為了對(duì)付節(jié)節(jié)上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)土資源部擬開(kāi)始推行土地新政。
住建部、國(guó)土部與地方政府雖然一直試圖解決高房?jī)r(jià)，卻常被當(dāng)作高房?jī)r(jià)的淵藪，原因就在于地方政府的賣地財(cái)政以及土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷收益無(wú)法破解。既然某些政府部門已經(jīng)深入利益鏈條，成為至關(guān)重要的受益者，人們很難相信，會(huì)發(fā)生傳說(shuō)中的壯士斷臂。
國(guó)土資源部目前的調(diào)控地價(jià)手段主要有二，即禁止大塊土地供應(yīng)，二是力推農(nóng)定建設(shè)用地入市。
第一個(gè)辦法是在大漏洞上進(jìn)行細(xì)枝末節(jié)的修補(bǔ)，無(wú)濟(jì)于事。11月10日，國(guó)土部印發(fā)《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》，對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，這也是今年第二次出臺(tái)打擊囤地政策。“新目錄”規(guī)定，商品住宅用地的宗地出讓面積的上限大城市為20萬(wàn)平方米，中等城市為14萬(wàn)平方米，小城市(鎮(zhèn))為7萬(wàn)平方米。把土地切割成小塊，總體價(jià)格是下降了，但單塊地的樓板價(jià)反而可能上升，此種做法只會(huì)減少開(kāi)發(fā)商囤地收益，不能讓地價(jià)下降，類似于掩耳盜鈴。
真正有效的是農(nóng)地入市，此舉可大面積增加土地供應(yīng)。二次房改不如二次土改，顯然有關(guān)方面早已認(rèn)識(shí)到，土改是房改的前提。
11月17日，浙江省對(duì)外透露，國(guó)土部近日已確定在浙江開(kāi)展農(nóng)村土地整理改革試點(diǎn)。最快2010年元旦起，浙江將在全省范圍內(nèi)推廣農(nóng)村集體建設(shè)土地入市，并逐步實(shí)現(xiàn)與城市國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”的健康流轉(zhuǎn)模式。從西部新農(nóng)村試點(diǎn)的效果可以看出，農(nóng)村集約用地可以增加建設(shè)用地面積。
土地供應(yīng)雖然增加了，但土地財(cái)政與土地壟斷供應(yīng)模式?jīng)Q定了高地價(jià)仍然無(wú)法緩解。
為了解決預(yù)算收入不足，一些西部地區(qū)的地方政府已經(jīng)透支了未來(lái)的土地收益。如在建設(shè)新農(nóng)村的過(guò)程中，土地收入成為基礎(chǔ)建設(shè)過(guò)程中最重要的財(cái)政來(lái)源。如此一來(lái)，地方政府推出土地的目的絕對(duì)不是單純?yōu)榱私鉀Q高地價(jià)，進(jìn)而解決高房?jī)r(jià)，而是試圖通過(guò)土地收入解決新農(nóng)村建設(shè)的費(fèi)用支出。
地方政府擁有土地定價(jià)權(quán)，有足夠的能力將土地價(jià)格維持在高位。土地一級(jí)市場(chǎng)是由地方的土地儲(chǔ)備中心壟斷的，每次推出多少塊地、推出周期有多長(zhǎng)，都由地方政府說(shuō)了算。石油供應(yīng)增加并不意味著石油價(jià)格會(huì)下降，同理，土地增加并不意味著土地價(jià)格會(huì)下降，只要土地與土地定價(jià)權(quán)被壟斷，供應(yīng)是可以被人為控制的。只要有強(qiáng)權(quán)不準(zhǔn)人摘蘋果，就會(huì)出現(xiàn)蘋果樹(shù)下餓死人的事。
相應(yīng)地，農(nóng)地入市降低地價(jià)必須具備兩個(gè)前提條件。第一個(gè)前提條件是地方政府財(cái)政不再依賴土地收入，政府能跳出房地產(chǎn)利益圈，只有這樣才能恢復(fù)公正的守夜人的身份。從2009、2010年的情況來(lái)看，非常困難。2009年北京等一線城市的土地收入已經(jīng)占比三分之一以上，而2010年為了防止貨幣大量發(fā)放導(dǎo)致惡性通脹、為了防范2009年大規(guī)模投入的大型項(xiàng)目成為爛尾工程，地方政府不得不繼續(xù)密切地依賴土地收入。如此一來(lái)，通過(guò)集約使用宅基地增加的土地供應(yīng)只能視為地方政府的錢袋子，而不能視為普通自住型購(gòu)房的紅利。
第二個(gè)前提條件是打破土地市場(chǎng)的壟斷，由市場(chǎng)各方共同參與土地定價(jià)。這也就意味著，應(yīng)該解散政府收取土地紅利的土地儲(chǔ)備中心，而代之以更加市場(chǎng)化的主體進(jìn)行土地市場(chǎng)交易。但情況恰恰相反，目前各地土地儲(chǔ)備中心已經(jīng)作為“先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)”開(kāi)枝散葉，以北京為例，市政府正在考慮由北京市土地儲(chǔ)備中心全面壟斷土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，作為此項(xiàng)政策的“配套”，北京市政府已經(jīng)完成了北京市土地儲(chǔ)備中心獨(dú)立法人資質(zhì)的轉(zhuǎn)制工作，而相關(guān)銀行也已給予該機(jī)構(gòu)一定額度的信貸授信，從而解決長(zhǎng)期以來(lái)困擾政府的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金難題。
最后，在壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的情況下，大多數(shù)地區(qū)推出土地的規(guī)劃是不透明的，導(dǎo)致土地的恐慌性搶購(gòu)。
如果要恢復(fù)地價(jià)的穩(wěn)定，必須建立土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)；如果不能建立市場(chǎng)，就必須建立公平透明的機(jī)制；如果不能建立公平透明的機(jī)制，就必須建立嚴(yán)厲又獨(dú)立的監(jiān)管機(jī)制。現(xiàn)在除了嚴(yán)厲的監(jiān)管外，其他前提條件統(tǒng)統(tǒng)不具備，試問(wèn)，地價(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌？
