不過(guò)，隨著2006年國(guó)家叫停別墅用地，正式對(duì)別墅下了“封殺令”，不少城市別墅的供應(yīng)量開(kāi)始呈下降趨勢(shì)，經(jīng)歷了這種政策緊縮，2007年臨沂的別墅市場(chǎng)將會(huì)有什么樣的發(fā)展與期待呢？
◆別墅新供應(yīng)量正在銳減
根據(jù)有關(guān)部門(mén)提供的數(shù)據(jù)資料和臨沂房產(chǎn)網(wǎng)的市場(chǎng)調(diào)查可以預(yù)測(cè)，2007年臨沂別墅市場(chǎng)供應(yīng)量較2006年持平或者更少，這主要是因?yàn)橹醒霃?qiáng)調(diào)嚴(yán)控別墅土地供應(yīng)量，而且對(duì)于容積率在0.3以下的項(xiàng)目停止審批，因此潛在別墅供應(yīng)量將呈下降趨勢(shì)。臨沂目前所剩的別墅用地已經(jīng)很少，隨著別墅的稀缺性日益顯著和產(chǎn)品層次與素質(zhì)的日趨提高，需求量必然會(huì)不斷上升。并且受臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)的影響，價(jià)格也會(huì)持續(xù)上升。
◆別墅市場(chǎng)會(huì)有較明顯升溫
就2007年臨沂別墅市場(chǎng)會(huì)較為明顯地升溫，在余明鎮(zhèn)看來(lái)，主要得益于幾個(gè)方面的影響。首先，國(guó)家下發(fā)文件停止了對(duì)別墅用地的審批，在一定程度上緊縮了別墅的供應(yīng)，物以稀為貴，別墅開(kāi)發(fā)的少，刺激了別墅的消費(fèi)需求，短期內(nèi)將增加別墅的市場(chǎng)需求。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)型別墅大量涌入別墅市場(chǎng)，帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的中低端需求，大大增加了別墅的整體市場(chǎng)供需。
其次，有錢(qián)人追求高品質(zhì)的居住生活而產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)需求。從傳統(tǒng)商貿(mào)大市向現(xiàn)代物流強(qiáng)市轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，臨沂的經(jīng)濟(jì)會(huì)有一個(gè)很大的提高，將有一批新的購(gòu)買(mǎi)力極強(qiáng)的消費(fèi)群體被催生，現(xiàn)有的居住條件已經(jīng)不能滿足其對(duì)居住的需求，其更需要一個(gè)能與自身財(cái)富與安全需求相匹配的居住空間，他們的這種需求也正是臨沂別墅有市場(chǎng)的主要原因。
“我認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，一些私營(yíng)老板將會(huì)是購(gòu)買(mǎi)別墅的絕對(duì)主力之一。除為了追求高品質(zhì)的生活需要，他們購(gòu)買(mǎi)別墅也有保值增值的意圖?！庇嗝麈?zhèn)說(shuō)。
◆濱河板塊將成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域
選址對(duì)于別墅來(lái)說(shuō)甚為重要。當(dāng)前人們正在追求居住與自然的相互協(xié)調(diào)，購(gòu)房時(shí)從注重地段、戶型、樓層、朝向向注重社區(qū)形象、物業(yè)管理轉(zhuǎn)化，進(jìn)而向極為重視環(huán)境質(zhì)量和居者的生活質(zhì)量轉(zhuǎn)化。如果選址對(duì)環(huán)境資源、自然景觀不夠重視的話，必然會(huì)使別墅滯銷(xiāo)或者價(jià)格跌落。
談及臨沂適合建別墅的區(qū)域，山東前田置業(yè)發(fā)展有限公司的余明鎮(zhèn)經(jīng)理表示，如果想要開(kāi)發(fā)一些真正意義上的別墅，非濱河板塊莫屬?！盀I河景區(qū)水、橋、路、堤相依相連，廣場(chǎng)、綠地、林蔭、燈光相映相照，形成了‘一河清水、兩岸綠色、三季花香、四季常青，人水親和、城水相依’的濱水生態(tài)景觀。在這種地方開(kāi)發(fā)別墅自然具有其他地方所不具備的優(yōu)勢(shì)。也正因?yàn)閾碛袩o(wú)可比擬的自然和生態(tài)優(yōu)勢(shì)，濱河景區(qū)的建設(shè)帶動(dòng)了沿岸及毗鄰地帶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！庇嗝麈?zhèn)說(shuō)。
