在歷史上曾經(jīng)發(fā)生過(guò)三次房地產(chǎn)大泡沫（Property Bubble）：一是1926年美國(guó)房地產(chǎn)大泡沫：引發(fā)華爾街股市崩盤(pán)，導(dǎo)致1930年代大蕭條；二是1991年日本房地產(chǎn)大泡沫：導(dǎo)致長(zhǎng)達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條；三是1997年香港房地產(chǎn)大泡沫：導(dǎo)致17萬(wàn)港人淪為百萬(wàn)「負(fù)翁」；那時(shí)那刻的一幕一幕，至今讓人記憶猶新，難以忘懷……
日本房地產(chǎn)“泡沫經(jīng)驗(yàn)”：
1.二戰(zhàn)后日本經(jīng)過(guò)40年全力發(fā)展出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)。1985年，日本成為全世界最大債權(quán)國(guó)，美國(guó)卻成為最大債務(wù)國(guó)。
2.1985年簽訂「廣場(chǎng)協(xié)議」，9月1美元=250日元，1986年9月1美元＝153日元，1987年為120日元。
3.日幣大幅升值→地價(jià)連續(xù)5年呈現(xiàn)15％大幅上漲，同期間GDP年成長(zhǎng)約僅5％左右。
4.1989年住宅用地最高價(jià)-東京千代田區(qū)，達(dá)1,200萬(wàn)日元/平方公尺，當(dāng)時(shí)匯價(jià)合9萬(wàn)美元/平方公尺；商業(yè)用地最高價(jià)出現(xiàn)在東京銀座，1991年巔峰時(shí)曾創(chuàng)下6,000萬(wàn)日元/平方公尺的世界記錄，以當(dāng)時(shí)匯價(jià)合42萬(wàn)美元/平方公尺。
5.根據(jù)日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)和瑞士信貸之?dāng)?shù)據(jù)顯示，截至2005年3月，日本住宅用地平均價(jià)格在過(guò)去15年下跌33%。包括東京在內(nèi)，日本六大城市住宅用地價(jià)格平均下跌65%，商用土地價(jià)格則暴跌87%。
6.1990年到2005年，日本房地產(chǎn)經(jīng)歷了15年的持續(xù)下滑，90年代被稱為「失落的十年」(lost decade) 。
7.1986年開(kāi)始，日本銀行連續(xù)降息，基準(zhǔn)利率從1986年1月的4.5%大幅下降至1987年2月的2.5%，為當(dāng)時(shí)全世界最低利率。
8.1989年12月29日，東京股市創(chuàng)下38,915.87點(diǎn)（收盤(pán)）之最高紀(jì)錄（當(dāng)日最高為38,957.44 點(diǎn)）。2003年4月28日為7,607.88點(diǎn)。
※1990年2月10日臺(tái)灣股價(jià)指數(shù)高達(dá)12,495.34點(diǎn)，惟當(dāng)年10月1日亦大幅重挫至2,560.47點(diǎn)。
9. 1985年底日本股價(jià)總市值224.2兆日元，1989年底飆漲至890兆日元，增加2.97倍。
美國(guó)房市“泡沫經(jīng)驗(yàn)”
1.最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于二十年代的美國(guó)佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫，這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并導(dǎo)致了以美國(guó)為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。
2.房利美和房地美陷入困境，擔(dān)保貸款高達(dá)5.3兆美元，占美國(guó)GDP44%，而自投資金只有810億美元。（美兩大房貸公司Fannie Mae與Freddie Mac）
3.2001年至2006年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了超過(guò)6兆美元的財(cái)富，根據(jù)美國(guó)、德國(guó)、日本學(xué)者之研究，美國(guó)房地產(chǎn)每增值100美元，個(gè)人消費(fèi)即增加9美元，亦即6兆美元的財(cái)富促使消費(fèi)增加5,000多億美元，約占美國(guó)GDP2％。
香港房市“泡沫經(jīng)驗(yàn)”
