中國的住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任 秦虹

大局迷離，驚濤駭浪，更應惟馬首是瞻。 中國房地產(chǎn)進入了最危急的一年，在此情況下，由新地產(chǎn)策劃機構和思源經(jīng)紀主辦的2008年中國地產(chǎn)金融年會于2008年10月30日-31日在北京威斯汀大酒店盛大開幕。

更多精彩內(nèi)容：第四屆中國地產(chǎn)金融年會

以下是中國的住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹女士在第四屆中國地產(chǎn)金融年會上的發(fā)言：

這段時間，我們房地產(chǎn)市場有兩個現(xiàn)象。第一個是困惑，我們很多的開發(fā)企業(yè)和市場的業(yè)內(nèi)人士，大家對當前的房地產(chǎn)形勢的低靡形勢持續(xù)多久感覺不理解。因為大家不理解的是，為什么僅僅一年的時間，房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)冰火兩重天。去年這個時候我們的房地產(chǎn)企業(yè)是一片紅火。但是僅僅隔了一年，我們很多的開發(fā)企業(yè)想盡辦法，打折、促銷、優(yōu)惠還賣不出去房子，所以大家第一個是困惑。第二個就是是不是應該“救市”的爭論。我想就這兩個問題談一下個人的看法。

應該說我們歷年來，特別是今年我們對金九銀十特別重視，為什么？因為我們每年在下半年要完成全年商品房銷售面積的四分之三左右。所以大家對金九銀十期望非常高，但是今年的表現(xiàn)，可能說市場的表現(xiàn)大大出乎我們對市場的預期。五月份的時候，大家還對金九銀十抱有信心，但是今天可能已經(jīng)不是這個態(tài)度了。怎么看待這個形勢呢？當前房地產(chǎn)形勢是由房地產(chǎn)市場的主動調(diào)整變?yōu)橹鲃诱{(diào)整加上被動服從。主動調(diào)整是指我們今年很多的房地產(chǎn)開發(fā)或者銷售的指標和07年相比都有很大的回落。07年是什么情況呢？07年是房地產(chǎn)市場不尋常的一年。07年全國房價普通上漲，無論是一二三線城市以及中小城市，個別的城市，特別是一線城市出現(xiàn)了房價暴漲。有的一些項目在一年之內(nèi)價格上漲了50%，60%，70%的都有，這樣上漲的速度大大超出普通居民的購房能力。市場的火爆帶動了居民的購買行為，不斷地使有購買能力的居民購買了房子，甚至有一些家庭透支了購買了能力，因為他怕再不買，這么漲下去以后更買不起了

。

第二個，去年我們都知道是“地王”頻現(xiàn)，去年下半年媒體報道出來的“地王”至少有14起。去年企業(yè)拍到“地王”的價格超出底價一倍以上都不稀奇，最高拍到的價格超過底價18倍，這就出現(xiàn)了房地產(chǎn)倒掛，這極大地刺激了人民對未來房價上漲的預期。因為樓面價格已經(jīng)超過了商品房的價格。在這樣一個情況下，房價上漲過快的城市誘導了大批投資客的介入。

再一個去年也是房地產(chǎn)市場資金特別充足的一年，比06年超過了40%。由于房地產(chǎn)市場的繁榮，我們其他的行業(yè)，家電、化工、煤炭、零售等等行業(yè)，紛紛涌入房地產(chǎn)投資。把房地產(chǎn)作為這些企業(yè)多元化投資的首選，甚至有一些企業(yè)把房地產(chǎn)投資的盈利作為他主業(yè)虧損的彌補。甚至他在房地產(chǎn)行業(yè)的盈利超過了主業(yè)的盈利。所以，去年房地產(chǎn)資金應是異常充足。

第四個，07年方面房地產(chǎn)市場是異常火爆，去年全年竣工商品房面積是4.7億平方米，由于預售，我們?nèi)ツ曩u了多少房子呢？一共了6.9億平方米的房子，竣工比銷售之比達到1：1.4，是歷史最高水平。我們?nèi)ツ耆晖瓿缮唐贩夸N售額比06年增長了47%。供求關系可以說在去年嚴重失調(diào)。

第五個方面，我們?nèi)ツ陚€人住房貸款新增八千億，個貸已經(jīng)成為各大商業(yè)銀行競爭的一個重要行業(yè)。這個競爭里必然也產(chǎn)生了一些違規(guī)的行為。就這些情況來說，我們可以得出去年是一個非正常的表現(xiàn)。究其原因，我們進行深入的反思和研究。在今年，至少是上半年，我認為房地產(chǎn)市場是存在一個自我調(diào)整的要求的，讓這非正常發(fā)展逐漸回歸到理性的發(fā)展軌道上。今年快到年底的時候，我們再看房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的時候，又加上一個被動服從的因素。就是房地產(chǎn)市場現(xiàn)在不得不服從于外圍的宏觀經(jīng)濟局勢的變化。首先是國際金融動蕩，對國內(nèi)的房地產(chǎn)市場在心理上產(chǎn)生嚴重的影響。人們對這場經(jīng)濟危機影響時間多長，波及面多廣心里都不清楚，我們的企業(yè)和消費者都非常的謹慎。而且我們的一些出口企業(yè)也受到了很大的影響，使這些企業(yè)的職工工資下降。

