“如果1／3的中國年輕人租房結(jié)婚而不是買房結(jié)婚，那么對中國房價過高的抱怨聲很快就會減少?！?月29日，在天津參加“亞洲協(xié)會第18屆企業(yè)家年會”時，萬通地產(chǎn)董事長、素有“地產(chǎn)界思想家”之稱的馮侖語出驚人，將如今中國房價高企的主要責(zé)任，“推”到了中國年輕人身上。

“買房結(jié)婚”導(dǎo)致房價高企

馮侖表示，中國的房價問題，不是低收入人群買不起房的簡單問題，而是中國快速的經(jīng)濟增長以及“買房結(jié)婚”的傳統(tǒng)觀念，導(dǎo)致買房人太年輕造成的。

馮侖稱，在城市化拆遷過程中，低收入者住房問題已被解決，而城市中年人群的住房也不是問題，真正對房價敏感的也正是中國房價問題的造成者——處于25～35歲年齡段的年輕購房者。

按照馮侖的理論，如今購房最迫切的，是進入談婚論嫁階段的城市白領(lǐng)，他們對房屋的剛性需求很強，“一定要買房才結(jié)婚”。不過，許多人目前收入水平尚不足以購房，因此，他們對購房預(yù)期最高、房價耐受力最差、抱怨聲最大。

但由于這個人群均受過良好教育，在網(wǎng)絡(luò)時代具有很大“話語權(quán)”，常常通過互聯(lián)網(wǎng)將對房價的不滿宣泄出來，使得房價成了社會的不滿。中國房地產(chǎn)“大鱷”萬科當(dāng)前遇到的情況，在馮侖的演講中被頻頻提到作為佐證：萬科每年銷售的4．8萬套住宅中，八成被平均年齡31歲的年輕白領(lǐng)買走。此外，馮侖拿出的一項調(diào)查顯示，有61％的年輕女性在不買房的情況下，是不會結(jié)婚的。

由于30年前的獨生子女政策，使得“如今6個人（夫妻雙方和雙方的父母）湊錢出首付，兩個人一起還房貸”。他進一步解釋，由于中國以家族關(guān)系來計算財富的特殊性，造成了中國人和西方顯著不同的購房觀念，因此“買房太早，而且要用6個人的錢買能照顧兩代人的房”。

四大城市有房產(chǎn)泡沫風(fēng)險

至于中國房地產(chǎn)市場的泡沫問題，馮侖的看法比較樂觀。他表示，從整個中國來看，目前只有經(jīng)濟特別發(fā)達的地區(qū)有可能出現(xiàn)泡沫，而其他地區(qū)多數(shù)沒有泡沫風(fēng)險。

馮侖表示，根據(jù)全球住宅業(yè)的規(guī)律，當(dāng)一個城市的人均ＧＤＰ（國內(nèi)生產(chǎn)總值）超過8000美元時，新房供應(yīng)將會減少，此時會出現(xiàn)供不應(yīng)求的風(fēng)險；當(dāng)人均ＧＤＰ在3000～6000美元時，新房需求仍然旺盛，其供應(yīng)量超過了二手房，此時產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性很小。

從這個角度來看，就中國而言，多數(shù)地區(qū)不存在泡沫問題，但中國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)可能已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫?！案鶕?jù)一般研究的看法，北京、上海、廣州、深圳有出現(xiàn)泡沫的可能性。特別是在深圳，人均ＧＤＰ已超過1萬美元。而現(xiàn)在，深圳樓市二手房交易量和新房交易量比例基本是1∶1，產(chǎn)生泡沫的危險就更大了。”他坦言。

房價年均增長不應(yīng)超過15％但馮侖同時指出，綜合來看，以住宅為主的中國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景仍然樂觀。他表示，在中國討論房地產(chǎn)問題，就是討論住宅問題，“中國人只關(guān)心自己有沒有房住?！?/P>

中國住宅市場有1萬億元人民幣的規(guī)模，全國6萬家地產(chǎn)公司中的80％都有住宅投資，全世界最大的住宅公司去年就產(chǎn)生在中國——王石領(lǐng)導(dǎo)下的萬科，其市值甚至超過了美國前三大住宅公司市值總和的1．5倍。萬科去年的住宅銷售額為530億元人民幣，今年將超過100億美元，仍是全球最大的住宅公司。

馮侖表示，中國目前人均ＧＤＰ不到2000美元，預(yù)計在人均ＧＤＰ達6000美元前，中國地產(chǎn)市場最主要的問題仍是住宅。因此在未來15～20年，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的強勁動力仍將是住宅產(chǎn)品，住宅需求仍很旺盛。此外，中國房價年均增長應(yīng)維持在5～10％，如果超過15％可能就會引起消費者不滿。

奧運后房價不會急降

一名來自澳大利亞大學(xué)的教授在會上問馮侖，舉辦奧運會前城市的房價都會急升，比如美國亞特蘭大和澳大利亞悉尼，但奧運會后房價會劇烈下跌，北京會不會也是如此？

馮侖回答，在相當(dāng)長的時期內(nèi)，奧運會都在發(fā)達國家舉行，在最近20年召開奧運會的城市中，沒有一個城市的人均ＧＤＰ不到7000美元，用馮侖的話說，這就好比“吃飽之后又讓他們再吃一些東西”，多建了很多本來不必要的設(shè)施，于是出現(xiàn)了一些“后奧運”癥狀，“多出來的東西價格必然下降?！?/P>

但他認(rèn)為北京的情況不同。2002年北京申辦奧運成功時，人均ＧＤＰ不到4000美元，去年北京剛突破7000美元，所以為北京奧運會興建的場館和設(shè)施，“如果沒有奧運會我們也要建，因為經(jīng)濟在增長，城市在成長。”馮侖如是說，“奧運會是北京快速成長的出發(fā)點，而非額外加給北京市的不必要的東西，所以不會出現(xiàn)奧運會后整個房地產(chǎn)市場、特別是住宅價格的急速下跌?！?/P>