最近，媒體報道了不少有關(guān)房產(chǎn)的怪異現(xiàn)象，主要有以下幾個：一，全國各大城市地價節(jié)節(jié)攀升，地王頻頻出現(xiàn)；二，全國各大城市城市空置率上身，銷售下滑；三，開發(fā)商開始從股市巨額融資，萬科A（000002）從股市融資112億元計劃通過，其他45家開發(fā)商融資1000億元也會隨之而來。

    透過這些怪異現(xiàn)象，我們看到，中國經(jīng)濟(jì)正被房產(chǎn)牽著走。

一，房產(chǎn)，是地方GDP的標(biāo)桿，也是地方政府政績的籌碼。

    2009年1-6月份全國部分省市房產(chǎn)銷售對GDP貢獻(xiàn)率的統(tǒng)計：

     從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，上海，北京房產(chǎn)對地方GDP的貢獻(xiàn)率大于20%，其他省市的房產(chǎn)對地方GDP的貢獻(xiàn)率都大于10%。一般認(rèn)為，一個行業(yè)對GDP貢獻(xiàn)率大于5%，那這個行業(yè)就可以認(rèn)為是GDP的標(biāo)桿，從上面的數(shù)據(jù)看出，各地方房地產(chǎn)業(yè)對對地方GDP貢獻(xiàn)率都超過10%，因此可以認(rèn)為，房產(chǎn)是地方GDP的標(biāo)桿。

    市場經(jīng)濟(jì)與計劃經(jīng)濟(jì)一個根本不同點(diǎn)，是計劃經(jīng)濟(jì)以政府為主導(dǎo)，按計劃生產(chǎn)，以生產(chǎn)總值作為追逐的主要目標(biāo)，而市場經(jīng)濟(jì)則以企業(yè)為主體，以市場為導(dǎo)向，以效益作為追逐的主要目標(biāo)。這也是粗放型增長方式和集約型增長方式的分水嶺。改革開放以來，生產(chǎn)企業(yè)已逐步轉(zhuǎn)向以效益為中心，它們不再重視生產(chǎn)總值，轉(zhuǎn)向重視銷售總值、銷售收入和企業(yè)利潤，以利潤作為主要考核指標(biāo)。政府的轉(zhuǎn)變則遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于企業(yè)的轉(zhuǎn)變。一些地區(qū)為了追求本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速增長，仍然強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)總值的作用，不僅規(guī)定硬性的GDP增長目標(biāo)，而且規(guī)定建設(shè)項目，以項目配置資源，引導(dǎo)和指揮企業(yè)實現(xiàn)政府的意圖。GDP作為干部考核標(biāo)準(zhǔn)，國家并沒有明文規(guī)定，但實際上已成為一種共同的準(zhǔn)則。說到這兒，就不難發(fā)現(xiàn)，政府為啥熱衷于房產(chǎn)了。

二，房產(chǎn)，是地方財政的錢包

    今年年初，北京、上海、廣州、深圳、青島、西安、成都、蘇州和呼和浩特9個城市，選取62個不同規(guī)模、不同所有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的81個項目就“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”進(jìn)行了深入調(diào)查和分析研究，向全國政協(xié)十一屆二次會議遞交了《關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報告》的書面報告。

　　調(diào)研報告指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%；而在開發(fā)項目的總費(fèi)用支出中，大約一半(49.42%)流向政府；開發(fā)項目的總銷售收入中，政府份額占37.36%；同時，房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高并且呈逐漸增加趨勢。

　　3月11日上午，十一屆全國人大二次會議新聞中心舉行“住房保障問題”專題采訪。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在答問時對房價構(gòu)成進(jìn)行了解析。齊驥指出，各地區(qū)影響房價的主要因素之一是土地成本?！?/p>

　　“地方政府靠賣土地過日子，已經(jīng)是司空見慣的事情了。”北京大軍經(jīng)濟(jì)觀察研究中心主任仲大軍說，“過去我們估計政府拿走的能占30%，現(xiàn)在工商聯(lián)的調(diào)研把這個數(shù)字提高了。”仲大軍稱一點(diǎn)不懷疑調(diào)研數(shù)字。

　　據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心一份報告顯示，土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方預(yù)算的40%，而土地出讓金凈收入在一些地方政府的預(yù)算外收入中甚至達(dá)到了60%以上。這與工商聯(lián)的調(diào)研數(shù)字頗為接近。

　　據(jù)報道，重慶市2008年房地產(chǎn)稅費(fèi)收入400余億元，占全市財政收入的50.8%；鄭州市2008年前三季度房地產(chǎn)和建筑安裝行業(yè)稅收收入40.6億元，占全市稅收總量48.6%。從三個一線城市來看，流向政府的份額上海的開發(fā)項目最高，為65%。其次是北京，為48%。最低的廣州也達(dá)到了47%。地方政府在房地產(chǎn)業(yè)中受益程度可見一斑。

三，房產(chǎn)，是地方政府與開發(fā)商一起演的雙簧，買票的是老百姓

    今年年初，“兩會”期間，全國工商聯(lián)在全國政協(xié)會上遞交了一份《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言，稱旗下房地產(chǎn)商會去年就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府部分，在上海、北京、廣州三個一線城市，超過或接近50%。于是有人驚呼：地方政府成了最大的開發(fā)商！

