下半年的形勢可能比我們想象的更嚴(yán)重，將進一步下調(diào)房價，增加小戶型比例，并減少開工面積、減緩竣工速度、控制拿地面積

“下半年的形勢可能比我們想象的更嚴(yán)重，為此萬科做好了最壞的打算。”昨天，在香港舉行的中報發(fā)布會上，萬科董事會主席王石嚴(yán)肅地表示，盡管目前萬科資金面較穩(wěn)健，但仍將進一步下調(diào)房價(專題)，增加小戶型比例，并減少開工面積、減緩竣工速度、控制拿地面積。同時，鑒于目前形勢，暫時不會在港融資。

資金面仍較穩(wěn)健

雖在深交所上市，但由于有發(fā)行B股，萬科自1993年起至今均在香港發(fā)布業(yè)績。而對于昨日發(fā)布的上半年業(yè)績，王石無疑較為自信。他強調(diào)，萬科的資金面仍較穩(wěn)健，在同行里算是突出的。

報告期內(nèi)，萬科營業(yè)收入及凈利潤分別約為162.5億元及20.6億元，較去年同期分別上升50.702%及23.056%.期內(nèi)結(jié)算面積和結(jié)算收入分別為208.1萬平方米和160.2億元，較去年同期增長69.7%和57.1%.

在上述數(shù)據(jù)支撐下，其凈負(fù)債率得以保持較低水平，為37.1%，僅比去年年末上升1個百分點。而對于這一上升，萬科財務(wù)總監(jiān)王文金解釋，是由于中期預(yù)付款項增多尚未結(jié)賬的緣故。此外，截至期末，萬科持有現(xiàn)金153.7億元，與去年同期持平。

對于近期外界傳言萬科資金緊張，以致員工二季度獎金扣發(fā)50%，以及在東莞向宏遠(yuǎn)集團借債4.704億元的說法，王石予以駁斥。他解釋，萬科東莞只是將部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給之前的土地出讓方，因此獲得資金，并非借債。而員工獎金扣發(fā)則屬謠言。

不過，雖然期內(nèi)每股收益較去年同期增長了20.65%，為0.187港元，跟去年一樣，萬科董事會仍決定不派發(fā)中期股息。顯然，萬科希望盡量保有現(xiàn)金。王石坦承，下半年的形勢不容樂觀，為此將增多現(xiàn)金，減少花銷，力御冬寒。

做最壞打算調(diào)整過冬

其實，作為最早提出房價拐點論的人，跟同行相比，王石對于此次地產(chǎn)之冬早有準(zhǔn)備。在廣東，萬科也是率先發(fā)起降價保量的地產(chǎn)商。據(jù)悉，跟去年10月相比，其部分樓盤降價幅度甚至高達50%，降幅小的則10%到30%不等。而對于接下來的房價走勢，王石表示，繼續(xù)下跌是不言自明的。而且，他分析，隨著石油價格上漲，下半年的通脹率會更高，宏調(diào)可能更深入，情況很可能比想象的更嚴(yán)重。對此，萬科做了最壞的打算。

如何應(yīng)對？對此，萬科執(zhí)行副總裁肖莉做了介紹。下半年，萬科的開工面積將由原計劃的848萬平方米減少到683萬平方米，減幅19.5%.同時，竣工面積也將從原計劃的689萬平方米減少到586萬平方米，減幅14.9%.對于拿地，萬科將更加審慎，會充分考慮邊際成本和邊際利潤。而且，肖莉表示，鑒于目前的市場調(diào)整還將持續(xù)深入，不排除上述計劃會做進一步調(diào)整。

具體到房子，除了會進一步調(diào)低房價外，王石表示，小戶型的比例會繼續(xù)增加。據(jù)悉，去年小戶型占萬科銷售面積的39%，今年上半年則占到46%.

棄價保量或是出路

“快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售”一直是萬科獨特的王牌銷售模式，但今年由于銷售的不景氣，整個資金回籠速度有所停滯。

申銀萬國(行情 股吧)提供的數(shù)據(jù)顯示，從萬科各地的推盤量來看，6月的推盤量并未出現(xiàn)明顯的回升，略低于5月。

廣州6月主要以消化存量為主，銷售速度依舊一般；深圳新推第五園8區(qū)和萬科城的新盤的簽約速度接近40%.推盤量和銷售速度的放緩，反映了在價格促銷政策停滯之后，萬科部分樓盤價格優(yōu)勢已逐步消失，由此帶來短期銷售速度的壓力。

要過冬，得儲糧，在銷售增長壓力下，萬科會融資嗎？“當(dāng)然想在香港融資，但現(xiàn)在不會，因為太難了?！蓖跏寡?，不看好目前的融資環(huán)境。

這也是目前房地產(chǎn)商的普遍境遇，最好的出路可能還是棄價保量。私募機構(gòu)圓融投資執(zhí)行董事冉蘭指出，房地產(chǎn)不僅是一個資金堆積型行業(yè)，更是一個過度依賴國家宏觀政策的行業(yè)。這就決定了國家一旦收緊錢袋，房地產(chǎn)商就會喊疼的結(jié)局。因此，在當(dāng)前貨幣從緊的形勢下，房地產(chǎn)商也難以找到特別好的辦法自救或獲得救援，棄價保量也是個出路。

高華證券分析師王逸也認(rèn)為，6月萬科的銷售情況是二季度中最疲軟的一個月，部分歸因于當(dāng)月新項目缺乏。在未來幾個月如果購房者信心不出現(xiàn)強勁復(fù)蘇，開發(fā)商可能不得不通過更大幅度地降價來爭奪銷量。

萬科“儲糧過冬”

●進一步下調(diào)房價

●增加小戶型比例

●減少開工面積

●控制拿地面積

（來源：南方都市報）