地產(chǎn)江湖中經(jīng)常出來(lái)發(fā)話的大俠不多了，發(fā)話能夠語(yǔ)驚四座的大俠不多了，語(yǔ)驚四座又能夠順應(yīng)民意、順應(yīng)市場(chǎng)走勢(shì)的大俠不多了。王石算是這為數(shù)不多的大俠中的出類拔萃者，它不僅能夠語(yǔ)驚四座，而且能夠一語(yǔ)中的，甚至讓江湖中人聽了愛恨交織。
王石最近在中報(bào)發(fā)布會(huì)上拋出“儲(chǔ)備過(guò)冬”的幾件武器，首當(dāng)其中的就是“棄價(jià)保量”，攸關(guān)地產(chǎn)商的生存；其余三點(diǎn)增加小戶型比例、減少開工面積、控制拿地則屬于行業(yè)發(fā)展之需，姑且可以不論。萬(wàn)科之所以做好了最壞的打算，就是建立在“下半年的形勢(shì)可能比我們想象的更嚴(yán)重”的基礎(chǔ)之上。
那么，剛好國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近出了一個(gè)2008年二季度經(jīng)濟(jì)述評(píng)，將下半年的形勢(shì)不支持高房?jī)r(jià)全面地闡述了一番，估計(jì)與王石所言的“下半年形勢(shì)”比較吻合。我相信大部分不支持高房?jī)r(jià)的人都這么認(rèn)為，即所謂的宏觀經(jīng)濟(jì)形式、政策、需求和供求方面的資金困局都不支持高房?jī)r(jià)。所以我說(shuō)，王石真是一個(gè)順勢(shì)而為的高手，既然你們大家都這么認(rèn)為，我也這么認(rèn)為。
江湖人稱王石是“春江水暖鴨先知”中的那只鴨，是“雄雞一叫天下知”里面的那只“雞”。無(wú)論“泡沫論”，還是“拐點(diǎn)論”，以致“再拐論”，王石對(duì)大勢(shì)的研判都不幸言中。應(yīng)該說(shuō)，王石在地產(chǎn)江湖混跡這么多年，其經(jīng)驗(yàn)與直覺(jué)應(yīng)該都非常準(zhǔn)確，業(yè)內(nèi)不管愛聽不聽，我們都不能置之不理。降價(jià)的確是地產(chǎn)商“保量”的必要條件，但是是不是唯一的條件呢？
也就是說(shuō)，地產(chǎn)商之間永遠(yuǎn)是存在同行競(jìng)爭(zhēng)的，你也降價(jià)，我也降價(jià)，如果大家都同等降價(jià)的話，購(gòu)房者到底選擇誰(shuí)呢？甚至，人心是很難滿足的，降價(jià)到底要降到什么程度才最合適呢？這肯定是一個(gè)問(wèn)題，而且是一個(gè)非常難的問(wèn)題。
因而，我們可以得出這樣的結(jié)論，當(dāng)前樓市要“保量”必須“降價(jià)”，但是“降價(jià)”卻不一定能夠“保量”。這一輪地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整興許比王石想象的形勢(shì)更嚴(yán)峻、更可怕，即便大幅度“降價(jià)”，一部分地產(chǎn)商也難以逃脫歷史的殘酷淘汰。
附文：2008年二季度經(jīng)濟(jì)述評(píng)：市場(chǎng)不支持高房?jī)r(jià)
2008年的房?jī)r(jià)走勢(shì)從年初開局就備受關(guān)注。半年的時(shí)間過(guò)去了，房市的確發(fā)生了一些變化：全國(guó)各地一路狂漲的房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的改變，消費(fèi)者開始了對(duì)房市的觀望，恐慌性的購(gòu)房需求得到了抑制；在消費(fèi)者的觀望中，房屋銷售市場(chǎng)交易量開始急劇萎縮；面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)商感受到了危機(jī)。于是，2008年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起，各種觀點(diǎn)、論調(diào)盈耳，各執(zhí)一詞。
房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟如何？客觀的描述莫過(guò)于讓數(shù)據(jù)說(shuō)話。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.2%，漲幅比上年同期高4.2個(gè)百分點(diǎn)。相關(guān)月度數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅分別為11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%和8.2%；月度環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%、0.3%、0.3%、0.2%和0.1%。
分地區(qū)看，6月份新建住房銷售價(jià)格同比漲幅較大的主要城市包括：烏魯木齊20.2%、海口18.1%、寧波14.7%、北京14.3%和杭州13.3%。環(huán)比價(jià)格下降的城市有14個(gè)，其中，降幅較大的主要城市包括：南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和無(wú)錫-0.4%等。
從總體走勢(shì)看，房?jī)r(jià)漲幅正逐月回落，但幅度尚不是很大，從近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)看，推動(dòng)并保持房?jī)r(jià)的理性回歸任重道遠(yuǎn)。
宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策面不支持房?jī)r(jià)持續(xù)高漲
從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局就上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問(wèn)時(shí)，新聞發(fā)言人李曉超表示：“應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速回落符合宏觀調(diào)控的預(yù)期。為防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱，中央采取了貨幣、財(cái)稅、貿(mào)易、土地等各項(xiàng)綜合性政策。所以說(shuō)，隨著這些政策的落實(shí)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)增速回落，符合宏觀調(diào)控的預(yù)期。”根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，上半年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.5%，房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)仍然維持在100點(diǎn)以上的高位。這表明，房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的格局并未改變。
