經(jīng)理胡景暉說,現(xiàn)行的物業(yè)模式存在著幾個問題。首先,許多業(yè)主根本沒有行使自己的權(quán)力。業(yè)主委員會很多都不是業(yè)主意志的體現(xiàn)。其次,最早的物業(yè)公司必定是開發(fā)商指定的,當業(yè)委會成立獲得選擇物業(yè)公司的權(quán)力后,一旦聘請新的物業(yè)公司,必將產(chǎn)生矛盾。

此外,對于物業(yè)公司的權(quán)力界定以及監(jiān)管也不明確?，F(xiàn)在出現(xiàn)很多物業(yè)公司侵占業(yè)主的公共空間用以牟利就是因為權(quán)力界定不清,又缺乏有效監(jiān)管。

中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長董賢鈞在接受本報記者采訪時則說,物業(yè)管理領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)還需要健全,很多界定仍然比較含糊,比如,現(xiàn)實當中,很多物業(yè)公司代替職能部門行使了很多社會職能,“做多了,又沒有費用來源,也是造成糾紛的原因。對于物業(yè)管理行業(yè)的責(zé)權(quán)利應(yīng)有一個清晰的界定。”

但事實上,物業(yè)糾紛不斷出現(xiàn)的一個現(xiàn)實背景是,業(yè)主的權(quán)利正在遭遇普遍性漠視。就在建外SOHO危機出現(xiàn)之后,曾經(jīng)有一個評論說,“作為一個業(yè)主,在相關(guān)的法律規(guī)定上,雖然有實施權(quán)力的空間,但沒有實施權(quán)力的前提———在和開發(fā)商和物業(yè)公司對話上,業(yè)主們處于先天弱勢的位置上”。

一個簡單的事實是,中國目前仍有超過半數(shù)以上的小區(qū)沒有或者受到種種干擾沒有辦法成立業(yè)主委員會,也就是說,廣大業(yè)主的權(quán)利處于“被行使”狀態(tài)。

就在建外SOHO事件上,問題同樣突出。目前,其上屆業(yè)委會已經(jīng)期滿解散,而新的業(yè)委會因為欠費居民過多,很多人不具備參選資格,無法組建。這就意味著,開發(fā)商和分散的業(yè)主們都沒有權(quán)力決定物業(yè)的去留。

而潘石屹提出的第三方托管過渡方案也受到了質(zhì)疑。有說法認為,在涉及物業(yè)管理的條例上,并沒有所謂第三方平臺的概念,也就是說,這種舉措可能合理,但并不合規(guī)。

朝陽區(qū)房管局相關(guān)人員說,“潘石屹代收物業(yè)費的做法,在法律是沒有具體的依據(jù),但面臨停電危急關(guān)頭,只要保證資金安全,支出透明,且得到大多數(shù)業(yè)主的認可,也可以看做是一種維持社會穩(wěn)定的辦法,所以政府是支持的。”

而建外SOHO的物業(yè)負責(zé)人周鵬在接受媒體采訪時說,“我們與業(yè)主在物業(yè)費收繳方式上是有法律合同的,潘石屹繞開我們的做法不合法,我們不接受。”同時他還認為潘石屹的介入別有用心。

潘石屹對此回應(yīng)說,“有一個家庭,家里的保姆出現(xiàn)了偷錢事件。讓這個家欠繳了電費、供暖費等等,家面臨著停電、停暖的危險。這個家向政府的法院提出了起訴,公安部門也對保姆的這起行為立案。家里的主人自己再掏錢去交電費、交供暖費去解決燃眉之急。保姆說,你不能交錢,這是非法的。這家人就是今天的建外SOHO”。

至本報發(fā)稿,建外SOHO的危機仍然沒有解除。但業(yè)主們已經(jīng)成為毫無疑問的受害者———糾紛一年多以來,建外SOHO租金已從6元/天/平方米跌至3元/天/平方米左右,降幅達50%,二手房售價也只有2萬元每平方米左右,比同區(qū)域均價低30%以上。