近日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手發(fā)布的房貸新政在房地產(chǎn)行業(yè)引起喧然波動(dòng)，其中對(duì)“第二套(含）以上住房”貸款首付比例不得低于40%的規(guī)定最受關(guān)注，且又存在較多爭(zhēng)議。究竟如何界定“第二套房”呢？記者采訪了山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)研究中心主任李鐵崗教授。

　　李教授并沒有按照規(guī)定的字面意思去解讀概念，而是將概念放到整個(gè)大的政策環(huán)境背景下去解讀。他認(rèn)為對(duì)“第二套房”概念的界定，不應(yīng)以貸款買房次數(shù)，而應(yīng)該以購房套數(shù)來界定?！凹词沟谝淮钨彿繘]有貸款，那么第二次購房也應(yīng)當(dāng)按照40%來首付，因?yàn)檫@是你的第二套房子，只要是第二次購房辦理按揭貸款時(shí)就應(yīng)該按照40%的比例負(fù)擔(dān)首付，即使第一次根本沒有貸款，第二次也應(yīng)該按40%來首付?！崩罱淌诒硎尽罢卟豢赡軐?duì)每個(gè)概念都做詳細(xì)的定義或解釋，比如說定義‘第二套住房’那就復(fù)雜了，還要定義什么叫‘房子’。因此我們對(duì)政策理解要依附于現(xiàn)有的政策環(huán)境和法律制度，如果理解確實(shí)存在沖突，就需要細(xì)則做解釋或修改規(guī)定。我認(rèn)為現(xiàn)在的政策不存在沖突。比如第一次沒有貸款，但是第二次買房，它的定義是第二次買房，并不是第二次貸款。如果是第二次貸款，那可能買一套房子可能兩次貸款，比如說第一次購房，第二次修繕。”同時(shí)，李教授認(rèn)為在對(duì)“第二套住房”的界定和審查監(jiān)管上還是存在較大難度的，首先是對(duì)“第二套住房”概念理解和界定上的差異，其次單純根據(jù)個(gè)人征信系統(tǒng)來判斷是否為“第二套住房”還不甚完善，有漏洞可乘。

　　對(duì)于“第二套住房”是以個(gè)人為單位還是以家庭為單位認(rèn)定，李教授認(rèn)為沒有太大區(qū)別，因?yàn)椤爸灰彝ブ械囊粋€(gè)人買房子，這套房子就是這個(gè)家庭的共有財(cái)產(chǎn)，家庭的成員都是這個(gè)房子的共有者?！?

　　在談到年內(nèi)五次加息所導(dǎo)致的貸款利率累積上調(diào)與“第二套房”首付比提高，哪個(gè)對(duì)貸款買房者所帶來的影響更大時(shí)，李教授認(rèn)為應(yīng)針對(duì)不同貸款群體進(jìn)行比較，“對(duì)于未來的現(xiàn)金流比較多的人提高利率的影響就不明顯；對(duì)積累資金比較多、未來的現(xiàn)金流增長(zhǎng)又不是很快的人采取首付提高的辦法對(duì)他其打擊并不大。兩個(gè)政策的作用不同，同時(shí)也取決于這個(gè)人貸款期限的長(zhǎng)度，無論是提高利率或是提高首付，因?yàn)橘J款期限的長(zhǎng)度不同，那么融資的成本也是存在差異的?！?

附：政策原文

中國(guó)人民銀行上?？偛?，各分行、營(yíng)業(yè)管理部，各省會(huì)(首府)城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行；各銀監(jiān)局；各國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：

　　根據(jù)2007年全國(guó)城市住房工作會(huì)議精神及《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決低收入家庭住房困難的若干意見》(國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào))、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào))等政策規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理

　　對(duì)項(xiàng)目資本金(所有者權(quán)益)比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。

　　商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得跨地區(qū)使用。對(duì)確需用于異地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目并已落實(shí)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施的貸款，商業(yè)銀行在貸款發(fā)放前應(yīng)向監(jiān)管部門報(bào)備。

　　二、嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理

　　商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。

　　三、嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理

　　商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。

　　商業(yè)銀行應(yīng)提請(qǐng)借款人按誠實(shí)守信原則，在住房貸款合同中如實(shí)填寫所貸款項(xiàng)用于購買第幾套住房的相關(guān)信息。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款；對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。

　　四、嚴(yán)格商業(yè)用房購房貸款管理

　　利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。

　　商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

　　五、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理

　　商業(yè)銀行接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過中國(guó)人民銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對(duì)借款企業(yè)信用狀況進(jìn)行查詢;貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，應(yīng)將相關(guān)信息錄入企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，詳細(xì)記載房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本信息、借款金額、貸款期限以及違約情況等。

　　商業(yè)銀行接受個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對(duì)借款人信用狀況進(jìn)行查詢;貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，應(yīng)將相關(guān)信息及時(shí)錄入個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，詳細(xì)記載借款人及其配偶的身份證號(hào)碼、購房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。

　　六、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范工作

　　商業(yè)銀行應(yīng)密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格變化及其對(duì)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響狀況，切實(shí)加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理和內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)人民銀行各分支機(jī)構(gòu)、各銀監(jiān)局應(yīng)加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理的“窗口指導(dǎo)”，加大對(duì)相關(guān)違規(guī)行為的查處力度。要跟蹤房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的新情況、新問題，并及時(shí)向中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)報(bào)告。

　　各商業(yè)銀行(包括中資銀行、外商獨(dú)資、中外合資商業(yè)銀行以及外國(guó)銀行分行等)要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，要根據(jù)本通知精神和國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)信貸政策規(guī)定，抓緊制定或完善房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理操作細(xì)則，并向中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)報(bào)備。

　　各政策性銀行未經(jīng)中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，不得發(fā)放商業(yè)性房地產(chǎn)貸款。

　　請(qǐng)中國(guó)人民銀行各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì)(首府)城市中心支行，各省(自治區(qū)、直轄市)銀監(jiān)局將本通知聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)城 市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社及外資銀行。