從政策面來(lái)看，根據(jù)年初溫家寶總理政府工作報(bào)告中的精神，房地產(chǎn)是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。業(yè)界專家分析，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控有兩個(gè)方面：一是進(jìn)一步實(shí)行從緊的貨幣政策；二是進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，把中等收入階層住房、流動(dòng)就業(yè)人口如農(nóng)民工等劃到政府干預(yù)和保障范圍之內(nèi)。為此，政府加大了針對(duì)中低收入階層的住房保障體系建設(shè)力度。
從2005年以來(lái)，中央政府為了整頓房地產(chǎn)秩序，抑制房?jī)r(jià)，采取了一系列貨幣政策、土地政策、稅收政策和行政手段，并敦促地方實(shí)施房地產(chǎn)新政，希望過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，但不少地方的土地政策、銀行信貸政策、二手房交易的稅費(fèi)政策并沒(méi)貫徹調(diào)控要求，隨后的兩年里房?jī)r(jià)這頭瘋牛越?jīng)_越高。這些措施在進(jìn)入2008年后，才伴隨國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化漸次生效。今年上半年各地房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下降，說(shuō)明政府的宏觀調(diào)控效果終于得以顯現(xiàn)，購(gòu)房需求受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的抑制，房地產(chǎn)泡沫受到了擠壓，房?jī)r(jià)正在失去上漲的動(dòng)力，房?jī)r(jià)開始回歸理性。
房?jī)r(jià)漲幅高位回落，中央的調(diào)控政策效應(yīng)初步顯現(xiàn)，調(diào)控方向不可能在房?jī)r(jià)依然較快上漲的情況下發(fā)生改變。因此新華社發(fā)表評(píng)論文章：“豈能房?jī)r(jià)一跌就喊救市”，表示“同市場(chǎng)中的所有商品一樣，房?jī)r(jià)不可能只漲不跌。奇怪的是，幾個(gè)房?jī)r(jià)瘋漲了兩年的大城市，房?jī)r(jià)剛出現(xiàn)下跌跡象，便有人高喊政府‘救市’，似乎房?jī)r(jià)只能漲、不能跌。這是哪家的理？”
需求層面不支持房?jī)r(jià)持續(xù)高漲
當(dāng)一種商品的價(jià)格，上漲至遠(yuǎn)離其基本價(jià)值，或是遠(yuǎn)超國(guó)民的消費(fèi)能力時(shí)，其價(jià)格的最終回落就成為必然，樓市也是如此。
從1998―2007年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了10年高速發(fā)展，在住房制度改革、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)及相應(yīng)的人口結(jié)構(gòu)等多重利好推動(dòng)的情況下，住宅年銷售量增長(zhǎng)10倍，住房銷售額增長(zhǎng)近14倍，特別是2006―2007年各地房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)快速飆升，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大多數(shù)家庭的收入增長(zhǎng)幅度，提前透支了未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的可能性，透支了未來(lái)的市場(chǎng)空間。政府從2005年就開始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，說(shuō)明2005年的房?jī)r(jià)就已經(jīng)被視為存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，偏離了民眾的實(shí)際購(gòu)買力。據(jù)全國(guó)6.5萬(wàn)戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)6.3%，遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)近幾年的增長(zhǎng)幅度。就目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，價(jià)格過(guò)高，從而把大多數(shù)居民排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，使大部分有自住需求的購(gòu)房者“望而卻步”。一套房子動(dòng)輒上百萬(wàn)元，絕大多數(shù)工薪階層只能望房興嘆。而去年6次上調(diào)存貸款利率也增大了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，并在一定程度上削弱了購(gòu)買力。
為了抑制投機(jī)性需求，自去年下半年以來(lái)，央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的政策措施，從開發(fā)商和購(gòu)房者兩頭收緊信貸閘門，提高貸款條件，抑制投機(jī)需求。尤其是提高第二套住房首付比例和貸款利率的政策，對(duì)遏制投機(jī)作用更加明顯；超越購(gòu)買能力的“恐慌性”購(gòu)房行為也得到控制。于是造成了今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)顯著特點(diǎn)―――銷售面積大幅度下滑，成交量嚴(yán)重萎縮。來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計(jì)成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。
