市場背景

  最近，兩則消息引起市場強烈關(guān)注。1、新華社發(fā)文：樓市只漲不跌神話今年開始終結(jié)。2、工行城市金融研究所發(fā)布最新一期研究報告指出，房價短期內(nèi)普跌的可能性較大。

  從上?？矗?月份以來，樓市成交量逐周下降，市場走弱的聲音逐漸增強，買賣雙方觀望氛圍濃厚。 然而，弱市之下，依然有令人振奮的消息傳出。2008年6月8日，位于浦東的金地未未來項目首期開盤，當天800余組客戶搖號買房，220套花園洋房當天銷售95%，3天內(nèi)售罄；6月15日又加推150套，當天銷售90%；7月6日應客戶要求再次加推78套房源，2個半小時被一搶而空。而此時項目的均價已達17500元/平米，高于周邊樓盤價格。

  2008年7月6日，位于三林板塊的金地灣流域開盤，60套800-1000萬/套、均價31500元/平米的雙拼別墅當天成交了40套，再次延續(xù)熱銷神話。

  至此，金地浦東“雙城記”梅開二度無疑給疲弱的上海樓市一夜之間增添了不少信心。

背景聲音:

  根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止7月16日，金地灣流域別墅項目10天內(nèi)已經(jīng)售出75套，這個業(yè)績在當前的樓市應該是很驚人的，單價高達30000多元/平方米的別墅項目為何會如此熱銷？

有輸贏的市場才是健康的市場

  盡管目前的樓市比較低迷，但金地在浦東的兩個項目還算是比較熱銷的。關(guān)于弱市之下的樓盤熱銷現(xiàn)象，應該這樣來看，再差的市場也有贏家，有輸贏的市場才是正常的。像前幾年幾乎沒有輸家的市場是不健康的，只有在弱市中才能檢驗出一個企業(yè)抵御風險的能力，弱市中勝出才是真正的贏家。

  金地項目的熱銷，再次檢驗了金地的品牌價值、金地的價值觀、金地的核心競爭力。一個項目的成功也是一個企業(yè)自身文化的具體體現(xiàn)。另外，金地項目的成功還依賴于“拿地”的正確性和對目標消費群體的深入研究。

最急切的剛性需求是熱銷關(guān)鍵

  金地未未來項目，作為金地未來域的升級版，針對的是目前市場上最急切的剛性需求。主要是28-30歲左右的新婚青年和35歲左右改善型的三口之家，在區(qū)域前景、建筑特色、戶型規(guī)劃上，針對目標客戶的實際需求量身定做。89平米的三房二廳、南北露臺的花園洋房在上?？烧f非常具有創(chuàng)新力。金地灣流域則憑借世博三林板塊標桿樓盤的優(yōu)勢和“靜生活”“大隱隱于市”的居住理念得到了廣大客戶的高度認可，加之出色的產(chǎn)品品質(zhì)、上海老別墅的底蘊、戶型上的設計優(yōu)勢、城市別墅的稀缺性以及較高的附加值，引起銷售狂潮在情理之中。而灣流域的客戶也早已被準確鎖定，40歲左右的年輕老板、基金經(jīng)理、投資、金融界高管、建筑師等。這兩個項目的熱銷再次驗證了金地在土地開發(fā)和營銷上的實力。

80%“營”，20%“銷”

  市場低迷時，如何營銷是目前市場的熱門話題，康家東說，實際上是80%“營”，20%“銷”，開發(fā)企業(yè)從拿地開始就已經(jīng)“營銷”了，一塊土地適合開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，未來1-2年內(nèi)的實際需求在哪里，需求的目標客層在哪里，目標客層的實際需求是什么等等，只要把這些需求轉(zhuǎn)化成建筑語言就可以了。這些建筑語言主要包括產(chǎn)品風格、景觀設計等等。剩下的終端營銷服務和推廣都是配合前面的“營”而已。金地一大優(yōu)勢就是對消費群體的透徹研究分析，能夠比較準確地揣摩到客戶的獨到需求。

背景聲音:

  整個2008年上半年的上海樓市行情始終在觀望中前行，各方預料中的回暖行情也一直沒有真正出現(xiàn)過，7、8月份又是樓市的傳統(tǒng)銷售淡季，整個房地產(chǎn)市場今后的走勢因此而變得撲朔迷離。

技術(shù)面看好 宏觀面難測

  未來市場從技術(shù)面上看，樓市供需矛盾依然突出，需求旺盛。但是需求也會在一段時間內(nèi)被壓抑，壓抑時間過長，對市場也會產(chǎn)生一定影響，一旦爆發(fā)，樓市可能再次陷入非理性狀態(tài)。

  從宏觀面上看，由于樓市受政策面的影響，政策的走向、國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境以及國際經(jīng)濟環(huán)境變化很難把握，到底如何，即使經(jīng)濟學家也只能霧里看花。

  由于總體土地供應緊張以及經(jīng)濟的長期向好，樓市從長期看總是上漲的。所以，對于未來我們?nèi)匀怀錆M信心。再者，雖然目前市場看空氣氛濃厚加上銀根緊縮，但現(xiàn)在一些有競爭力的開發(fā)商已經(jīng)在資金回籠、項目運作、融資渠道等方面已具備較強實力，抵御市場的風險能力大大增強，在弱市中可能更是一種機會而取得更大的發(fā)展空間。開發(fā)商比想象的堅強。

編后：

  金地“雙城記”的熱銷之余，有一點特別引起記者關(guān)注，就是開發(fā)商真正抓住了當下市場“最急切的剛性需求”需要的產(chǎn)品，試想，如果一個開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品不符合“最急切剛性需求”的話，在當今低迷徘徊、觀望氛圍濃厚的市場下，誰還會排隊去搶房。這里有2個關(guān)鍵相對應，即“開發(fā)產(chǎn)品”和“最急切的剛性需求”，兩者之間只有真正對應起來，才是產(chǎn)品熱銷的關(guān)鍵。金地產(chǎn)品的熱銷，正是找準了“最急切的剛性需求”，又通過創(chuàng)新產(chǎn)品來符合這些客戶的各種需要，才使這些“最急切的剛性需求”摒棄觀望，急切出手，熱銷奇跡就這樣產(chǎn)生了。