可以說(shuō)，濱河水景與沿岸房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是相輔相成的。盡管濱河的水景資源會(huì)提升別墅的層次，但借助優(yōu)良的水景資源，該地段的別墅項(xiàng)目也將會(huì)在整體上提升濱河板塊的層次，使之成為臨沂最具品質(zhì)的高尚生活板塊。
“作為享有臨沂城最優(yōu)質(zhì)景觀資源的濱河板塊，將在2007年集結(jié)為數(shù)不少的別墅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將有70%以上的城市別墅供應(yīng)量產(chǎn)生在該區(qū)域，不過(guò)純別墅項(xiàng)目將很少，更多的是小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的別墅?！迸R沂房產(chǎn)網(wǎng)顧問(wèn)張少康說(shuō)。
◆經(jīng)濟(jì)型別墅將成需求主流
在需求方面，2007年，總價(jià)適中、結(jié)構(gòu)緊湊、高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型別墅將會(huì)更受歡迎。經(jīng)濟(jì)型別墅一般戶型面積在200多平米，具備總價(jià)優(yōu)勢(shì)，并且此前一些大戶型別墅的滯銷(xiāo)也給開(kāi)發(fā)商們提了醒。經(jīng)濟(jì)型別墅能有效地化解獨(dú)幢大別墅高單價(jià)、大面積所帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從而促使開(kāi)發(fā)商著重開(kāi)發(fā)。同時(shí)，隨著臨沂經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，中產(chǎn)階層人群的數(shù)量越來(lái)越多，中產(chǎn)階層的擴(kuò)大使經(jīng)濟(jì)型別墅有了更為廣泛的客戶群體。
◆銷(xiāo)售價(jià)格將平穩(wěn)上漲
近幾年，隨著臨沂整體房?jī)r(jià)的較快增長(zhǎng)，現(xiàn)時(shí)別墅的均價(jià)有了很大幅度的上升。同時(shí)也越來(lái)越接近購(gòu)買(mǎi)者所能夠承受的一個(gè)限度。如果其價(jià)格再進(jìn)一步快速上漲的話，將會(huì)明顯影響到消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿，故盡管別墅產(chǎn)品變得越來(lái)越稀缺，但價(jià)格也不會(huì)有很大幅度的上升，將會(huì)保持一個(gè)穩(wěn)步或者說(shuō)是小幅度的上漲。
同時(shí)，近兩年，臨沂樓市涌現(xiàn)出了不少高品質(zhì)大盤(pán)，其中，不少園林設(shè)計(jì)優(yōu)美的高檔樓盤(pán)都建有復(fù)式單位的房子，這部分房子將會(huì)分流一些潛在的別墅客戶。另外，目前有些別墅的地段還較為偏僻，使得一些潛在客戶轉(zhuǎn)而需求市區(qū)內(nèi)條件較好的高檔樓盤(pán)的大戶型。這也都在一定程度上抑制了別墅價(jià)格的上漲。
據(jù)記者了解，目前，臨沂別墅市場(chǎng)的行情大致為：疊加和聯(lián)排類(lèi)的別墅價(jià)格為3000—4500元/平方米，別墅面積大小為200多平方米；獨(dú)幢型的別墅價(jià)格為4500—6000元/平方米，別墅面積大小為300多平方米。
◆投資客淡出自住者增多
臨沂一金融界業(yè)內(nèi)人士告訴記者，據(jù)其調(diào)查，在臨沂的別墅市場(chǎng)，投機(jī)型的客戶已經(jīng)寥寥無(wú)幾；投資型客戶由于看不清大勢(shì)的方向，也大多在觀望；而自住型的客戶由于購(gòu)買(mǎi)是為了居住，故沒(méi)有受到太明顯的影響。
他進(jìn)一步表示，臨沂的別墅市場(chǎng)不同于大城市，宏觀調(diào)控讓臨沂的房地產(chǎn)市場(chǎng)變得越來(lái)越理性，臨沂的別墅買(mǎi)家也越來(lái)越謹(jǐn)慎，購(gòu)房者中很多是自住型的買(mǎi)房人，投資型客戶逐漸淡出。
◆產(chǎn)品設(shè)計(jì)更具創(chuàng)新和人性化
