全國各地出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民自發(fā)進(jìn)行土地改革的產(chǎn)物,與土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制相似,這項(xiàng)改革背離了國家現(xiàn)有的法律?，F(xiàn)在,國務(wù)院有關(guān)部門正在研究整改措施,希望能把小產(chǎn)權(quán)房的問題重新納入法制的軌道。有些學(xué)者提出,能否法外開恩,由政府出臺(tái)特別措施,讓小產(chǎn)權(quán)房合法化?在筆者看來,如果政府睜一只眼閉一只眼,或者簡(jiǎn)單地實(shí)行“大赦”,讓現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房取得合法地位,那么將會(huì)導(dǎo)致更多的農(nóng)村興建小產(chǎn)權(quán)房。到那個(gè)時(shí)候,城市執(zhí)法中的“尋租現(xiàn)象”將會(huì)非常普遍,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)陷入混亂狀態(tài)。
小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)在于政府與民爭(zhēng)利——政府通過征收農(nóng)村土地,賺取超額的土地出讓費(fèi)用。許多農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,不了解問題的根本所在,他們希望通過單打獨(dú)斗,爭(zhēng)取更多的土地補(bǔ)償費(fèi)用;而越來越多的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)識(shí)到,如果單靠個(gè)人的力量,很難與地方政府抗衡,所以他們自主建房,通過開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房,與城市房地產(chǎn)開發(fā)商分享利潤(rùn)。所以,要想從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房的問題,首先必須改變當(dāng)前政府征收征用集體土地的法律規(guī)定,使農(nóng)村集體土地與國有土地享有同等的地位。
農(nóng)村土地歸集體所有,但是土地所有權(quán)人卻不得從事房地產(chǎn)開發(fā)。這樣的法律制度設(shè)計(jì)是為了保護(hù)耕地,有其合理性,然而現(xiàn)在政府一方面借口保護(hù)耕地,不允許農(nóng)村集體所有權(quán)人開發(fā)房地產(chǎn);另一方面卻征收農(nóng)村集體所有土地,從事房地產(chǎn)開發(fā),這樣的政策無論在法理上還是在情理上都說不過去。所以,在嚴(yán)格保護(hù)耕地面積的同時(shí),應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與城市房地產(chǎn)開發(fā)商享有同等的權(quán)利,在取得相應(yīng)的資格證書之后,從事房地產(chǎn)開發(fā),保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。
城鄉(xiāng)規(guī)劃法的實(shí)施,為解決小產(chǎn)權(quán)房的問題提供了最基本的法律依據(jù)。只要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定,那么,小產(chǎn)權(quán)房就應(yīng)該取得合法的身份,政府不能通過直接或間接的方式,損害開發(fā)商和購買人的利益。
當(dāng)前一些房地產(chǎn)開發(fā)商有恃無恐,他們認(rèn)為政府為了穩(wěn)定金融市場(chǎng),增加財(cái)政收入,不會(huì)坐視房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格徘徊不前。為了確保城市中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲,政府一定會(huì)對(duì)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房痛下殺手。這是一種極其流氓的心態(tài),也是一種試圖“綁架”政府的行為。如果房地產(chǎn)監(jiān)管機(jī)關(guān)在報(bào)請(qǐng)國務(wù)院解決小產(chǎn)權(quán)房的報(bào)告中,準(zhǔn)備對(duì)小產(chǎn)權(quán)房采取嚴(yán)厲封殺措施,那么,不僅會(huì)引起強(qiáng)烈的反彈,而且會(huì)使中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加混亂。反過來,如果改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)制度,允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在城鄉(xiāng)規(guī)劃法的調(diào)整下,有秩序地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),那么,不僅可以大量解決住房需求問題,而且可以逐步理順城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,從而使房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)賺取暴利的幻想破滅。
假如在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題上墨守成規(guī),或者采取“下不為例”的做法,那么,就會(huì)留下重大隱患。最根本的解決之道,就是要讓農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有與城市房地產(chǎn)開發(fā)商同等的法律地位,它們同樣都受到城鄉(xiāng)規(guī)劃法的約束。當(dāng)然,全國人大常委會(huì)也應(yīng)當(dāng)盡快修改《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》,讓農(nóng)村集體所有制土地與國有土地在統(tǒng)一的法律規(guī)則下自由流轉(zhuǎn)。
所以,對(duì)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房不能一棍子打死,更不能強(qiáng)制拆遷,而應(yīng)該按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定,區(qū)分不同的情況加以處理。凡是符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求的,責(zé)令開發(fā)商(農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù);凡是不符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求的,政府應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償購買人損失之后,依照法定的程序進(jìn)行拆遷。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看,應(yīng)該在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的約束下,讓農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有與城市房地產(chǎn)開發(fā)商同等的法律地位,政府通過征收房地產(chǎn)稅,解決土地資源使用中存在的問題。與此同時(shí),地方政府不能再從土地征收或征用中獲取利益,更不能通過土地儲(chǔ)備,直接或者間接提高土地出讓價(jià)格。