成交低迷只能說(shuō)明需求方認(rèn)為價(jià)格不合理，市場(chǎng)觀望氛圍較重，房?jī)r(jià)自然還會(huì)下跌。按照國(guó)內(nèi)目前購(gòu)房者群體的情況，以及普通百姓的收入增長(zhǎng)速度，不足以支撐房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行狀態(tài)，房?jī)r(jià)下調(diào)是必然的。
供給方面臨的資金困境不支持高房?jī)r(jià)
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，決定房?jī)r(jià)走高的關(guān)鍵在于資金，當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多，就可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，反之亦然。但就目前的現(xiàn)狀而言，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)似乎并不能形成這種支撐。
業(yè)界大腕潘石屹分析，“2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最重要的特點(diǎn)是缺錢，因?yàn)樾袠I(yè)規(guī)模太大，去年一年房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買土地用掉了去年全年的銷售收入。而今年房地產(chǎn)銷售額全國(guó)各地都在下降，這些原因都造成了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)前所未有的缺錢局面”。
而今年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》規(guī)定，土地閑置兩年的將無(wú)償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價(jià)格的20%收取閑置費(fèi)。這無(wú)疑是給了那些期待囤房囤地賺取高額利潤(rùn)的房地產(chǎn)商一記沉重的打擊。
作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)與銀行業(yè)關(guān)系密切，其資金大部分源于金融機(jī)構(gòu)。但自2007年9月27日起，我國(guó)實(shí)施了房貸新政和貸款規(guī)模調(diào)控政策，銀行向房地產(chǎn)領(lǐng)域輸入的資金流量迅速減少。今年上半年，央行依然執(zhí)行從緊的貨幣政策，在半年內(nèi)5次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，截至6月底存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了17.5%。央行的主要目的是抑制通貨膨脹，回收流動(dòng)性，造成銀行信貸投放進(jìn)一步放緩，這就意味著房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開發(fā)貸款的難度更大，資金面更趨緊張。
維持房地產(chǎn)商資金快速回籠的另一個(gè)通道―――銷售，今年表現(xiàn)一直不佳。以幾個(gè)大城市為例，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京住宅銷售面積為349.3萬(wàn)平方米，同比下降49.5%，降幅比一季度擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，期房銷售面積為272.9萬(wàn)平方米，下降49.4%；現(xiàn)房銷售面積為76.4萬(wàn)平方米，下降50%。商品住宅銷售套數(shù)也在減少。上半年，住宅銷售30352套，同比下降46%。其中，6月當(dāng)月銷售住宅7377套，比上年6月減少6726套；上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海市商品房銷售面積比去年同期下降18.5%；據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心剛剛公布的報(bào)告，今年上半年，全市新建商品房銷售面積170.41萬(wàn)平方米，同比減少54.38%。其中，住宅銷售面積154.25萬(wàn)平方米，同比減少54.02%。
不論是商品房銷售面積，還是商品房銷售額均為負(fù)增長(zhǎng)，出現(xiàn)了近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)少有的“冷”現(xiàn)象。然而，對(duì)于目前五花八門的樓市優(yōu)惠促銷手段，消費(fèi)者并不買賬，因?yàn)樗麄冃枰氖钦嬲慕祪r(jià)和實(shí)惠。
面對(duì)銷售萎縮的市場(chǎng)，開發(fā)商需要調(diào)整心態(tài)，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)這個(gè)事實(shí)，必須在資金回籠速度和利潤(rùn)率之間尋找平衡。世界上沒(méi)有只漲不跌的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在長(zhǎng)達(dá)10年的房?jī)r(jià)上漲之后，國(guó)人應(yīng)該開始熟悉一個(gè)房?jī)r(jià)理性回歸的市場(chǎng)。近兩年來(lái)，住房供給結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善，也是推動(dòng)房?jī)r(jià)總體回落的一個(gè)重要因素。在確信房地產(chǎn)市場(chǎng)真正穩(wěn)定下來(lái)之前，政府不會(huì)過(guò)早地松動(dòng)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。房?jī)r(jià)漲幅雖已放緩，相對(duì)于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的過(guò)度膨脹，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整依然任重道遠(yuǎn)。在房?jī)r(jià)的理性回歸沒(méi)有到位、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整沒(méi)有到位的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)就不會(huì)穩(wěn)固，房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)預(yù)期也難以真正樂(lè)觀起來(lái)。
