萬科一騎絕塵

　　4月8日，萬科A（000002）公告稱，公司2008年3月份公司實現(xiàn)銷售面積71.9萬平方米，銷售金額66.8億元，分別比07年同期增長147.1%和227.5%。2008年第一季度公司累計銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101.0億元，分別比07年同期增長82.9%和119.1%。

　　對于這個數(shù)據(jù)，國泰君安認為，作為房產股龍頭，萬科的成長速度遠遠超出行業(yè)平均水平。同時，今年來萬科拿地保持一定節(jié)制，尚未通過招牌掛市場和并購大規(guī)模拿地。一季度新增土地儲備建面151萬平米，其中權益面積86萬平米。

　　海通證券房地產行業(yè)高級分析師張巒認為，萬科3月份銷售表現(xiàn)不錯，再次證明了全國性房產公司在區(qū)域銷售互補方面的優(yōu)勢。同時由于本身的規(guī)模優(yōu)勢，其抗風險能力也更強。

　　國泰君安也對萬科的銷售策略表示贊同，他們認為，快速增長的銷售業(yè)績是公司卓越的行業(yè)和政策解讀、應變能力在市場份額提高上的集中體現(xiàn)。自07年10月后公司在全國市場堅定執(zhí)行因地制宜、因項目制宜的促銷策略，保持快速周轉和資金回籠。

　　今年以來，受國家將加大房地產市場調控的預期，央行、銀監(jiān)會“貸款新政”出臺及低溫冰雪氣候的影響，房地產市場出現(xiàn)了一定的觀望氣氛。對于房地產公司來說，行業(yè)風向正在由“土地為王”轉向“現(xiàn)金為王”，過多的土地儲備反而可能成為負擔，萬科的經(jīng)營策略正是把握住了這一點，順時而動。

　　慎言三月回暖

　　雖然3月的銷售數(shù)據(jù)有所回暖，但各地表現(xiàn)同中有異。上海地區(qū)量價同升，但珠三角住宅成交價格跌勢不止。

　　上海市房地產交易中心數(shù)據(jù)顯示，進入3月份以來，上海樓市成交日益放量，從日成交不足400套一路走高。3月前28天的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，一手房總共成交近2萬套，日均成交710套。成交量回暖的同時，成交價格也在持續(xù)拉高。上周商品住宅的平均成交價格上漲了3%，達到13264元/平方米。而在今年2月15日到21日的一周，上海樓市商品住宅成交均價跌破萬元關口，僅為9767元/平方米。

　　根據(jù)廣州本地媒體統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，3月份，廣州全市108個主流在售樓盤中，與2007年10月前后的房價相比，只有10個樓盤的價格在上漲，62個有較大跌幅，最大幅度的超過50%。近日，廣州市房地產行業(yè)協(xié)會發(fā)布了《2007年廣州商品住宅市場運行概況暨2008年廣州樓市形勢分析》，認為，2008年上半年是樓市的調整期，價格將呈下降趨勢。同時，深圳中原地產的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，由于近期成交單位以促銷單位為主，深圳市住宅成交均價再次下滑，2月份全市住宅成交均價14543元/平方米，環(huán)比下跌1.3%，與2007年10月17350元/平方米的歷史高位相比，深圳房價呈逐步下滑之勢。

　　對此，張巒認為，3月銷售數(shù)據(jù)只是在一、二月基礎上的恢復性增長，是一種釋放的數(shù)據(jù)。她更關注四、五月份的數(shù)據(jù)是否穩(wěn)定，認為在此基礎上才能對房地產業(yè)二季度乃至上半年的表現(xiàn)做出充分的分析。同時，她認為，成交量是更重要的看點，它決定了市場的人氣程度和公司的現(xiàn)金壓力能否得到緩解，價格稍跌并沒有太大的影響。

　　鉆進“錢袋子”

　　對于地產公司來說，現(xiàn)金和土地缺一不可。

　　但現(xiàn)在，顯然現(xiàn)金的壓力更大。一方面房地產公司資本市場的融資受到市場動蕩和監(jiān)管層收緊的雙層影響，另一方面，去年信貸方面調控火熱樓市的一劑猛藥出爐，即第二套房按揭貸款首付、利率理論上須從緊從高，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，導致了許多中小房地產商現(xiàn)金入不敷出的狀態(tài)。雖然去年地產上市公司經(jīng)歷了前所未有的繁榮，凈利潤增長達到100%以上已是“家常便飯”，但大部分上市公司的總資產周轉率都在0.3以下徘徊，資產負債率仍然普遍保持在60%以上，資金壓力較大，資產周轉速度仍然較慢。

　　張巒認為，土地為王的時代已經(jīng)過去了，過多的土地儲備反而成為壓力的來源?，F(xiàn)在資本市場的融資比較不方便，很多公司都不打算在今年融資了。但是對于這種對現(xiàn)金需求量大的行業(yè)來說，一年不融資可以，兩年三年呢？