中國房地產(chǎn)到底存在不存在泡沫，對于這個(gè)問題爭論由來已久，觀點(diǎn)高度不一致。因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場市場化進(jìn)程只有短短十年的時(shí)間，中國還沒有經(jīng)歷過一次真正象日本、香港那樣的房產(chǎn)危機(jī)，即泡沫在一夜之間破裂，房價(jià)一落千丈的悲慘境地。所以從目前來看，大多數(shù)人還是相信中國的房地產(chǎn)是一個(gè)健康體，沒有任何泡沫存在。但是不管你信還是不信，目前房地產(chǎn)市場上所表現(xiàn)出來的種種特征和香港、日本當(dāng)年泡沫破裂時(shí)的表現(xiàn)非常類似，這不能不引起我們高度警惕。

　　總結(jié)起來，一個(gè)房地產(chǎn)市場因?yàn)榕菽罅看嬖趶亩鴮?dǎo)致市場崩潰之前，一般存在如下5大特征：

　　特征一：房價(jià)在短期內(nèi)瘋狂上漲

　　亞洲金融危機(jī)之前，房價(jià)上漲三倍所花的時(shí)間，日本用了10年，香港用了13年。在看看我們所用的時(shí)間，深圳用了不到5年時(shí)間（03年深圳房價(jià)為5360元/平米，07年5月是15000元/平米）；北京用了不到4年時(shí)間（04年是5050元/平米，07年是14000元/平米）；上海則更厲害用了不到3年時(shí)間就讓房價(jià)上漲了3倍。房價(jià)上漲還有一個(gè)特征，就是越臨近崩潰時(shí)間，房價(jià)上漲速度越高，呈加速模式，當(dāng)年日本在房產(chǎn)泡沫崩潰前一年，年度房價(jià)上漲了81%，其中東京地區(qū)房價(jià)上漲了近300% 。從目前我們?nèi)珖母鞔笾谐鞘械姆績r(jià)瘋漲的事實(shí)來看，我們是不是正邁向泡沫崩潰的前夜呢？

　　特征二：開發(fā)商盲目圈地，土地價(jià)格飛升，土地壟斷加劇

　　在剛剛發(fā)布的中國房地產(chǎn)上市公司年報(bào)顯示，截止到今年7月底，保利公司的土地儲(chǔ)備是1007萬平米，萬科是2000多萬平米，而碧桂園則更是驚人的4500萬平米，其一家儲(chǔ)備量相當(dāng)于北京一年的全部開發(fā)量。開發(fā)商大量的盲目圈地，一方面造成的結(jié)果地價(jià)高速上漲，從而造成房價(jià)高速上漲，南京蘇寧房地產(chǎn)近日以44億多元拿下上海南京路一地塊，其樓面地價(jià)高達(dá)7萬元/平米，大家可以想象一下，未來這個(gè)項(xiàng)目銷售的時(shí)候價(jià)格是不是要過10萬/平米；同時(shí)另外一方面是開發(fā)商在土地儲(chǔ)備上沉淀的資金總共已經(jīng)高達(dá)1.5萬億元，目前的土地價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重透支，在未來三年內(nèi)，每年房價(jià)上漲幅度必須高達(dá)15~18%，才能勉強(qiáng)支撐開發(fā)商付出的高昂土地代價(jià)。當(dāng)年香港地產(chǎn)在崩潰前也誕生了多家地產(chǎn)寡頭企業(yè)，如新鴻基、長實(shí)、恒隆等企業(yè)，他們在崩潰前夜同樣通過圈地大量囤積土地，結(jié)果香港房價(jià)在地價(jià)的抬升下飛快上漲，最終一夜之間房價(jià)崩潰，數(shù)家大企業(yè)灰飛煙滅，無數(shù)香港居民一夜之間從富翁變成“負(fù)翁”。

