城市化進(jìn)程勢不可擋，優(yōu)質(zhì)土地資源有限，房價一路上漲，投資房地產(chǎn)一夜暴富的例子處處可見，富豪榜上房地產(chǎn)巨子比比皆是，巨額利潤席卷了越來越多的人,無人能阻擋這種對巨大利潤的向往，炒房，從少數(shù)人的投資行為不知何時已經(jīng)變成人們見怪不怪的投資行為。

投機(jī)心態(tài)彌漫樓市

“炒房”曾經(jīng)是一個帶著貶義色彩的詞匯，如今卻成為“善于投資”的代名詞。看準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)大勢，找準(zhǔn)投資項目，充分利用手中的資金，獲取最大利潤，這本就是投資的核心。僅從這點(diǎn)看近幾年的環(huán)境，炒房的確是正確的選擇。城市化進(jìn)程勢不可擋，優(yōu)質(zhì)土地資源很是有限，房價上漲無人能阻，投資房地產(chǎn)一夜暴富的例子處處可見，富豪榜上房地產(chǎn)巨子比比皆是，巨額利潤席卷了越來越多的人。無人能阻擋這種對巨大利潤的向往，炒房，從少數(shù)人的投資行為不知何時已經(jīng)變成人們見怪不怪的投資行為。

>>現(xiàn)象

七成人在炒房

站在年末，回顧2009年的樓市，估計任誰都會感慨一聲：風(fēng)云變幻。

年初還是一派肅殺的北國風(fēng)光，房價一跌再跌無人問津；年中，房價瘋狂飆升，炒房現(xiàn)象狼煙再起；年底，房價突飛猛進(jìn)，一年房價翻番的樓盤比比皆是，投資、炒房更是幾乎全民參與。

浙江炒房團(tuán)再現(xiàn)樓市，集體出現(xiàn)在南六環(huán)某項目。據(jù)該項目統(tǒng)計，30%以上認(rèn)籌客戶是以投資為主的團(tuán)購客戶，至于散購?fù)顿Y者，亦不在少數(shù)。

北四環(huán)某高端項目負(fù)責(zé)人透露，該項目4成左右購房者來自山西、內(nèi)蒙古等地。也就是說這個項目至少有4成購房者是投資客。

記者年初采訪業(yè)內(nèi)人士時，幾乎沒人認(rèn)為樓市還有投資炒房現(xiàn)象；到了年中，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為樓市投資購買行為僅在15%—20%，八成以上購買都是自住型需求；近期，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計至少有4成需求屬于投資行為。有開發(fā)商甚至直言不諱，“如果把帶投資性質(zhì)的自住購房算進(jìn)去，估計至少有7成以上。”

美聯(lián)物業(yè)調(diào)查顯示，在北京三季度購房人群中，購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達(dá)到了65%。而在二季度這一比例僅為32%，上漲幅度達(dá)到一倍以上。

短短5個月的時間，投資比例就已經(jīng)迅速上升到如此“全民”的程度，不得不說是一個奇跡。

>>原因

投入少獲利高

在對炒房人，抑或說投資客的采訪中，記者發(fā)現(xiàn)幾乎所有的炒房人都認(rèn)為在現(xiàn)階段炒房幾乎是一本萬利穩(wěn)賺不賠的“投資行為”，尤其是挺過去年寒冬期的炒房人，更堅定炒房行為的正確性。

有投資客以今年為例給記者算了筆賬。他年初以14000元/平方米的價格買了3套50平方米左右的小戶型，如今該項目的價格已經(jīng)漲到23000元/平方米左右，獲利超過60%，而且這次購買契稅僅3萬出頭，持有成本更低，4.8元的物業(yè)費(fèi)雖然不低，但三套房子一年下來才8000多元。“我這還是全額付款，如果是貸款，獲利更大”，該投資者不無得意的告訴記者。

記者注意到，投資者都認(rèn)為炒房的難度主要是選擇合適的房源，只要選好的房子，有足夠的啟動資金，完全不用考慮后期成本。上述投資者這樣認(rèn)為：“沒有物業(yè)稅就等于沒有成本，雖然說要開征物業(yè)稅，但我估計一兩年內(nèi)不會出來，就算出來了，力度也非常小，所以，基本不用考慮成本問題”。

