住房保障問題已經(jīng)成了目前中國房地產(chǎn)市場關注的核心，特別是解決城市低收入居民的24號文件出臺后，社會上對該文件的反映更多是強烈。大家知道，這個文件對城市低收入者是一個特大的好事，政府總算把城市低收入者的住房考慮其政策的范圍，把以往錯誤的政策重新調(diào)整。但是，我們也應該看到，由于該文件不是通過整個社會來討論而僅是出自于幾個精英分子頭腦中，從而使得涉及到中等收入者住房問題時更遠，更多為復雜。

　　對于城市中等收入者和住房問題，政府要不要關注，政府要不要管，是不是如果24號文件出臺之后，有人所說的，現(xiàn)代的房地產(chǎn)市場是“市場歸市場、保障歸保障”，即城市低收入民眾的住房問題，城市居民買不起房子，那是政府的事情；而房地產(chǎn)市場的價格變化，房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)什么房子，其價格如何，那么是市場的事情，政府不要管。其實，即使我們不把土地公有制這個基礎前提考慮在內(nèi)，看看美國紐約市政府對城市居民住房問題的處理，就知道政府對房地產(chǎn)市場要不要管，就知道房地產(chǎn)的住房保障體系包括了什么內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)商及政府的職能部門不是一直在強調(diào)要與國際慣例接軌嗎？在這里，就看看人家紐約市政府是如何做的。

　　大家知道，紐約算得上世界上第一大都市，據(jù)統(tǒng)計，目前，大紐約地區(qū)人口已經(jīng)超過1800萬，紐約市區(qū)人口也高達700多萬。由于人多地少，住房問題自然是紐約人最為關心的話題。早在1971年，紐約市制定了“421-a房地產(chǎn)免稅計劃”，為住宅建設提供10年—15年的稅收減免來刺激房產(chǎn)開發(fā)。對投資貧困社區(qū)住房建設的開發(fā)商，這種免稅政策甚至可延長至25年。稅收優(yōu)惠期限主要根據(jù)住宅建設的地理位置確定。2006年，首次對該市實施了35年之久的“421-a房地產(chǎn)免稅計劃”進行重大調(diào)整。要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大幅增加紐約市廉價房建設專屬區(qū)的數(shù)量，并根據(jù)市場情況每兩年調(diào)整一次。房地產(chǎn)開發(fā)商要想享受減稅優(yōu)惠，在專屬區(qū)每建５套房就必須留出１套廉價房供低收入家庭居住。房地產(chǎn)開發(fā)商在專屬區(qū)每建一棟公寓樓，都必須留出一定數(shù)量的配套廉價房，且不得將廉價房建在其他地區(qū)，以鼓勵不同收入的家庭居住在同一住宅區(qū)。

　　可以說，這個政策對紐約住房市場發(fā)展起到重要的作用。但是，但是紐約經(jīng)濟發(fā)展，人口進一步增長，紐約市住房危機也日益凸現(xiàn)，許多中低收入家庭不堪重負。2005年的一項調(diào)查顯示，29%的紐約人支付房租的費用已超過其總收入的50%。住房狀況也不容樂觀。

　　面對房價讓普通百姓越來越覺得難以承受，現(xiàn)任紐約市長布隆伯格2002年上任伊始，就推出了令人矚目的“新屋市場計劃”。根據(jù)這項計劃，紐約市擬在五年內(nèi)耗資30億美元（2008年前）新建翻修住宅6.5萬套，重點解決中低收入家庭的住房問題。2005年紐約市對這項計劃進行了微調(diào)，將原先確定的五年目標提高到了6.8萬套。此外，針對一些困難家庭購房時付不起首付款或購房手續(xù)費等情況，該計劃還包括了“首次購房首付款補助計劃”，對符合標準的中低收入家庭第一次購房予以6%的房價補助。2006年，紐約市決定將“新屋市場計劃”從5年延長至10年（2013年），為更多的中低收入家庭解決住房問題。主要包括兩方面內(nèi)容：一是新建中低價房9.2萬套，解決28萬居民的住房問題。二是翻修舊住房7.3萬套，其中，重點翻修那些政府補貼即將到期的住房，受益居民可望達到22萬。

　　新計劃主要面向中低收入家庭，其中68%的住房用來滿足那些低于地區(qū)中間收入80%的低收入家庭的居住需求。其余32%用來滿足中產(chǎn)階級和中等偏低收入家庭的住房需求。紐約市之所以能在廉價房問題上有如此大手筆，主要是與政府高層正確的施政理念分不開的。他們認為，為了確保紐約市的競爭力，解決與百姓生活密切相關的住房問題至關重要。雖然這項任務十分艱巨，但只要努力還是能夠達到目標的。關鍵是要確定住房問題在政府公共政策中的重要地位。紐約市高層認識到，如果沒有政府的有效介入，根本不可能修建廣廈千萬間。因此，紐約市政府始終通過控制土地使用和設定住宅建設和維護標準監(jiān)管私營市場的活動。