1.1970年代李嘉誠(chéng)、包玉剛等工商巨擘紛紛投資房地產(chǎn)，香港十大房地產(chǎn)公司先后公開(kāi)上市，加以日本、東南亞和澳大利亞的資金蜂擁而入，導(dǎo)致房?jī)r(jià)、地價(jià)急劇上升。
2.恒生股價(jià)指數(shù)：
－1987年12月7日
－1997年8月7日
－2007年10月30日31,958.41點(diǎn)（最高） 31,638.22點(diǎn)（收盤(pán)）
－2008年10月27日12,736.85點(diǎn)（最高） 11,015.84點(diǎn)（收盤(pán)）
－2009年3月9日
3.1981年成為僅次于日本的全世界最高房?jī)r(jià)地區(qū)。
4.1984年-1997年，房?jī)r(jià)年平均成長(zhǎng)率超過(guò)20%。
5.中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方公尺房?jī)r(jià)高達(dá)十幾萬(wàn)港元，黃金地段寫(xiě)字樓更高達(dá)每平方公尺 20萬(wàn)港元之歷史天價(jià)。
6.1990-1997年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)之增加值占香港GDP之40％，開(kāi)發(fā)商與個(gè)人房貸占銀行貸款總額30％以上。
7.1990-1997年，房地產(chǎn)泡沫和股市泡沫制造了7兆港元的「額外財(cái)富」。
8.1997至2002年SARS期間，房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)65％，房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8兆港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。
9.平均每位投資人損失267萬(wàn)港元，導(dǎo)致17萬(wàn)人由百萬(wàn)「富翁」一夜之間淪為百萬(wàn)「負(fù)翁」。
2003年６月底簽署ＣＥＰＡ，扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)
1.香港房地產(chǎn)扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，１０月份的交易量、值創(chuàng)下2003年以來(lái)最佳業(yè)績(jī)，１１月份成交額比2002年同期上升６成。
2.失業(yè)率迅速回落，居民收入漸趨穩(wěn)定
3.港澳自由行旅游，大幅增加旅游住房需求，零售業(yè)直接，商鋪交易熱絡(luò)。
4.招商引資，為香港引來(lái)豪宅買(mǎi)主和寫(xiě)字樓承租戶。許多企業(yè)開(kāi)始在香港開(kāi)設(shè)分公司或地區(qū)總部，甚至到香港辦理投資移民。
5.歐美基金快速進(jìn)入投資市場(chǎng)。
6.對(duì)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，包括估價(jià)、規(guī)劃、物管、中介、建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)等。
7.2003年5月到2008年6月，ABC級(jí)商辦指數(shù)分別上漲282%、268%、244%；如果加入金融海嘯后計(jì)算，2003年5月至今，ABC級(jí)商辦指數(shù)分別上漲167%、197%、182%。
8.1984年至1997年香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過(guò)20%，其中1990年至1994年豪宅價(jià)格猛漲了6倍，A級(jí)辦公樓價(jià)格猛漲2.5倍；香港房?jī)r(jià)最低谷為2003年SARS時(shí)期（2003年6月），相較于1997年高峰時(shí)期，累計(jì)跌幅達(dá)65%，港人財(cái)富蒸發(fā)了2.2萬(wàn)億港元，平均每個(gè)業(yè)主損失267萬(wàn)港元，負(fù)資產(chǎn)人數(shù)達(dá)到17萬(wàn)人。
早在四年前的2005年5月16日，英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)人（The Economist）雜志 “The danger of a global house-price collapse”就有過(guò)此文字：
1.最近幾年全球房?jī)r(jià)一路飆漲的結(jié)果，已逐漸形成歷史上最大的房市泡沫，并且此一泡沫已超過(guò)1920年代和1990年代的股市泡沫，一旦泡沫破滅，勢(shì)將重創(chuàng)全球經(jīng)濟(jì)。
