一些分析師最近發(fā)表的報(bào)告指我國(guó)樓市供應(yīng)將面臨過剩的危機(jī)，尤其是明年和后年，但實(shí)際情況也許不如想象中的糟，價(jià)格也可能不會(huì)顯著退低。
據(jù)第一太平戴維斯(Savills)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，本地私宅未來(lái)兩年的潛在供應(yīng)(potential supply)實(shí)際上要比市區(qū)重建局(URA)提供的數(shù)據(jù)來(lái)得少。2009年和2010年竣工的私宅單位分別有1萬(wàn)零270個(gè)和1萬(wàn)2249個(gè)，相比之下，市建局的官方數(shù)字顯示，明年和后年的新私宅供應(yīng)將為1萬(wàn)2723個(gè)和1萬(wàn)7445個(gè)。
第一太平戴維斯參考了600多個(gè)目前正在興建中以及未來(lái)將發(fā)展的項(xiàng)目，向發(fā)展商取得臨時(shí)入伙準(zhǔn)證(TOP)以及從觀察各別項(xiàng)目的發(fā)展進(jìn)展得出數(shù)據(jù)。市建局的未來(lái)供應(yīng)數(shù)據(jù)則來(lái)自發(fā)展商每一季提供的預(yù)期竣工日期，該局將在7月底發(fā)表第二季房地產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)才會(huì)更新數(shù)字。
第一太平戴維斯行銷與業(yè)務(wù)開發(fā)主管邱瑞榮指出，許多市場(chǎng)人士和分析師依賴市建局的數(shù)據(jù)而沒有考慮到實(shí)際情況，才會(huì)得出未來(lái)兩年市場(chǎng)將“消化不良”、房地產(chǎn)價(jià)格將下跌的結(jié)論。
邱瑞榮說：“目前的數(shù)據(jù)是根據(jù)發(fā)展商在3月份向當(dāng)局提呈的數(shù)據(jù)，但在這期間，市場(chǎng)上出現(xiàn)了許多變數(shù)，有集體出售告吹，集體出售項(xiàng)目延后重新發(fā)展等等，因此接下來(lái)兩年的供應(yīng)相信沒有官方數(shù)據(jù)那么多?！?
由于樓市疲弱，建筑成本又高，有不少發(fā)展商買下集體出售項(xiàng)目后不急著拆掉重建，而選擇暫時(shí)出租，比如禮敦嶺(Leedon Heights)和花拉閣(Farrer Court)，這減少了未來(lái)兩年推出市場(chǎng)的供應(yīng)。
此外，金香園(Tulip Gardens)、馬克維景(Makeway View)和秉德閣(Pender Court)集體出售告吹也使市場(chǎng)未來(lái)的新供應(yīng)“縮水”了一些。
雖然還沒計(jì)算在未來(lái)供應(yīng)內(nèi)，目前還在高庭或分層地契局審理的浩然大廈(Horizon Towers)、吉門嶺公寓(Gillman Heights)、民登苑(Minton Rise)和淡濱尼閣(Tampines Court)，也將限制未來(lái)兩年的供應(yīng)。
花拉閣和吉門嶺公寓是本地最大和第二大集體出售地段，少了這兩幅地段，未來(lái)供應(yīng)將減少約3000個(gè)單位。
另外，邱瑞榮表示，大型發(fā)展商有足夠財(cái)力坐擁一些地段，為了不削價(jià)出售而選擇延遲推出或重建新項(xiàng)目。比如長(zhǎng)春產(chǎn)業(yè)(Allgreen)的Cascadia和遠(yuǎn)東及永泰控股的Floridian，發(fā)展商是在10年前買下這兩個(gè)地段，但延遲到去年才推出市場(chǎng)，這么一來(lái)，未來(lái)供應(yīng)將被分散，不會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)充斥市場(chǎng)的情況。
“本地市場(chǎng)過去平均每年能‘消化’8000個(gè)私宅單位，未來(lái)幾年相信會(huì)更多。兩個(gè)綜合度假勝地(IR)在明后年建成以后將制造更多就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引更多外籍人士前來(lái)本地，增加需求。何況，政府組屋供不應(yīng)求的情況預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)，目前未出售的政府組屋僅有1200個(gè)，四五年前的空置單位則達(dá)2萬(wàn)5000個(gè)。”
邱瑞榮也指出，政府計(jì)劃在今年下半年減少發(fā)售新地段，而采取更靈活的方式把更多地段列入備售名單(reserve list)不但能緩和市場(chǎng)顧慮，也有助于控制實(shí)際供應(yīng)。
分析師近期報(bào)告都預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將下跌
過去兩個(gè)星期，分析師發(fā)表的報(bào)告都預(yù)測(cè)本地房地產(chǎn)價(jià)格將在未來(lái)兩年里下跌。
聯(lián)昌國(guó)際(CIMB-GK)分析師指出，目前的轉(zhuǎn)售市場(chǎng)交易價(jià)已較去年9月低了20％至40％，而今年至今推出市場(chǎng)的新單位僅有2100個(gè)，相信明年將有大量供應(yīng)充斥市場(chǎng)，進(jìn)而打壓新私宅單位的售價(jià)。
高緯物業(yè)(Cushman & Wakefield)則預(yù)測(cè)，從明年至2011年，未出售或即將推出市場(chǎng)的私宅供應(yīng)將逐步增加，導(dǎo)致核心中央?yún)^(qū)(CCR)的中數(shù)(median)售價(jià)可能從2008年第一季的高峰下降8％至17％。
然而，高緯物業(yè)的研究也發(fā)現(xiàn)，從去年8月至今年5月之間，225個(gè)新推出的私宅項(xiàng)目當(dāng)中，僅有10％的發(fā)展商把售調(diào)低超過20％，但相比1997/1998年的金融危機(jī)，售價(jià)的趨軟較為溫和。當(dāng)年一些發(fā)展商甚至削價(jià)高達(dá)40％。
高盛(Goldman Sachs)分析師則預(yù)計(jì)，本地房地產(chǎn)價(jià)格將在今年持續(xù)趨軟，高檔私宅價(jià)格將下跌10％，大眾化私宅價(jià)格也可能下滑5％，并在明年進(jìn)一步退低。
有分析師提出，我國(guó)和環(huán)球經(jīng)濟(jì)放緩以及通脹問題可能會(huì)導(dǎo)致本地樓價(jià)暴跌。對(duì)此，邱瑞榮表示，除非類似金融危機(jī)時(shí)的情況，我國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩三個(gè)季度都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)、失業(yè)人數(shù)飆升、房貸利息居高不下，未來(lái)幾年相信不會(huì)看見歷史重演。
雖然我國(guó)樓市預(yù)計(jì)在未來(lái)兩年不會(huì)大跌，但邱瑞榮認(rèn)為，如果IR沒有預(yù)期中成功、環(huán)球經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，我國(guó)可能在2011年以后面臨供應(yīng)過剩的危機(jī)，2011年將有1萬(wàn)5451個(gè)單位上市，而2012年以后的供應(yīng)將多達(dá)2萬(wàn)3261個(gè)單位。
