算個帳怎么就這么難？
房價,這一當(dāng)今社會最為關(guān)注的話題,讓我們既愛又恨,它的起起伏伏,直接觸動每個人的神經(jīng)。在當(dāng)下這樣一個市場環(huán)境下,開發(fā)商的抬價抑或降價,作為弱勢的購房者都只能被動地接受。
樓市活躍的時候,開發(fā)商一個子都不會讓,而樓市低迷,市場吃緊時,五花八門的折扣優(yōu)惠紛至沓來,同一個樓盤項(xiàng)目八千一平方米可賣,三千一個平方米也可以賣。面對光怪陸離的行情,我們不僅要問,房價成本到底有多少?
成本,開發(fā)商老婆的胸部?
段先生至今仍然耿耿于懷,他覺得開發(fā)商像耍猴一樣把他們玩得暈頭轉(zhuǎn)向,狼狽不堪。
去年12月購買的蜀都大道某電梯公寓6000多元一平方米,轉(zhuǎn)眼過了不到兩個月竟然一下子報出4600元一平方米的價格。同一樓盤的項(xiàng)目,在短短的兩個月時間,價格起伏居然高達(dá)30%。得知這一消息后,段先生等前期購房的業(yè)主紛紛找到開放商理論,希望能得到相應(yīng)補(bǔ)償,然而,開發(fā)商并不買賬,還讓他們都想通點(diǎn)——價格“縮水”是正常的市場反應(yīng)。
本以為會升值,結(jié)果突然就虧進(jìn)去一坨,很多購房者都難以想通。段先生在接受居周刊采訪時說,為什么開發(fā)商多少都在賣?他們的成本到底有多少?利潤有多高?30%的降幅,那此前的售價那有多高的利潤啊!
房價成本,成為眾矢之的謎。不管你是有房者還是無房者,在開發(fā)商“明碼標(biāo)價”的每平方米10000元或每平方米8000元面前,我們都只能是“霧里看花”,越看越糊涂。
“一套100平方米的電梯公寓成本價是多少?”被訪者均搖搖頭,“這些我們怎么知道!”。在今年春交會期間記者就這一問題采訪了眾多到場市民,令人遺憾的是沒有人知道,但他們卻透露出對此的積極關(guān)注。
“買一套房子首先考慮的就是價格問題,再三衡量的也是價格問題,對于普通老百姓而言,能擁有一套屬于自己的房子是一身的奮斗追求啊?！笔忻駨埾壬寡?。
全國政協(xié)委員王長德教授在接受有關(guān)媒體采訪時指出,房價不是由市場決定,而是聽任開發(fā)商主導(dǎo)。部分房地產(chǎn)商利用信息不充分的市場缺陷,通過各種形式哄抬房價,嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益。
時下,樓市正值一個十字路口。房價持續(xù)波動,但不管如何波動,開發(fā)商均能從中獲取不菲的利潤。開發(fā)商都極力否認(rèn)開發(fā)商暴利的存在。于是,有人提出通過對開發(fā)商核算成本,將其真實(shí)成本公布出來解決這一爭議多年的問題。但是,開發(fā)商及相關(guān)部門都極力反對。地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)針對成本公開居然回言:“公開房價成本,就如同公開自己老婆的胸部有多大一樣,這屬于立法規(guī)定的,也屬于秘密?！?
成本公開，少數(shù)人的游戲
其實(shí)在幾年前“房價成本公開”就一度成為萬眾矚目的焦點(diǎn),“福州標(biāo)本”更是一石激起千層浪,這一被媒體譽(yù)為“第一個用準(zhǔn)確數(shù)據(jù)向房價虛高黑幕開戰(zhàn)的范本”的報告正式拉開了“房價成本公開”的序幕。
繼福州市物價局向社會公布房價成本清單后,江蘇、浙江、上海、北京也步其后塵,但無一例外在實(shí)施過程中遭遇重重阻礙,有些地方更是半道就草草收場。
據(jù)福州市提供的該市23個樓盤的成本目錄顯示,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率平均約為50%,最低的超過20%,最高的超過90%。
數(shù)據(jù)在社會上引起軒然大波。然而,公布方福州市物價局卻同樣遭遇尷尬。
據(jù)報道,福州市物價局早在2004年就提出房價成本測算問題,福建省物價局在2005年下發(fā)的相關(guān)通知中也將其納入其中,要求各級價格主管部門定期測算并公布不同地段、不同等級普通商品住房開發(fā)建造的平均成本,但沒有一家公布。究其原因,是因?yàn)榉康禺a(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)影響重大,“不少物價部門都有顧慮”。
現(xiàn)實(shí)其實(shí)是一廂情愿。福州市物價局在此后不久就對外宣布,房價成本清單將可能不再繼續(xù)發(fā)布,浙江物價部門也無奈地要最終放棄公開信息的想法。而江蘇省關(guān)于公布房價成本“清單”的要求也成了“一紙空文”。很多地方物價局面對房價成本公開都只是無奈。
接下來是一些開發(fā)商自發(fā)的成本公布。
2006年,重慶華宇集團(tuán)對外公布其項(xiàng)目成本,房價成本將采用菜單式公布,同時公布稅費(fèi)收取的政策依據(jù)。如房屋價格一般包括土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)用、貸款利息、稅金、利潤9大項(xiàng),最終得出每平方米3000元的成本價。
2007年,廣州番禺一位包工頭向媒體公布的商品房工程明細(xì)賬顯示,實(shí)際建筑成本是每平方米不過572元。這還是珠三角的價格,中西部省區(qū)的價格比這個更低,因?yàn)槿斯こ杀镜秃芏?。相比之?中西部省區(qū)的人工費(fèi)用只有珠三角的1/2至2/3,鐵工為5元/平方米,木工是10至12元/平方米,泥工為3元/平方米,負(fù)責(zé)貼外墻瓷磚的人要20元/平方米。
成都一專業(yè)機(jī)構(gòu)研究人員向記者透露,一般普通住宅(電梯公寓)按照常規(guī)測算其利潤率在10～30%。值得特別提到的是,剛剛閉幕不久春交會期間很多樓盤項(xiàng)目在原有的降價基礎(chǔ)上又大打折扣,推出多重優(yōu)惠促銷手段。如藍(lán)光的碧蔓汀,歷史價格6680元/平方米,在春交會期間推出特價房4950元/平方米,簽單最高享受5萬元的讓利優(yōu)惠。類似的讓利在其他樓盤項(xiàng)目中屢見不鮮,開發(fā)商試圖以大幅度的讓利迅速回籠資金,因此可以斷定部分樓盤的利潤已經(jīng)很低。
一般而言,房價成本包括土地價格、建安成本、營銷成本、政府稅費(fèi)四項(xiàng)內(nèi)容。同時,一些項(xiàng)目運(yùn)作的隱性成本也占有一定份額,比如融資成本、協(xié)議拿地的土地成本等等。隱性成本讓開發(fā)商如履薄冰,這一部分更難進(jìn)入公開的層面。
面對各地不斷掀起的房價成本公開浪潮,大部分開放商以及政府部門都站在了反對陣營。記者4月24日致電成都多家知名房地產(chǎn)企業(yè),對方均稱,這一問題屬于企業(yè)“商業(yè)秘密”不便公開,也不會進(jìn)入企業(yè)議事日程。
星彥地產(chǎn)成都分公司研究中心副總經(jīng)理孔祥虎表示,在目前這樣一個市場環(huán)境下,多方信息閉塞,如果要求商品房成本公開,并據(jù)此定價,這是一件幾乎沒有可能的事情。
