中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨擘王石近日公開(kāi)表示，“樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了”，這一表態(tài)與廣深等地的房?jī)r(jià)環(huán)比下降相襯，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)拐點(diǎn)理論與拐點(diǎn)心態(tài)，具體表現(xiàn)為購(gòu)房者觀(guān)望色彩濃厚，房地產(chǎn)商則在商量對(duì)策，加速樓盤(pán)銷(xiāo)售回收現(xiàn)金流。但對(duì)于萬(wàn)科這樣的大開(kāi)發(fā)商而言，不僅沒(méi)有進(jìn)入寒冬，反而迎來(lái)了兼并收購(gòu)的春天。
今年房地產(chǎn)是個(gè)過(guò)山車(chē)的行情，從年初年中的大漲到年末的縮量滯漲，與之伴隨的是房地產(chǎn)政策的越來(lái)越明確，從行政壟斷下的市場(chǎng)主導(dǎo)轉(zhuǎn)向民生保障為重，這不僅是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，更是十多年來(lái)房地產(chǎn)主導(dǎo)政策的180度大拐彎。
基于以下理由，中國(guó)房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)類(lèi)似于香港1998年之后的房?jī)r(jià)急挫。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊地根政策沒(méi)有改變，從國(guó)土資源部一連串對(duì)違規(guī)違法用地占地的查處，以及國(guó)務(wù)院喊停小產(chǎn)權(quán)房來(lái)看，中央保障18億畝耕地的決心絕不會(huì)動(dòng)搖，同時(shí)土地的現(xiàn)行制度也不會(huì)動(dòng)搖，這就表明支撐房?jī)r(jià)的最大支柱仍然屹立不倒；其次，人民幣明年以較大幅度升值是可以預(yù)期的事，住房、能源等作為最大的人民幣資產(chǎn)，其價(jià)值仍然存在，不然洛克菲勒基金等不會(huì)繼續(xù)投入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，美國(guó)鐵獅門(mén)房地產(chǎn)公司投資考察團(tuán)也在中國(guó)來(lái)回考察尋覓商機(jī)；第三，中國(guó)城市化的進(jìn)程方興未艾，遠(yuǎn)未結(jié)束；第四，打壓房?jī)r(jià)主要目的是降低通脹預(yù)期、加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購(gòu)，只要這一目的達(dá)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)，打壓過(guò)程即告結(jié)束。
央行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱的一句話(huà)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的點(diǎn)題之語(yǔ)，他認(rèn)為，房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定在合理區(qū)間內(nèi)，“國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的結(jié)果，在于使房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度放慢，使房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，即便是出現(xiàn)小幅波動(dòng)，也不會(huì)招致‘泡沫’一下子破裂，整個(gè)房市的價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)急劇下滑，或者活生生地一下子實(shí)現(xiàn)‘硬著陸’”。這相當(dāng)于為房地產(chǎn)市場(chǎng)定了一個(gè)性，也為市場(chǎng)各方定下了一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的準(zhǔn)確基調(diào)。
在此預(yù)期下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)緩慢而漸進(jìn)的長(zhǎng)期改變。
從明年開(kāi)始，保障性住房大量出籠，廉租房與限價(jià)房占比約70%，這就決定了從房地產(chǎn)宏觀(guān)數(shù)據(jù)上看，不可能再出現(xiàn)類(lèi)似于今年這樣一兩個(gè)月核心城區(qū)房?jī)r(jià)漲50%的暴漲局面，與此同時(shí)，只占30%權(quán)重的商品房市場(chǎng)價(jià)格會(huì)徹底放開(kāi)，形成房地產(chǎn)財(cái)富的小型循環(huán)圈，政府、開(kāi)發(fā)商與投資者在30%的范圍內(nèi)爭(zhēng)奪溢價(jià)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商隨之會(huì)經(jīng)過(guò)一輪大洗牌。馮侖先生認(rèn)為，未來(lái)全國(guó)大概應(yīng)該有3000～5000家公司可以存活下來(lái)，也就是說(shuō)，以目前的四五萬(wàn)家的開(kāi)發(fā)商數(shù)目，大約十家可以存活一家。對(duì)于大多數(shù)自有資金與土地儲(chǔ)備不足的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)難熬的漫漫長(zhǎng)冬。銀行不發(fā)信貸，無(wú)力上市融資，外資受到限制，只有“不怕冬天的、身體好的，大雪天敢在外邊跑步的，有干勁的”的企業(yè)才能度過(guò)寒冬生存下來(lái)。
大型開(kāi)發(fā)商正在改變經(jīng)營(yíng)模式以應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的并購(gòu)大戰(zhàn)。他們?cè)谒较麓黉N(xiāo)，加快交易速度，以盡快回籠現(xiàn)金流：綠地明年銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)將達(dá)500億元，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)量正以每年30%的速度遞增，預(yù)計(jì)2008年開(kāi)工面積達(dá)到1000萬(wàn)平方米，2010年達(dá)到2000萬(wàn)平方米。從10月底央行“窗口指導(dǎo)”叫停信貸業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)公司的增發(fā)與公司債停止審批后，以往由土地資產(chǎn)從資本市場(chǎng)零成本圈錢(qián)而后回到土地市場(chǎng)的模式已經(jīng)走不通。
2006年萬(wàn)科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.56，而行業(yè)平均水平是0.32，今后的周轉(zhuǎn)速度還將加快，政府用資金的鞭子逼迫開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)速度。可以想像，這不僅是萬(wàn)科的模式，還將是所有有志于在寒冬中存活下來(lái)的開(kāi)發(fā)商無(wú)法選擇的共同模式。( 原題：房地產(chǎn)商十家活一家是好事 葉檀)