　　特征三：房屋銷售供不應(yīng)求，投資者瘋狂購買

　　三年前在北京、上海、廣州、深圳這些大中城市，任何一家開發(fā)商在開發(fā)自己項(xiàng)目的時(shí)候，總要開無數(shù)研討會(huì)，研究在自己的地塊上面究竟要蓋什么樣的房子、蓋多大房子、需要做多少配套等等。其目的無外乎是讓自己生產(chǎn)出來的產(chǎn)品房子能夠適銷對路，能夠讓大多數(shù)消費(fèi)者滿意，從而加快銷售速度，快速回收資金，從而把自己的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。三年后的今天開發(fā)商態(tài)度則完全變了，現(xiàn)在他們可以完全不考慮蓋什么樣的房子，他們現(xiàn)在想的就是如何提高價(jià)格，如何通過捂盤、惜售等方式讓自己能夠獲取更多的超額利潤，至于房子質(zhì)量怎么樣，配套怎么做，誰還有心思來管這個(gè)。上面開發(fā)商的態(tài)度之所有有這么大轉(zhuǎn)變，最重要的原因是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場太好做了，任何房子只要一推向市場，就有無數(shù)消費(fèi)者等在那里搶購。如果你現(xiàn)在在大街上隨便問一個(gè)買過房子的人，他們都會(huì)告訴你，買什么都不如買房子，不但能住，而且將來房子一定能升值，過幾年一轉(zhuǎn)手就能掙幾十萬。當(dāng)年的日本和香港同樣出現(xiàn)過類似情況，當(dāng)所有的人都在排隊(duì)搶樓時(shí)，當(dāng)所有的人都把房子當(dāng)作投資品而不是居住用途時(shí)，房產(chǎn)泡沫的惡魔已經(jīng)牢牢掌控這個(gè)市場了，崩潰是早晚的事情。

　　特征四：股市狂漲

　　香港樓市崩潰前，香港恒生指數(shù)從95年初的6967點(diǎn)猛升到96年年底的13203點(diǎn)，同年香港房價(jià)也同時(shí)大漲；日本也在同時(shí)期股票和房地產(chǎn)分別也上漲了81%和177%。今年中國股市和樓市呈現(xiàn)的特征和當(dāng)年香港和日本如出一轍。股市狂漲給樓市至少帶來兩大方面的重要影響：一是那些上市的房地產(chǎn)公司通過股市融的大量資本瘋狂投入樓市，獲取更多土地資源；二是大量投資人士在股票市場獲取大量利潤后返回樓市大量購買商品房。在供需兩個(gè)環(huán)節(jié)上股市狂漲都對加速樓價(jià)上漲起到了帶動(dòng)作用。最可怕的是中國地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了一個(gè)房、地、股聯(lián)動(dòng)的圈子，即土地儲(chǔ)備越多，股票價(jià)值越高，開發(fā)商從而在股市里圈錢越多，錢多又開始賣地的一個(gè)循環(huán)，但是每一輪循環(huán)的背后付出的高昂代價(jià)就是房價(jià)迅速上漲。

　　特征五：銀行瘋狂放貸

　　當(dāng)你走進(jìn)深圳或北京任意一家售樓處的時(shí)候，都有好幾家商業(yè)銀行的工作人員熱情的招呼你，目的就是買房做銀行按揭貸款時(shí)選擇他們的銀行。目前中國商業(yè)銀行里提供給個(gè)人房貸的產(chǎn)品眾多，應(yīng)有盡有，放貸門檻雖然近幾年有所提高，但是相比其他國家的貸款難度，這里要輕松的多。我國銀行的審核機(jī)制并不嚴(yán)密，所有的個(gè)人收入證明也是在那里都可以隨便開一個(gè)。這與當(dāng)年香港日本樓市泡沫發(fā)生前夜的情況特別類似，但是一旦樓市泡沫破裂后，房價(jià)一夜之間下降30%，整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)快速崩潰。

　　當(dāng)然，以上5大特征的完全具備并不意味著中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了泡沫崩潰的前夜，在最近的兩三年內(nèi)，房價(jià)也許會(huì)繼續(xù)攀升，供需兩旺的表面繁榮還會(huì)持續(xù)。但是如果長期以往任其一味的持續(xù)下去，而無任何改變。終究有一天，中國房地產(chǎn)要遭受日本、香港當(dāng)年類似的沉重打擊，這種打擊肯定不是普通的“皮肉”之苦，而是“上筋動(dòng)骨”大痛。