葉檀:可怕的暴利 囤地勝過(guò)囤黃金

2009年11月03日 10:55
來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)

有三分之一的開發(fā)商只囤地不蓋房,這是房地產(chǎn)界著名的小潘同志給出的數(shù)字。

 

    北京核心城區(qū)的工體四號(hào)地塊被李澤楷旗下的房地產(chǎn)公司盈科大衍地產(chǎn)公司拿走,按照約定此地塊開工日期為2006年9月20日,峻工日期為2008年3月31日,合同成為一紙空文,該地塊于今年8月21日被轉(zhuǎn)讓給瑞安建業(yè)。

 

    僅此一項(xiàng)轉(zhuǎn)讓,盈科大衍賺了多少呢?轉(zhuǎn)讓價(jià)為1.18億美元,當(dāng)初拍賣價(jià)為5.1億人民幣,按照當(dāng)時(shí)的匯率,僅為0.6414億美元,按照2009年8月的匯率,約為0.7467億美元,考慮到中間費(fèi)用,小超人大概賺了0.5億美元,三年利潤(rùn)在78%以上。這樣好的買賣,還有誰(shuí)會(huì)不囤地呢?尤其是有增長(zhǎng)潛力的地塊。

 

    如果小超人囤金,他的收益又有多少?2006年9月15號(hào)的現(xiàn)貨金為每盎司572.35美元,2009年8月21號(hào)為953.85美元,盈利381.50美元,盈利為60%左右。也就是說(shuō),在中國(guó)一線城市核心區(qū)域囤地收益好于囤金。

 

    這不是小超人第一次玩轉(zhuǎn)土地市場(chǎng),香港的數(shù)碼港項(xiàng)目就是玩轉(zhuǎn)土地與資本市場(chǎng)的典型,數(shù)碼港項(xiàng)目已經(jīng)成為香港地產(chǎn)界的丑聞之一。來(lái)看看香港理工大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)與金融學(xué)院副教授林本利先生的分析。1998年,盈科拓展向特區(qū)正義提出數(shù)碼港計(jì)劃,1999年3月時(shí)任香港財(cái)政司長(zhǎng)曾蔭權(quán)先生宣布有關(guān)計(jì)劃,電訊盈科免費(fèi)得到土地住宅部分(名為貝沙灣)和商場(chǎng)的發(fā)展權(quán),條件是需要為政府發(fā)展數(shù)碼港,然后便交給由政府全資擁有的數(shù)碼港有限公司,而電訊盈科便可以得到。

 

    此后便是一連串的資本運(yùn)作,可以上MBA教材。在取得香港“數(shù)碼港”資訊園區(qū)開發(fā)權(quán)后,盈拓成立盈科數(shù)碼動(dòng)力(盈動(dòng)),借“得信佳”的殼上市,股價(jià)一天狂升23倍,一天就賺了3百多億,轟動(dòng)全球金融業(yè)。不僅上市后股價(jià)從停牌前的1角多,飆升至3元多,此后借科網(wǎng)與地產(chǎn)雙重概念,很快攀升到20元。2000年2 月,盈動(dòng)宣布舉債900億元收購(gòu)百年老店香港電訊,令股價(jià)沖上28元5角(相當(dāng)于現(xiàn)在的142元5角),到達(dá)高潮,在科網(wǎng)泡沫崩潰、收購(gòu)計(jì)劃于2000年8月完成,合并后的新公司電盈,此后大股東及高層行使認(rèn)股權(quán)與出售手上股票,套現(xiàn)40多億港元。而后股價(jià)暴跌不已,足足跌去九成以上。其中的關(guān)鍵就是地產(chǎn)項(xiàng)目,在借過(guò)得信佳時(shí),李澤楷以香港數(shù)碼港發(fā)展權(quán)無(wú)償注入及總值24.6億港元的地產(chǎn)項(xiàng)目為代價(jià),換取得信佳75股權(quán)并握有一批可換股債券。

 