　　土地為建房之本。建造廉價房，征用價格公道的土地是關鍵。紐約市在這方面頗具創(chuàng)新精神。一是創(chuàng)新征用價格優(yōu)惠的公有地產(chǎn)，通過征用其他政府部門閑置的土地開發(fā)中低價住宅。二是通過重新規(guī)劃區(qū)域提高土地利用率，在土地資源利用不足的工業(yè)區(qū)，以及交通樞紐附近建筑稀疏的街區(qū)，通過適當增加密度多建廉價房。三是通過組建土地銀行到私有市場購買土地。紐約市多管齊下籌措廉價房修建資金，包括“聯(lián)邦政府低收入住房稅收信用計劃”、“發(fā)行免稅市政債券”、“市政府低中收入專項住房補貼”以及設立專項信托基金等。

　　從紐約的廉價房政策來看，它是一個多層次的住房保障體系，不僅僅是以城市低收入民眾，而是包括中等收入民眾。在這個多層次的住房保障體系中，對不同收入居民的住房問題采取不同的政策。比如對于中等收入居民，政府所做的，一是通過政府的幫助讓中等收入者進入房地產(chǎn)市場；二是政府通過政策的方式讓房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)中等收入者有支付能力購買的住房。

　　而為了實現(xiàn)房地產(chǎn)能夠生產(chǎn)中等收入者有能力購買的住房，政府從土地拍賣、土地規(guī)劃、住房生產(chǎn)、信貸支持、稅收等方式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出了各種要求及嚴格監(jiān)管，并用硬性約束的方式要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)這種類型的住房。

　　也就是說，盡管美國的住房保障體系比中國健全，美國的房地產(chǎn)市場比中國房地產(chǎn)市場發(fā)達，但是對于城市居民的居住問題來說，美國房地產(chǎn)市場從來說沒有過什么“保障歸保障、市場歸市場”，而是把保障與市場融合在一起，政府如何通過市場來幫助居民解決住房問題。但是，這里還有一個根本性的區(qū)別，美國房地產(chǎn)市場是以私有土地為前提的，但中國房地產(chǎn)市場是以公有土地為前提的、是以共產(chǎn)黨領導為前提的。而美國的前提應該是房地產(chǎn)市場完全市場化，政府不需要做太多，但不是這樣，美國政府做了。而中國的前提，則中國居民本身就對住房問題的解決是具有絕對之權利，因為房地產(chǎn)開發(fā)商所使用生產(chǎn)住房的土地每一個中國公民都有一份權利，這種天然的權利誰都是不可剝奪的。因此，中國的房地產(chǎn)市場并不應該是完全的市場化市場，而且是把中國每一個公民的利益融合在其中的市場。現(xiàn)在所謂的房地產(chǎn)市場“雙軌制”既不符合房地產(chǎn)市場發(fā)展之邏輯，也背離了中國土地公有的基本原則。

　　還有，紐約應該算得上是世界上最有競爭力的城市，但是這個城市的政府從來就沒有說過要把紐約市房地產(chǎn)價格的推高來把那些中低收入者趕出這個城市，并由此來提高城市競爭力。反之，在紐約市的官員看來，為了確保紐約市的競爭力，解決與百姓生活密切相關的住房問題是至關重要的。也就是說，城市房價過高，不僅不會提高該城市的競爭力，反之會嚴重削弱該城市的競爭力。因此，政府就得出臺相關的政策讓房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)絕大多數(shù)居民都有能力購買的住房，而不是讓房地產(chǎn)市場成為一個投資炒作的市場。而且，在他們看來，盡管要解決紐約市城市中低入居民的住房問題是一個十分艱巨的任務，但他們正在通過各種努力在達成這個目標。而且，在他們看來，要達成這個目標，關鍵的就是要確定住房問題在政府公共政策中的重要地位。也就是說，由于住房問題是城市居民最為重要的問題，它涉及到方方面面的利益，政府就得把這個問題作為一個重大的公共政策，讓整個城市每一個居民集思廣益，是能夠找到解決問題的好辦法的。可以說，就現(xiàn)有的條件來說，紐約市的政府都能夠做到，國內(nèi)政府條件應該比此好十分、百分了，中國地方政府豈能做不到呢？

　　總之，盡管解決城市中收入居民的住房是現(xiàn)代城市政府一個十分巨大的任務，但是比中國的條件來看，應該比美國的政府強十分、百分，但是美國政府做到了，中國城市政府更多應該做到而是做得更好，比如很簡單，紐約能做到每5套住宅中就有1套低價房，中國政府同樣可以做到，開發(fā)商要想拿到地皮，想獲得政府減免稅收的政策優(yōu)惠，就必須先滿足政府開出的條件——在指定區(qū)域內(nèi)，每年新建一定量的適合中低收入人群居住的低價房。但是，目前中國的房地產(chǎn)市場為什么與居民的需求相關太遠，關鍵是我們房地產(chǎn)市場發(fā)展模式、我們政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展之觀念與認識，沒有走上真正以人為本之路，沒有讓中國房地產(chǎn)市場發(fā)展真正成為每一個中國居民住房條件改善的根本，關鍵是我們許多房地產(chǎn)政策沒有成為公共政策。