城市化進(jìn)程中必然伴隨房價上漲現(xiàn)象，加上沒有物業(yè)稅這樣后期平衡的經(jīng)濟(jì)措施，炒房在國內(nèi)就成了穩(wěn)賺不賠的“投資行為”。

年初，國內(nèi)組織了多起美國購房團(tuán)，報名爆滿，但幾乎都空手而歸。據(jù)媒體報道，團(tuán)員們均感慨在美國買房便宜，但持有房屋的成本過高，房屋管理費(fèi)、物業(yè)稅、地稅、房產(chǎn)稅等都比國內(nèi)高。40萬美元的房子，平均每年的持有成本都在1萬美元以上。

>>期望

物業(yè)稅盡早出臺

雖然開發(fā)商不斷上調(diào)房價的理由是供需不平衡，但實(shí)際上，連開發(fā)商自己都并不認(rèn)同這一說法。有開發(fā)商告訴記者，賣出去的房子相當(dāng)一部分都沒有進(jìn)入實(shí)際需求者的手里，經(jīng)過這么多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)養(yǎng)成了相當(dāng)一批“食利者”，他們完全把房子當(dāng)做金融產(chǎn)品在炒作，沒有任何社會貢獻(xiàn)，只是通過倒手獲取高額利潤。

據(jù)了解，大部分項目開盤初期都有這樣的“投資者”介入，通過和開發(fā)商良好的關(guān)系，獲取優(yōu)質(zhì)房源，然后轉(zhuǎn)手獲利，而真正需要的購房者卻被從這樣的投資游戲中擠出，不得不去購買更高價格的房子。

物業(yè)稅的開征成為共同的愿望。

中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，物業(yè)稅出臺前將令市場的實(shí)際空置率下降，有效提高房產(chǎn)的使用率，過多的出租房源將降低租金，同時市場的出售二手房源將激增，有利于抑制房價過快上升的可能，同時也可以對炒買炒賣的投機(jī)者形成壓力。

人物：annie 工作：自由職業(yè) 性別：女

annie來北京打拼已經(jīng)四五年了，從事過不少工作，也有了唯一的積蓄就是一套位于東四環(huán)的小房子。這兩年房價像坐了火箭，已經(jīng)從她當(dāng)初買的6000多元每平方米，上漲到了15000多每平方米。這樣算下來，她每平方米幾乎賺了小10000元。

今年年初，北京的房價出現(xiàn)了一些波動，有些項目價格出現(xiàn)了下降。頗有理財頭腦的annie看到這是一個不錯的入市時機(jī)。于是她決定把自己剛剛重新裝修不久的小房子出手，30多平方米的房子賣了55萬元。然后，她為自己在單位附近租了一個兩居室。

手里有了這筆資金，再加上自己手里還有小20萬元的儲蓄，annie開始尋覓合適的房源，最終選擇了位于東五環(huán)外的某精裝修項目，購入了一套80多平方米的兩居室，annie決定以后可以用來居住。然后她又選擇了一套位于東四環(huán)的三居室，房屋面積為130多平方米。這兩套房子當(dāng)時的售價都比較低，第一套，不到9000元每平方米，第二套則是13000多元每平方米。兩套房子首付付了50多萬元，其他部分在銀行作了按揭。

3月份過后，北京的房價又開始迅猛上漲，現(xiàn)在她買的那套比較小的房子價格已經(jīng)升到15000元/平方米以上，而那套大的因?yàn)橹苓叧隽?ldquo;地王”，房價也水漲船高，已經(jīng)躥升到20000元/平方米左右，并且這兩套房子都能在今年收房?，F(xiàn)在annie打算賣掉毛坯的大房子，搬進(jìn)精裝修的兩居室，這樣能省去了一筆裝修費(fèi)用。不久，annie就找到買家，房子以21000多元/平方米售出了。如此一來，僅這套房子，annie就賺了八九十萬。據(jù)annie講，買她房子的人也是投資用的，一下就在這個小區(qū)買了兩套，比較看好這個小區(qū)的升值潛力。盡管annie知道這個房子還能升值，但是為了盤活資金，她還是決定把房子賣了。這樣她手里又有了一筆資金。她準(zhǔn)備再看看是否有合適的項目，繼續(xù)投資。

