9月27日晚，央行、中國銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布通知，要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理：對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)于目前普遍存在的開發(fā)商囤積土地、囤積房源的投機(jī)行為，銀監(jiān)會(huì)也將重拳出擊，從信貸的角度加以規(guī)范。

    房貸新政有沒有用？最簡單的一個(gè)辦法是看房市中相關(guān)既得利益者的反應(yīng)，而他們對(duì)房貸新政的反感和憎惡躍然紙上，這說明，房貸新政讓他們感覺到了疼痛。自然，房貸新政還是有一定作用的。

    另一個(gè)簡單辦法是看房屋中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估——作為房地產(chǎn)交易市場中一個(gè)承上啟下的環(huán)節(jié)，他們最有發(fā)言權(quán)。上海某地產(chǎn)中介公司總經(jīng)理在接受媒體采訪時(shí)表示：“提高首付，絕對(duì)是比加息更有效的控制房價(jià)的手段，應(yīng)該會(huì)在市場上起到立竿見影的作用，對(duì)目前房地產(chǎn)市場最大的積極意義在于會(huì)抑制房價(jià)過快上漲。從連鎖反應(yīng)來看，第二套房子提高首付，整個(gè)市場30%左右的買主會(huì)受到影響?！?

    顯然，房貸新政絕對(duì)不像那些二奶專家所說的毫無用處。最起碼，房貸新政流露出的政府抑制投機(jī)、遏制房價(jià)的態(tài)度，很容易影響到人們對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期。經(jīng)濟(jì)學(xué)家盧卡斯認(rèn)為，人們對(duì)未來良好預(yù)期可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的需求，從而進(jìn)入消費(fèi)決策。假如人們對(duì)投資房產(chǎn)未來收益的預(yù)期降低而風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期加大，房市投機(jī)現(xiàn)象就會(huì)減弱。

    房貸新政的影響程度大小與投機(jī)性購房所占比例成正比。目前，我國房價(jià)的快速上漲很大程度上是投機(jī)性購房推動(dòng)的結(jié)果。深圳社會(huì)科學(xué)院近日公布的《深圳藍(lán)皮書：中國深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》顯示：從商品房轉(zhuǎn)手時(shí)間分析，深圳市領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%。有媒體調(diào)查后認(rèn)為，深圳的投資性購房占了七成！可見投機(jī)性購房之嚴(yán)重。

    但是，對(duì)房貸新政的作用又不能高估。道理很簡單，商業(yè)銀行帶有很強(qiáng)的逐利性，這注定了它必然以追逐自身利益最大化為根本出發(fā)點(diǎn)。而抑制投機(jī)屬于政府的責(zé)任，這種責(zé)任交給銀行去承擔(dān)根本就是靠不住的。

    房地產(chǎn)市場投機(jī)泛濫推動(dòng)房價(jià)上漲，而房價(jià)上漲又在吸引更多投機(jī)資金進(jìn)入。這種循環(huán)往復(fù)是中國房價(jià)不斷上漲的根源。目前，推動(dòng)房價(jià)上漲的主要主體有四個(gè)：一是地方政府通過土地拍賣實(shí)現(xiàn)自身利益最大化。二是開發(fā)商通過囤積居奇、捂盤惜售、散播虛假信息等追逐自身利益最大化。三是銀行通過發(fā)放貸款實(shí)現(xiàn)自身利益最大化。四是投機(jī)者的惡炒不斷助推房價(jià)上漲。

    房貸新政能夠抑制的只能是銀行自身和投機(jī)者兩大市場主體，而不能對(duì)地方政府和開發(fā)商產(chǎn)生多大影響。因?yàn)榈胤秸呐馁u土地行為與銀行無關(guān)，而開發(fā)商囤積居奇、捂盤惜售銀行也奈何不得。比如許多上市公司瘋狂圈地，依靠的是上市后獲取的低廉的融資成本而非銀行貸款。

    因此，房貸新政只能起到部分作用，甚至，連這部分作用如果缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)督，也可能被化解。比如，房貸抵押物估值漏洞。即使銀行首付提高到40%，一些人照樣可以通過提高抵押物估值標(biāo)準(zhǔn)獲取足夠多的貸款。比如，媒體曾經(jīng)密集報(bào)道過的那套位于上海市“世茂濱江花園”的復(fù)式高檔房，“優(yōu)佳投資”買入價(jià)是2400萬元，如果按照40％的首付，它只能貸款1440萬元。但是，這套商品房的最終估值竟高達(dá)1億元，即使以首付40％的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，它也可以從銀行貸到6000萬元。商業(yè)銀行能否避免這種現(xiàn)象重演？如果不能，投機(jī)仍將繼續(xù)泛濫。

    更大的漏洞在第二套住房的認(rèn)定上。何謂第二套住房？9月28日，各銀行明確表示：第二套房以家庭為單位進(jìn)行認(rèn)定。如果其中一人已經(jīng)貸款買房，欲購的新房就被認(rèn)定為是第二套以上住房。

    問題在于，無論是房貸申請(qǐng)人的“婚姻狀況和配偶信息”還是“所貸款項(xiàng)用于購買第幾套住房的相關(guān)信息”，都是由借款人自己填寫的，銀行要求“借款人也應(yīng)按誠實(shí)守信原則在貸款合同中如實(shí)填寫”，但是，倘若借款人不如實(shí)填寫銀行能否及時(shí)發(fā)現(xiàn)？銀行愿意承擔(dān)這種相對(duì)高昂的信息核實(shí)成本嗎？眾所周知，過去向銀行貸款買房，關(guān)于個(gè)人每月收入，你填寫多少銀行是從來不調(diào)查的，銀行工作人員有時(shí)候甚至你會(huì)暗示你多填點(diǎn)。面對(duì)比月收入更復(fù)雜的婚姻狀況和第幾套房這樣的信息，銀行如何真正做到位？尤其是在沒有動(dòng)力這樣做的情況下。

    實(shí)際上，這次央行、中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的房貸新政，竟然沒有具體執(zhí)行日期本身就令人困惑，對(duì)于如此重要的政策這個(gè)疏忽該讓人如何解讀？目前，許多人都在拼命擠末班車。有報(bào)道稱，房貸新政出臺(tái)后，要求購房的人的電話比平常多了一倍，如果房貸新政意在遏制投機(jī)，有關(guān)部門留下這個(gè)搭乘末班車的時(shí)間段是否有違這一政策的設(shè)計(jì)初衷？

    如果房價(jià)停止上漲，投機(jī)者自然會(huì)主動(dòng)離場。因此，己不正不能正人。政府只有控制自己通過拍賣土地以牟取自身利益最大化沖動(dòng)開始，采取強(qiáng)有力的調(diào)控措施，全方面地打擊投機(jī)、打壓房價(jià)，作為組合拳中一個(gè)組成部分的房貸新政才能真正想起到作用，否則，如果政府抱著自己的利益不松手，而去調(diào)控其他市場主體，再好的調(diào)控政策也缺乏說服力，最終也難以擺脫被強(qiáng)勢既得利益集團(tuán)化解的命運(yùn)。