　　今年年初，上海的“房產(chǎn)費(fèi)用調(diào)研數(shù)據(jù)”一出籠，上海市長韓正馬上說不。我也以為這個數(shù)據(jù)未必靠譜。韓正認(rèn)為太高“有誤”，我則認(rèn)為太低啦。我本一介草民，沒有實據(jù)，只能憑經(jīng)驗和直覺。而韓正乃堂堂上海市長，對土地財政以及房地產(chǎn)稅收知根知底?？上ыn正顧左右而言它，至今，沒拿出更準(zhǔn)確權(quán)威的數(shù)據(jù)駁斥工商聯(lián)調(diào)研的數(shù)據(jù)“有誤”。

     從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，政府、開發(fā)商、老百姓，像食物鏈上大魚、小魚和蝦米。土地是房地產(chǎn)的命根子，而土地資源壟斷及其定價權(quán)在地方政府手里。和政府相比，開發(fā)商是弱勢。老百姓在開發(fā)商眼里，是利潤來源，但更是可以魚肉盤剝的對象。

     房產(chǎn)，看透了就是開發(fā)商和地方政府一起演的雙簧，買票的就是老百姓。

四，開發(fā)商用資金綁架銀行和股民，撐腰的是政府

    9月10日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的《全國樓市運(yùn)行報告》終于出來，在報告中，披露了開發(fā)商資金來源，報告是這樣寫的：“1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33689億元，同比增長34.2%。其中，國內(nèi)貸款7384億元，增長46.3%；利用外資298億元，下降33.6%；企業(yè)自籌資金11045億元，增長12.6%；其他資金14961億元，增長52.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8712億元，增長43.2%；個人按揭貸款4507億元，增長94.1%”。

    這組數(shù)據(jù)顯示，資金來源33689億元，企業(yè)自籌資金11045元，細(xì)心的人會問，自籌資金是自有資金嗎？回答，不是的。其實，這里的自籌資金含有約4500-5000億的股市融資，就是說是股民的錢。這樣，我們可以簡單地算出開發(fā)商自有資金不足20%。上海倒樓事件暴露出很多政府官員直接參股開發(fā)商，我深信這不是個別現(xiàn)象。央企，不懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，沒有開發(fā)經(jīng)驗，但他也開始進(jìn)入房地產(chǎn)，并以“天價”不斷制造地王，央企的資金是政府的?？鄢肫筚Y金是政府的，再扣除地方政府官員的參股，真正意義上的開發(fā)商的自有資金在10%左右。其他絕大部份資金來源于銀行貸款和股市融資。

    最近，有關(guān)媒體報道，全國45家房地產(chǎn)開發(fā)商計劃通過A股市場融資1000億，在中國A股市場被譽(yù)為“圈錢大鱷”，“鐵公雞”，“葛朗臺”的房產(chǎn)開發(fā)商萬科A(000002)計劃融資112億已經(jīng)表決通過。這不難看出，開發(fā)商對資金的饑渴。

    目前，房產(chǎn)空置率上升，銷售下滑，地價節(jié)節(jié)攀升，地王頻頻出現(xiàn)，這些怪異的現(xiàn)象，不能不讓我想到，開發(fā)商開始撒無賴，他要用資金綁架銀行和股民。開發(fā)商的自有資金不足20%，房產(chǎn)價格一旦跌幅超過20%，所有風(fēng)險立即轉(zhuǎn)嫁給銀行和股民。開發(fā)商深信，中國政府會為其撐腰的，會制定維穩(wěn)政策控制房價。

五，政府經(jīng)營土地，中國經(jīng)濟(jì)只好被房產(chǎn)牽著走

    房地產(chǎn)業(yè)對上下游經(jīng)濟(jì)的帶動作用巨大，房地產(chǎn)的復(fù)蘇是經(jīng)濟(jì)增長的有力保證。對地方政府而言，樓市、地市的活躍，為政府提供了豐沛的收入。一些地方財政收入上半年向好，與樓市的走強(qiáng)直接相關(guān)。

但另一方面，過多的產(chǎn)業(yè)資本融入樓市，會為實體經(jīng)濟(jì)埋下隱患，不利于長遠(yuǎn)發(fā)展。從目前房地產(chǎn)投資異?；鸨闆r分析，不排除房地產(chǎn)業(yè)有“脫軌”的可能性。除銀行信貸資金外，大量來自實體經(jīng)濟(jì)的資金也流入房地產(chǎn)的開發(fā)及購買領(lǐng)域，一方面加大房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的可能性，另一方面將對實體經(jīng)濟(jì)的投資產(chǎn)生分流作用，并反過來造成后者對房地產(chǎn)形成更大依賴，一旦泡沫破滅，實體經(jīng)濟(jì)必將受到重創(chuàng)，股民也受重創(chuàng)。這

是中國政府最不希望看到的。

    目前，消費(fèi)、投資、出口拉動經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”中，消費(fèi)和出口還處在低谷。政府經(jīng)營土地進(jìn)退兩難，中國經(jīng)濟(jì)只好被房產(chǎn)牽著走。