2.過(guò)去五年已開(kāi)發(fā)國(guó)家的房地產(chǎn)總值由30兆美元一路飆升至超過(guò)70兆美元，升幅相當(dāng)于各國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的100%，而這也是有史以來(lái)全球最大的一次資產(chǎn)泡沫。
3.在1997年至2005年這段期間，南非房?jī)r(jià)上漲244%，高居全球之冠，其次為愛(ài)爾蘭192%、英國(guó)154%、西班牙145%，惟日本則逆勢(shì)下跌28%，德國(guó)亦呈現(xiàn)下跌情況。
思考與交流：（莊孟翰教授觀點(diǎn)）
造成當(dāng)時(shí)全球房地產(chǎn)持續(xù)飆漲有以下幾個(gè)主要原因：
1、利率長(zhǎng)期維持在歷史低點(diǎn)
－2003年美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)（Fed）之利率調(diào)降至1%之有史以來(lái)最低點(diǎn)，各國(guó)陸續(xù)跟進(jìn)調(diào)降，導(dǎo)致多年來(lái)全球房?jī)r(jià)普遍呈現(xiàn)易漲難跌之情況。
2、一般投資者在股市崩盤(pán)后，將資金轉(zhuǎn)向報(bào)酬率較高的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
3、國(guó)際油價(jià)不斷飆漲，產(chǎn)油國(guó)家普遍呈現(xiàn)資金過(guò)剩情況，亦有不少國(guó)家將多余資金轉(zhuǎn)投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)。
美國(guó)次級(jí)房貸、金融海嘯對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)之影響
一、美國(guó)次級(jí)房貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)之影響
1、股市：全球股市下跌→外資賣(mài)超→股價(jià)下跌→投資人損失→購(gòu)屋意愿下降→房?jī)r(jià)下跌
2、衍生性商品跌價(jià)：企業(yè)債權(quán)證券化（CDO）跌價(jià)→金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)減損→風(fēng)險(xiǎn)控管→房貸比例下降→房?jī)r(jià)下跌
二、金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控管→房貸比例下降→購(gòu)屋意愿下降→房?jī)r(jià)下跌
全球金融風(fēng)暴對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)之影響
1.次級(jí)房貸→金融風(fēng)暴 →全球經(jīng)濟(jì)衰退
2.股市↓房市↓→NPL↑（不良債權(quán)）
3.停滯性膨脹→停滯性通縮→衰退性通縮
4.黑字倒閉－資產(chǎn)＞負(fù)債
5.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)VS.風(fēng)險(xiǎn)控管
6.供過(guò)于求→房?jī)r(jià)大幅下跌
小結(jié)：
一：當(dāng)前房?jī)r(jià)是否有泡沫危機(jī)？在正常情況下，應(yīng)參照合理房?jī)r(jià)之主要評(píng)估原則進(jìn)行判斷：
1、房?jī)r(jià)所得比：3至6倍
2、房貸本息占家庭收入：1/3以內(nèi)
3、年租金：房?jī)r(jià)＝1：20（一般正常之年投資報(bào)酬率為5％）
4、投資性需求：20％以下
5、房?jī)r(jià)漲幅：短期漲幅不超過(guò)30％
6、空屋率之警戒區(qū)：10％至15％
二、綜合上述“泡沫經(jīng)驗(yàn)”，結(jié)合國(guó)情，中國(guó)房?jī)r(jià)暫無(wú)泡沫破滅之危機(jī)，卻有超額供給之隱憂，當(dāng)前建筑產(chǎn)業(yè)應(yīng)格外留意流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
有了房地產(chǎn)的“泡沫經(jīng)驗(yàn)”，消費(fèi)者是選擇“入甕”還是選擇“共舞”？可依據(jù)房地產(chǎn)“泡沫經(jīng)驗(yàn)”謹(jǐn)慎地自我判斷，一念之差，或“入甕”歷經(jīng)“大泡沫”，或“共舞”享受財(cái)富，判若天壤……