    由于電盈業(yè)績(jī)大滑坡,李澤楷提出私有化方案,通過(guò)承擔(dān)公司債務(wù),幾乎“不費(fèi)分毫”就可換取電盈全部股權(quán)。當(dāng)時(shí)的背景是香港地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年下半年在減息刺激下強(qiáng)勢(shì)轉(zhuǎn)暖,在港上市的地產(chǎn)股紛紛獲得大股東在二級(jí)市場(chǎng)上增持,所謂電盈私有化,主要是將其中主要盈利部分盈大地產(chǎn)私有化。由于香港證監(jiān)會(huì)出具證據(jù)反對(duì),私有化動(dòng)議被法院駁回,電盈小股東激動(dòng)得落淚。

 

    現(xiàn)在我們可以理解為什么囤地好于蓋房。“面粉”貴過(guò)面包,說(shuō)明通脹預(yù)期十分強(qiáng)烈,此時(shí)面粉也好,面包也好,他們的稀缺程度相同,但是囤積面粉有無(wú)數(shù)好處:面粉既可以像面包一樣暢銷,還可以免去開發(fā)成本,減少在開發(fā)過(guò)程中房?jī)r(jià)漲跌的不確定性。打個(gè)比方,比如生產(chǎn)廠家江西銅業(yè)或者下游電纜企業(yè)、或者期貨市場(chǎng)從業(yè)者可以囤銅,或者囤鎳、囤積鐵礦石,但他們絕對(duì)不會(huì)囤積電解銅、大規(guī)模囤積某些不能在期貨市場(chǎng)交割的鋼材,原因很簡(jiǎn)單,一旦做成產(chǎn)品后,不但成本上升收益下降,在資本市場(chǎng)翻云覆雨的能力也就大打折扣。

 

    潘石屹先生所說(shuō)的三分之一開發(fā)商囤地不蓋房,這是一個(gè)可怕的數(shù)據(jù),說(shuō)明中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)徹底資本化、泡沫化了。上游開發(fā)商與地方政府一起囤地待價(jià)而沽,下游追求資產(chǎn)保值的投資者大買高檔住宅與豪宅,業(yè)已占據(jù)購(gòu)房者的35%以上,這絕不是普通的消費(fèi)品市場(chǎng),而是一個(gè)土地與現(xiàn)金為王的投資市場(chǎng),土地成為重要的期貨品種。

 

    政府有針對(duì)開發(fā)商囤地的專門政策,2007年年中,國(guó)土資源部發(fā)出內(nèi)部通知,要求各地加快處置利用閑置土地:土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收;依法可以無(wú)償收回的,堅(jiān)決無(wú)償收回。對(duì)于違法審批而造成土地閑置的,要在2007年年底前完成清退。但從北京工體四號(hào)地塊、從上海的樓脆脆等案例來(lái)看,收回閑置土地的政策在多數(shù)時(shí)候成為一紙具文。更令人震驚的是如下數(shù)據(jù),2007年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),不僅開發(fā)商囤地了10億平米,國(guó)家土地儲(chǔ)備中心也在囤積大量土地,從2002年到2006年全國(guó)計(jì)劃的住宅用地供應(yīng)量為21億平方米,而所有房地產(chǎn)購(gòu)置土地總量?jī)H14.5億平方米。

 

    如此泡沫、如此混亂的土地市場(chǎng)不改革,所有的人都會(huì)變成囤積者,最終將經(jīng)濟(jì)囤成一潭死水。

 

注:李澤楷的資本術(shù)與房產(chǎn)術(shù)算得精,不過(guò)時(shí)間一長(zhǎng),所有人都明白了。想讓人一輩子被蒙蔽,是項(xiàng)艱苦卓絕的工作。
    半夜到京。
    飛機(jī)上身邊的乘客似乎是組團(tuán)的老年團(tuán),來(lái)自小鎮(zhèn),說(shuō)著方言,關(guān)節(jié)粗大,高門大嗓。教身邊的老爺爺系安全帶,我心里是高興的,他們有了坐飛機(jī)的紀(jì)錄,認(rèn)真學(xué)習(xí)怎么系安全帶、怎么點(diǎn)茶水,以后他們的孫輩才有可能低聲說(shuō)話。這是好的開頭。
有三分之一的開發(fā)商只囤地不蓋房,這是房地產(chǎn)界著名的小潘同志給出的數(shù)字。

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