別墅作為高檔住宅，其建筑密度要適當(dāng)降低，公共環(huán)境和每個(gè)庭院都應(yīng)該有足夠的空間；同時(shí)，設(shè)計(jì)、建筑以及配套設(shè)施都要體現(xiàn)一定的檔次。如果片面強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售面積，只顧增加幢數(shù)，或者設(shè)計(jì)呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量欠佳，游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、娛樂(lè)中心、會(huì)所等配套設(shè)施也不齊備，就會(huì)降低別墅的價(jià)值。而那些注重規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)配套、物業(yè)管理的別墅，會(huì)受到消費(fèi)者的青睞。
在張少康看來(lái)，2007年臨沂別墅的總體產(chǎn)品水平會(huì)有比較明顯的提升。產(chǎn)品設(shè)計(jì)會(huì)更加趨于人性化，主要是因?yàn)楝F(xiàn)階段臨沂消費(fèi)者的購(gòu)房行為正趨于理性，對(duì)住房舒適度的要求越來(lái)越高。戶型的功能分區(qū)會(huì)更合理，產(chǎn)品設(shè)計(jì)建造的細(xì)節(jié)方面也會(huì)更加完美。
“從近兩年臨沂別墅的銷(xiāo)售情況看，臨沂本地和外地過(guò)來(lái)長(zhǎng)期經(jīng)商者以及部分高級(jí)白領(lǐng)是別墅產(chǎn)品的主要需求群體。而這部分人的要求比較高，為了賣(mài)得更好，開(kāi)發(fā)商們必然會(huì)努力創(chuàng)新。這也是產(chǎn)品不斷更新的定律所在?！睆埳倏嫡f(shuō)。
余明鎮(zhèn)也表示，由于別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，客戶對(duì)產(chǎn)品需求的層次越來(lái)越高，戶型的創(chuàng)新和關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)已成了別墅產(chǎn)品的必由之路。
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臨沂別墅市場(chǎng)的不足之處
在別墅市場(chǎng)日漸升溫的情況下，業(yè)內(nèi)人士也注意到，臨沂別墅市場(chǎng)正悄然發(fā)生著變化，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特征、消費(fèi)心理以及消費(fèi)群體特征在逐步改變。與此同時(shí)，別墅市場(chǎng)也開(kāi)始暴露出一些問(wèn)題。
首先，從臨沂別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，有的別墅熱銷(xiāo)，有的別墅空置，這說(shuō)明市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，供給和需求存在不對(duì)稱的現(xiàn)象。據(jù)資料顯示，戶型大、總價(jià)偏高的別墅賣(mài)得不太好，而低總價(jià)、小戶型的別墅則處于比較暢銷(xiāo)的狀態(tài)。
其次，別墅產(chǎn)品存在名不副實(shí)的現(xiàn)象。在臨沂，別墅稀缺的元素是山和水。有些自稱風(fēng)景如畫(huà)的別墅，并沒(méi)有真山和真水，有的只是放幾塊大石頭和挖幾條溝而已。而自稱綠化率高的別墅，有時(shí)也就是種一些草坪，移植一些樹(shù)木而已。
再次，臨沂的別墅缺乏特色，大部分別墅在風(fēng)格上克隆的是北美或歐洲的風(fēng)格。
不過(guò)，前田置業(yè)的余明鎮(zhèn)認(rèn)為，缺乏特色并不是問(wèn)題，因?yàn)閯e墅本身就是國(guó)外的“舶來(lái)品”，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因，臨沂真正意義上的別墅也就是才剛起步，多學(xué)一點(diǎn)國(guó)外成熟的東西未必是壞事。目前臨沂市場(chǎng)上的別墅多是北美風(fēng)格、歐式風(fēng)格，這是別墅市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段的必然產(chǎn)物。隨著臨沂別墅市場(chǎng)的日趨成熟，消費(fèi)群體的擴(kuò)大和異化，越來(lái)越多的本土消費(fèi)者加入到這個(gè)市場(chǎng)，別墅的開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)需求越來(lái)越注重產(chǎn)品本身的民族特色和傳統(tǒng)特色。