人物：小于 工作：私營企業(yè) 性別：男

小于表示，他這幾年炒房子掙的錢，比他開公司掙的多多了。如果選對了房子，炒房賠錢的事基本不會發(fā)生。當(dāng)然了，炒房還是要選位置好、房子質(zhì)量好的項目，這樣才會有更高的升值空間。

談到自己的炒房經(jīng)，小于可真是如數(shù)家珍。他自己開了個小公司，成本小，還是比較盈利。干了幾年，手里也有了不少積蓄，也不想繼續(xù)擴(kuò)大公司規(guī)模了，對炒股他也不感興趣，之前聽了朋友的，買了一些股票，可是一下子被套住，結(jié)果他在賠得稍微少點(diǎn)的時候就割肉了。雖然賠得不多，也讓小于對炒股失去了信心。

于是，他將手里的資金買了一套房子，房子不大，可是位置很好。北京的房價那是一日千里，當(dāng)初他6000多元每平方米買的房子，很快躥升到了17000元/平方米。他手里因?yàn)殚_公司又有了一筆積蓄，他又看中了附近的一處房產(chǎn)，他付了首付，貸款買了一套100多平方米的三居室。這房子目前的售價也已經(jīng)翻番了。

看到天津的房價還不高，小于又將投資的目光轉(zhuǎn)向了天津。他本來是去天津談一宗生意，結(jié)果看到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場還有利可圖，就當(dāng)即在那訂了兩套。目前房價已經(jīng)比之前漲了一半以上了。

奧北區(qū)域受到奧運(yùn)會的影響有了很大的發(fā)展，不論是市政環(huán)境還是交通、商業(yè)配套都有了長足的進(jìn)步，小于于是又將目光投入到了北京的奧北區(qū)域，購置了一套復(fù)式的房產(chǎn)，小區(qū)環(huán)境很好，適宜投資。當(dāng)前該小區(qū)的房價也已經(jīng)翻番。小于在去年價位比較高的時候，賣掉了北京的兩套房子，獲利近200萬。

今年年初，小于看到當(dāng)時市場低迷，小于又利用手里的資金，又購置了位于東四環(huán)外的兩套房子，3月份后，房價又猛漲，其手里的房子已經(jīng)比原價高出了1/3。

天津的房價也有了很大提升，近期，他也準(zhǔn)備出手。目前，他手里還有5套房子，其中一套用于居住，另外的四套準(zhǔn)備趁現(xiàn)在價位高，全部出手。這樣他手里就有幾百萬的資金了。嘗到了炒房的甜頭，小于將炒房的觸角伸得更遠(yuǎn)，準(zhǔn)備去一些尚處于價格低位的一些大中城市投資。

人物：周先生 工作:私營企業(yè)主 性別:男

周先生的這三套住房在購買之時都沒有想過要倒賣賺取差價，但樓市經(jīng)過了2007年的一輪大漲之后，周先生手中的房產(chǎn)價格基本都翻了一番。

2006年初的時候，周先生在朋友推薦下，借錢買了合生地產(chǎn)一套總價不到80萬的兩居室，位于四環(huán)外。100平方米左右，打算自己住，那時候講究“以房養(yǎng)房”，就是貸款買一套房子自住，另外再買一套出租，周先生在同年又看上了方莊一套兩居室，位置很好，三環(huán)內(nèi)，于是用老家親戚的名字貸款買了這套方莊的房子。這樣，周先生兩套房每月的月供是5000元左右，方莊的房子出租每月收入在4000元，周先生每月只從收入里拿出一千元，就可以輕松住在新房里了。之后，周先生生意越做越大，想接老家的父母來北京住，就又在順義買了一套復(fù)式住房，200平左右，總價不到80萬。

2007年底，周先生覺得順義的復(fù)式房閑置過久，就以140萬的價格轉(zhuǎn)手賣掉了，中間凈賺了幾十萬。2008年3月后，樓市開始走下坡路，周先生擔(dān)心樓市不穩(wěn)，想手里多拿些現(xiàn)金，就把方莊的房子賣掉了，此時房價并不是最高點(diǎn)，所以周先生只賺了二三十萬。在經(jīng)過樓市的變化之后，周先生覺得買房子獲利要比投入股市保險得多，于是就從自住需求轉(zhuǎn)向投資購房，又在東四環(huán)購買了一套一居室二手房，打算過幾個月漲價了就轉(zhuǎn)手賣掉。

