今年是中國改革開放30周年，也是中國房地產(chǎn)業(yè)全面走向市場化10周年。在美國住房市場一蹶不振、次貸危機(jī)拖累全球經(jīng)濟(jì)之際，中國房地產(chǎn)業(yè)也將面對不平靜的一年。4月11日晚，在博鰲亞洲論壇2008年年會的“對話房地產(chǎn)”會議上，政經(jīng)界高端人士及專家就今年中國房地產(chǎn)市場前景展開唇槍舌戰(zhàn)，辨析中國房地產(chǎn)的幾大懸疑。

懸疑一：房價是漲還是跌？

    如果說房價暴漲是過去兩年中國樓市最顯著的特征，那么從今年開始，“拐點論”和“唱空論”則成為中國房地產(chǎn)市場爭論的主角。

    最新權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從去年第四季度開始，特別是今年1、2月份，房價漲幅已經(jīng)趨緩，部分城市實際上已悄悄出現(xiàn)了房價回落的跡象。房價跌勢是否會在全國蔓延成為人們心中最大的懸念。

    市場人士指出，今年以來，全球能源、礦產(chǎn)等資源性產(chǎn)品價格不斷走高，4月10日，人民幣對美元匯率中間價又首度“破7”。面對人民幣節(jié)節(jié)升值、國際油價日趨上漲、全球糧價不斷攀升的浪潮，老百姓“為避免財富不像冰棍那樣化掉”，出于實際需求，迫于通脹壓力，有可能不得不舉債買房。加上國內(nèi)流動性過剩和奧運效應(yīng)，今年地價上漲勢頭將難以避免，而地價居高不下又將為房價推波助瀾。

    商務(wù)部長陳德銘在博鰲亞洲論壇上透露，2007年有高達(dá)800億美元熱錢流入中國房地產(chǎn)市場。雖然目前中國部分地區(qū)房價出現(xiàn)下降跡象，但在外資看好中國樓市的追捧下，房價大跌的可能性不大。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥前不久在兩會上也指出，不主張?zhí)峁拯c，但主張關(guān)注房價。

    華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，從世界各國的歷史規(guī)律看，正利率的情況下資產(chǎn)價格會下降，“而在負(fù)利率情況下，資產(chǎn)價格一定是上升的”。從長期看，只要中國宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，基本面不變的話，房價還將持續(xù)上升。

    但高盛此前發(fā)布的中國投資組合策略報告對今年房產(chǎn)價格的預(yù)測并不樂觀。高盛(亞洲)執(zhí)行董事兼中國股票策略分析師鄧體順表示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的拐點已經(jīng)出現(xiàn)。

    綜合看來，高端人士在博鰲亞洲論壇上透露的信息顯示：從全國范圍來說，年初這一輪降價應(yīng)該只是區(qū)域性的、暫時性的，中國樓市不可能出現(xiàn)中長期的、全國性的“大拐點”。從中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀來看，各項調(diào)控政策仍將繼續(xù)發(fā)揮作用，而行業(yè)整體向好的趨勢不會改變。但與此同時，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險和不確定因素也有所增加。2008年的房價更可能的是八個字：回歸理性，平穩(wěn)運行。

懸疑二：宏觀調(diào)控力度有多大？

    為了防止房價過熱，從2006年開始，我國加大了宏觀調(diào)控力度。2007年，宏觀調(diào)控政策貫穿房地產(chǎn)行業(yè)運營的始終，涵蓋了土地、樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅費、住房保障、房貸等各個方面。根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢和宏觀調(diào)控任務(wù)的要求，今年要實行穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策。

    從長期來看，這些宏觀調(diào)控措施有利于防止房地產(chǎn)泡沫的形成和積累，房地產(chǎn)業(yè)的運行將更加平穩(wěn)，但短期內(nèi)將造成房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)融資處境更為艱難。

    從去年年底開始，宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的效應(yīng)逐漸開始顯現(xiàn)。全國多個城市出現(xiàn)房地產(chǎn)成交量萎縮及價格下滑的現(xiàn)象。宏觀調(diào)控帶給房地產(chǎn)商的直接結(jié)果就是融資難。房地產(chǎn)企業(yè)最為倚重的銀行貸款不斷收縮，“缺錢”忽然成為腰包鼓鼓的房產(chǎn)商的口頭語。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在博鰲亞洲論壇上表示，2008年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將主要做三件事。一是完善住房保障體系，在不太長的時期內(nèi)，縣級以上城市全部要建立廉租房，并做到應(yīng)保盡保，繼續(xù)完善經(jīng)濟(jì)適用房政策。二是貫徹落實全國人大的城鄉(xiāng)規(guī)劃法，加強(qiáng)村鎮(zhèn)住房建設(shè)，在力所能及范圍內(nèi)，多建房、快建房；管理需求，引導(dǎo)合理消費。三、規(guī)范市場，市場上的供與求行為都能有制度化約束。

    陳淮表示，美聯(lián)儲已經(jīng)連續(xù)6次降息，宏觀調(diào)控面對的不確定因素在于，“那些不愿意進(jìn)美國、歐洲市場的錢會不會涌到中國來”。陳淮說，第一季度實際利用外資比去年同期增長60%%，需要警惕“在調(diào)控資產(chǎn)價格的同時，讓外國投資者把我們的底給抄了”。

    高盛集團(tuán)董事、總經(jīng)理胡祖六也表達(dá)了類似的觀點，他認(rèn)為目前的宏觀調(diào)控環(huán)境存在很多不確定性，比如周邊的環(huán)境、利率、匯率都在變化，股市也跟以前大不一樣。過去對房地產(chǎn)而言一些非常利好的積極因素現(xiàn)在都在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這給中國房地產(chǎn)業(yè)在短期內(nèi)帶來很大的不確定性。

    不過可以肯定的是，盡管面臨一系列不確定因素，2008年中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的態(tài)勢不會改變。雖然目前還不明確今年將出臺多少針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施，但與會人士達(dá)成的共識是：一旦有新的調(diào)控政策出臺，必將對中國房地產(chǎn)市場造成又一波巨大沖擊。

懸疑三：房地產(chǎn)業(yè)是否面臨洗牌？

    今年伊始，著名投資大師吉姆#zhPoint#羅杰斯就稱中國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)調(diào)整，部分投資者2008年將面臨破產(chǎn)窘境；花旗集團(tuán)接著指出，中國大量房地產(chǎn)公司將會因為融資困難而陷入倒閉困境。

    在銀根緊縮的背景下，房地產(chǎn)市場面臨巨大考驗，起步較晚的中小房地產(chǎn)企業(yè)前面的路并不輕松。由于原材料、勞動力、土地價格上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不如往年那么高，最近出現(xiàn)的低迷成交量又令開發(fā)商的資金鏈雪上加霜。SOHO中國有限公司董事長潘石屹指出，去年中國房地產(chǎn)業(yè)全年的銷售收入是2.9萬億元人民幣，但房地產(chǎn)公司購買土地的資金卻超過了3萬億元。

    不僅是非上市房地產(chǎn)公司，融資渠道相對更廣的上市房地產(chǎn)公司也同樣面臨現(xiàn)金流“斷炊”的風(fēng)險。2007年，萬科、招商、金地、保利四大上市開發(fā)商的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負(fù)值，是各公司5年來的最低值。

    潘石屹在博鰲亞洲論壇上表示，“現(xiàn)在，中國境內(nèi)實施從緊的貨幣政策，而走境外資本市場這條路又被堵死了，未來100天將是多數(shù)房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的一段時間，開發(fā)商之間的分化將更為嚴(yán)重?！?/FONT>