第二個是資本市場的低靡，我們的企業(yè)在資本市場融資的渠道基本斷了。對于消費者來說，買房子畢竟是有錢人，或者是中高收入為主的。但是今年的資本市場低靡，使很多股市投資者，他的家庭受到了很大的影響。

第三個是經(jīng)濟指標的全面減速，如果說，國際金融動蕩對我們心理影響是主要的，實際影響是次要的話。今年九月份，我們的經(jīng)濟指標全面下滑，GDP的增幅已經(jīng)降到04年的最低水平，前天國家統(tǒng)計總局公布的城鄉(xiāng)家庭可支配的收入已經(jīng)降到05年的最低水平。所以，當前市場表現(xiàn)是信心不足，預期不定，消費能力受限，最終影響到了消費水平的萎縮。

我剛才也聽到，希望政府出臺政策，能夠振興市場。大家可以想想這樣的環(huán)境下，什么樣的政策可以把他們的信心提升呢？國際的金融市場動蕩的話，怎么能期望房地產(chǎn)市場能夠回到去年的狀態(tài)呢？我們的房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)已經(jīng)不完全是由商品屬性的供求關系來決定成交了。這個情況下實際上房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性越來越明顯，大家買漲不買落。我們所有的房地產(chǎn)企業(yè)都必須認清形勢，積極主動地調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是上策。要做好長期和短期發(fā)展的措施，我們馬上到年底了，很多企業(yè)面臨著結(jié)算，民工的工資要付，施工企業(yè)的工錢要付，材料商的貨款要付，銀行的貸款要還，面臨很多的決算壓力。所以，從現(xiàn)在就要開始做小應對短期結(jié)算預期的準備。我們不希望這些企業(yè)的民工把企業(yè)圍了，從長期來看，大家還是應該充滿信心。為什么呢？是因為我們至少有兩條。

第一條，盡管國際金融形勢發(fā)生動蕩很厲害，但是中國城市化推動經(jīng)濟發(fā)展的這臺引擎沒有熄滅。第二個中國是一個大國，說中國是一個大國都不能形容中國之大，應該說中國是一個巨國，我們有巨大的市場，我們的房地產(chǎn)發(fā)展還有長遠的前景。就是現(xiàn)在這個情況下，我們的房地產(chǎn)市場也不是非常的差，今年一到九月全國商品房銷售面積多少呢？四億平方米，什么概念，比07年下降了15%，但是比06年一到九月份交易的總量還要高一些，這就說明我們市場巨大。面對市場急劇下滑的時候，我們有一些城市的銷售量仍然是在上漲的。

第二個，關于政策，從我長期以來對政策的研究體會。看房地產(chǎn)政策要看兩條，房地產(chǎn)政策歷來與大局有關，我們的國民經(jīng)濟發(fā)展到這個階段，一個重要轉(zhuǎn)折期，現(xiàn)在已經(jīng)從供給方轉(zhuǎn)向需求方。支持消費結(jié)構升級的產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)。還有一個是我們的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化，房地產(chǎn)是支持城鎮(zhèn)化重要的一個產(chǎn)業(yè)第三個我們現(xiàn)在正在向小康生活過渡，房地產(chǎn)是居民小康生活的重要組成部分。房地產(chǎn)和金融是相依共存的關系，我們不僅有開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款，而且在銀行的貸款里還有大量的房地產(chǎn)抵押貸款，就是用房地產(chǎn)抵押做比的投資，所以房地產(chǎn)的金融安全也非常高。政府為什么堅持小戶型政策，這個關系到我們國家的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實施。所以我們都要綜合考慮以上的各方面大局才能出臺政策，不可能偏頗一點。

當前是什么形勢？當前我們是要力保GDP的增長，房地產(chǎn)通過投資消費雙重拉動，是拉動GDP效果最好的一個產(chǎn)業(yè)。所以最近出臺了一系列政策，關于支持居民購房的政策。我對這個政策的理解有兩條。第一個，這個政策既體現(xiàn)了政策的靈活性，又體現(xiàn)了連續(xù)性。比如第一個對首次購房，背后含義還是高度關注投機，第二個是小戶型，我們的政策焦點沒有離開小戶型，第三個加大保障性住房，滿足了低收入家庭的住房需求，同時可以彌補房地產(chǎn)投資下降產(chǎn)生的投資增速的缺口。這次政策確確實實比較關注民生，拉動內(nèi)需，來保持房地產(chǎn)投資的增速，有利于經(jīng)濟的穩(wěn)定健康運行。如果這次政策和98年亞洲金融危機的時候出臺的政策相比，98年是通過制度的創(chuàng)新啟動了這個市場，這次是挖掘住房市場的潛力和保障性住房的保證。這次政策是及時的，也是非常必要的。既對房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也對整個經(jīng)濟大局的影響非常關鍵。我們在市場不好的時候，正是我們改革最有利的時機。我們更應該利用這樣一個時機，抓住這樣一個機遇解決影響我們房地產(chǎn)市場深層次的一些制度因素，這樣才能維持我們房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定健康發(fā)展。以上純屬我個人的觀點。