人物：

孟女士 工作：機(jī)關(guān)職員 性別：女

現(xiàn)在孟女士已經(jīng)覺得自己是個半專業(yè)的炒房人了，她說：“如果國家貸款優(yōu)惠政策還繼續(xù)的話，下一步打算在良鄉(xiāng)和大興購買二手房，那邊以后將是北京最有潛力的地區(qū)了。”

2005年，孟女士為了孩子上學(xué)分配到好的學(xué)校，在阜成門地區(qū)購買了一套二手房，54平方米，總價55萬，2009年，孩子畢業(yè)了，房子已經(jīng)漲到了3萬元每平方米，孟女士通過中介將這套房子賣掉。4年的時間，孟女士凈賺了100多萬元，孟女士說：“這個房子居住起來不舒服，沒有成熟的小區(qū)和物業(yè)，現(xiàn)在孩子畢業(yè)了，不想再住了，如果出租每月勉強(qiáng)租到3000元，相比龐大的房屋總價來講，就是杯水車薪的距離，還不如賣掉直接將房子變現(xiàn)。”從房屋中賺到錢的孟女士現(xiàn)在看好了這條投資之路，拿著賣房子的錢在蓮花池地區(qū)貸款買了三套二手房，打算年底先賣掉一套，用賺的錢還掉一部分貸款，再出租一套，等價格漲漲再賣掉。

■專家訪談

張羽沖

音樂人 房地產(chǎn)投資分析專家

中國房地產(chǎn)發(fā)展的10年間，張羽沖以他獨(dú)到的眼光，準(zhǔn)確地分析并預(yù)測了樓市價格幾波漲落潮。2007年11月，張羽沖基于對國際形勢的敏銳嗅覺和國內(nèi)政策的判斷，他預(yù)言，2008年房地產(chǎn)市場將跌15%左右，他的分析曾經(jīng)讓很多人及時拋出房產(chǎn)，在樓市中規(guī)避了風(fēng)險。

記者：北京這幾個月豪宅價格翻番，購房者多是一些外地買家，幾萬一平方米的豪宅竟出現(xiàn)搶購局面，請問對這種局面怎么看，豪宅價格迅速漲起會對北京樓市造成什么影響？

張羽沖：當(dāng)買房子變成存款是件比較可怕的事情，房子是買來住的，這種現(xiàn)象說明全國沒有其他的投資機(jī)會，手里有資金的人如果做生意的話，誠信不好會有風(fēng)險，怕拿不回來錢，所以將買房子當(dāng)成存錢的渠道。對于市場來說，房價漲得快，人民幣會通脹，如果不想要房價漲得快，就需要有更多的投資渠道。

豪宅價格炒高的速度越快風(fēng)險越大，就像股市，一口氣漲到6000點(diǎn)和用兩年漲到6000點(diǎn)，比起來風(fēng)險更大。假設(shè)一個人今年2萬元買的房子，3個月就漲到3萬了，到底該不該賣，這有一點(diǎn)點(diǎn)像賭博，我也有一點(diǎn)點(diǎn)彷徨，現(xiàn)在這個階段，不能給任何人做評判，我也不可

能看到最高點(diǎn)。但從投資的角度來說，現(xiàn)在3萬了，過一兩年漲到32000-35000元就沒有投資意義了，每年漲20%-30%以上才是暴利，對于想賺取差價的投資者來說，目前市場空間已經(jīng)縮小了，因?yàn)閮r格漲得太快了，假設(shè)兩年內(nèi)出了物業(yè)稅，那風(fēng)險還是很大的，其實(shí)35000元漲到42000元也就20%漲幅，并沒有太大利，建議投資者要遠(yuǎn)離風(fēng)險。

現(xiàn)在大家購買豪宅也有從眾心理因素作用，但也要想到，豪宅脫手不像小房子，如果市場不好了，賣出去就不太容易了，觀望情緒一來的時候，越大的豪宅成交的速度越慢，現(xiàn)在的購買群體有特殊性，很多實(shí)力購房者都是做能源起家的。當(dāng)國家慢慢開始抓這一輪，慢慢這些人就少了，后期的接盤人在什么地方，這么多的豪宅賣給誰呢？

