3月21日，潘石屹拋出了“百日劇變論”，7月初他再次強(qiáng)調(diào)，樓市劇變已發(fā)生，情況比預(yù)估還壞。而現(xiàn)在，正當(dāng)許多城市樓市成交量劇減、大打價(jià)格戰(zhàn)之際，潘石屹竟然要逆勢(shì)漲價(jià)了。潘石屹逆勢(shì)漲價(jià)的底氣在哪里？
首先，潘石屹成功進(jìn)行了分眾營銷。隨著房地產(chǎn)買方市場(chǎng)的逐漸確立，大眾行銷時(shí)代已經(jīng)過去，分眾行銷將成為主旋律。
分眾行銷講究的是要發(fā)現(xiàn)最有價(jià)值的顧客，不僅要發(fā)掘客戶的單次價(jià)值，更要發(fā)掘客戶的終身價(jià)值。企業(yè)營銷目標(biāo)也由市場(chǎng)占有率——獲得利潤而轉(zhuǎn)向顧客忠誠——獲得長期利潤。
在分眾行銷方面，潘石屹已經(jīng)領(lǐng)先一步。如三里屯SOHO項(xiàng)目逆市熱銷，主要是得到了山西煤老板們的鼎力相助，原因是潘石屹在山西煤老板圈里很吃得開。
在三里屯SOHO的客戶群里，100％都是國內(nèi)客戶，而且40％以上是SOHO中國公司的老客戶。三里屯SOHO的逆市暢銷，說明潘石屹的分眾營銷策略是成功的。潘石屹現(xiàn)已“手中有錢、心中不慌”了。
其次，有些人的錢多得沒處花。在許多市民淪為“房奴”、而且還有不少市民連做“房奴”的資格也沒有的同時(shí)，有些人的錢卻多得沒處花，這其中就有“煤老板們”。
中國房價(jià)收入比早就煉成了舉世無雙的“地上懸河”，在銀根收緊、投機(jī)資金出逃的同時(shí)，普通民眾正遭受“工資漲得像眉毛一樣慢，物價(jià)漲得像頭發(fā)一樣快”的壓力，自住性購房很難擔(dān)當(dāng)起拉動(dòng)需求的重任，樓市價(jià)格和成交量自然只能持續(xù)回落。
不過，在通貨膨脹條件下，雖然普通民眾生活壓力很大，但富人們依然財(cái)源滾滾。如去年以來，煤炭價(jià)格一路飆升，煤老板賺了個(gè)盆豐缽滿?，F(xiàn)在，一方面銀行利率是負(fù)利率，另一方面又很難找到其他合適的投資渠道，再加中國人的傳統(tǒng)觀念中，守財(cái)最基本的手段還是“買房置地”。而潘石屹的三里屯SOHO正好迎合了“煤老板們”的“胃口”，逆市熱銷自在情理之中。
2007年末，我國居民儲(chǔ)蓄存款余額為172534億元。這儲(chǔ)藏分布得并不均勻。錢多得沒處花的，豈止煤老板？
最后，樓市危局下政策已明顯轉(zhuǎn)向。受美國次貸危機(jī)和全球輸入性通貨膨脹影響，我國經(jīng)濟(jì)不確定因素大增，外向型企業(yè)舉步維艱，經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)已十分明顯，樓市更是芨芨可危，地產(chǎn)泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)正在向銀行蔓延。
企業(yè)破產(chǎn)的原因，從根本上講，主要是兩種：一種叫做“資不抵債”，一種叫做“難以為繼”。福不雙至，禍不單行。隨著國內(nèi)樓市成交量和價(jià)格的雙雙持續(xù)回落，房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著“難以為繼”與“資不抵債”的雙重壓力。
因資金鏈崩斷，“難以為繼”的直接后果，是企業(yè)的倒閉；而因地產(chǎn)泡沫破滅，“資不抵債”造成的后果，則是房地產(chǎn)企業(yè)自身倒閉之外，還將給金融系統(tǒng)帶去虧損的風(fēng)險(xiǎn)。
去年地王頻頻露面，開發(fā)商為搶地花光了錢，如今的地王又價(jià)值幾何？
房地產(chǎn)泡沫歸根到底是地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)泡沫一旦破滅，其后果是相當(dāng)嚴(yán)重的。如美國次貸危機(jī)后，底特律出現(xiàn)了讓人觸目驚心的“標(biāo)價(jià)1美元?jiǎng)e墅”，而且這并非個(gè)案。
兩利相權(quán)取其重，兩害相權(quán)取其輕。當(dāng)我們面臨通貨膨脹與經(jīng)濟(jì)下行雙重威脅的時(shí)候，保增長自然是第一位的，因?yàn)榭刂仆浀幕A(chǔ)和前提是“增長”。
“全國性商業(yè)銀行在原有信貸規(guī)模基礎(chǔ)上調(diào)增5％，地方性商業(yè)銀行調(diào)增10％”，這樣政策的出臺(tái)自在情理之中。央行和銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，更是給房地產(chǎn)業(yè)帶來了利好的消息。
海南泡沫破滅之前能夠全身而退，說明潘石屹的嗅覺相當(dāng)靈敏。這次嗅覺靈敏的潘石屹，應(yīng)該又比別人領(lǐng)先一步聞到了政策轉(zhuǎn)向的氣息。這是潘石屹逆勢(shì)漲價(jià)的底氣之所在。