記者：對未來的政策走勢怎么看？

張羽沖：未來政策會越來越科學(xué)化，如果出政策了，大家都不買房了，經(jīng)濟(jì)走下坡路了，這肯定不是政府希望看到的，未來的方向應(yīng)該是政府經(jīng)過反復(fù)研究，制定出一個政策，能夠使市場保證一定交易量，房價微漲，都在可控范圍內(nèi)，不影響成交量和稅收。

記者：對于投資者來說，現(xiàn)在拿錢合適還是拿著資產(chǎn)合適？

張羽沖：這個我也不能說得那么絕對，就一半一半吧，手里有200萬就買100萬的房子，如果要投資的話，不要在高點(diǎn)出手，一定要在低點(diǎn)出手買入，賣的時候覺得值得就賣了，不用在最高點(diǎn)賣，給別人留點(diǎn)空間。

記者：買房子的話，中國樓市的租售比還有參考價值嗎？

張羽沖：我認(rèn)為有一半?yún)⒖純r值，對于投資者而言，一萬元一平方米的房子能漲到2萬元才去投，這樣才踏實(shí)，我認(rèn)為對于投資炒房的群體來說，樓市還有一兩年做頭也就沒什么可做的了，需要走3年的漲價過程1年就完成了。對一次性付款買房的群體而言，目前樓市出租回報3%左右，收租金的收益比在銀行存錢不差，對一次性買房的人還算可以。

記者：樓市會大漲大跌嗎？張羽沖：樓市會不會漲，要看大家手里的錢是不是富裕，有沒有這個資本，大家的存錢、房貸，是不是真有這么多錢，能支撐房地產(chǎn)。我認(rèn)為樓市價格早晚會跌，因?yàn)檎咴?，不會突然下跌，下跌的過程會有緩沖，只有沒有成交量才會突然下跌，整個經(jīng)濟(jì)沒有轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)完之前不會大動，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在整個國民生產(chǎn)總值中占很大比重。

記者：對于普通老百姓來說，假設(shè)家里只有20萬的存款，目前在北京是每月花點(diǎn)租金租房子住合適還是背上巨額債務(wù)，貸款買房子住合適？

張羽沖：手里只有20萬的話，又擔(dān)心不買房子以后買不起，那除非幾個人合作，才能買房子。不過建議如果找到6%-8%以上回報的其他投資渠道，就租房子住，因?yàn)榉渴幸膊粫肋h(yuǎn)一直往上走，一直漲這么快。樓市到現(xiàn)在這個價格了，也有樓盤讓利，什么事情不能絕對，不能說所有樓盤都不能買，現(xiàn)在房源少，明年應(yīng)該會多些。

記者：目前您認(rèn)為哪里有投資機(jī)會，前景如何？

張羽沖：我目前投資在三亞，因?yàn)楹Ｄ喜皇且话愕挠邪l(fā)展前景，形勢的確很好，比在市區(qū)投資房地產(chǎn)的前景要大得多。三亞是非常值得投資的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)了，有一部分人開始要享受生活，全國海岸線在熱帶24小時全天候可以度假的城市就這一個，天然氣候好，有錢的人老了，健康和生命最重要，這價值用錢是衡量不出來的。3年后，我對海南的樓市判斷就會見分曉，當(dāng)然不是指所有項目都能有好的收益，要看具體的項目，挑選重點(diǎn)第一是未來熱點(diǎn)地區(qū)，第二要找數(shù)一數(shù)二的開發(fā)商產(chǎn)品，以前都說海南只有一手市場沒有二手市場，我相信以后就會不一樣了。

記者：現(xiàn)在國內(nèi)房價已經(jīng)不低于很多發(fā)達(dá)國家樓市的價格，很多人有海外投資的打算，如何看海外投資？

張羽沖：中國人有錢的越來越多，但是去國外的話，老坐飛機(jī)會覺得很累，國外環(huán)境是好，但太遠(yuǎn)了，不方便，在國內(nèi)，有錢人有生活圈子，在國外生活圈子不熟悉，所以在海外投資方面我目前還不考慮。