救市就是要掃清市場(chǎng)中影響交易與投資的障礙，要想讓經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)平穩(wěn)的發(fā)展，至少應(yīng)將道路上原有的坑填平，讓道路從崎嶇變得平坦。

早幾年在防止市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)曾出現(xiàn)了一系列限制投資和抑制消費(fèi)的政策。于是一個(gè)好端端的道路上設(shè)置了許許多多的障礙，有的是高高的門檻、有的是深深的溝壑，還有些由于部門利益和權(quán)力之爭(zhēng)而出現(xiàn)的大坑，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)化的道路從一開始就在基礎(chǔ)建設(shè)時(shí)有了先天不足的病因。政出多門的不配套讓問題在經(jīng)濟(jì)從過(guò)熱向下滑轉(zhuǎn)化時(shí)被充分的暴露了出來(lái)。盡管今天開始想出臺(tái)一些政策來(lái)救市了，但卻沒有人去從頭清理那些原有的障礙，也就讓救市的政策大大的降效，或者并不能起到預(yù)想的效果。

路上有些坑，本是政府挖的?，F(xiàn)在讓民眾向前走，但卻沒有人去填這些坑。如果民眾要先付出成本去填坑才能前行，不是有些勉為其難嗎？而這些成本本就不應(yīng)由民眾和市場(chǎng)來(lái)負(fù)擔(dān)。

1、土地增值稅是1993年為調(diào)控投資過(guò)熱而出臺(tái)的政策，但經(jīng)歷了亞洲金融危機(jī)和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)通縮的過(guò)程卻只是緩免而從未撤銷過(guò)。這一政策從世界各國(guó)的情況看，大約只有臺(tái)灣實(shí)行過(guò)，而臺(tái)灣主張實(shí)行土地增值稅的財(cái)長(zhǎng)，恰恰是因?yàn)閷?shí)行這一嚴(yán)重破壞臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的錯(cuò)誤政策而辭職了。在不管中國(guó)的經(jīng)濟(jì)如何下滑，多次利用房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)卻都是雷打不動(dòng)的堅(jiān)持著收取土地增值稅，并且可笑的在加強(qiáng)監(jiān)管的名義之下會(huì)向前追溯數(shù)十年，這一政策大約早該廢止了。

為什么在取消個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓中土地增值稅同時(shí)還要保留這一不合理的稅種呢？難道土地增值稅不會(huì)轉(zhuǎn)移于房?jī)r(jià)的高漲之中嗎？

2、個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓中有非專業(yè)人員數(shù)不清的稅種，如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、個(gè)稅，還有轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的登記、過(guò)戶的各種費(fèi)。而大多數(shù)國(guó)家都實(shí)行的是非權(quán)證制而是契約或登記制，無(wú)形中因制度原因就大大的增加了個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓中的交易成本，那么又如何能促進(jìn)市場(chǎng)的交易和如何能有助于居民用市場(chǎng)化的方式解決住房和改善消費(fèi)呢？

大多數(shù)國(guó)家在用貨幣資產(chǎn)變?yōu)榉课莸膶?shí)物資產(chǎn)時(shí)，為鼓勵(lì)居民自行解決住房，減輕政府社會(huì)保障責(zé)任的壓力，大多都用減免個(gè)人所得稅的方式給以支持。而中國(guó)不但不減個(gè)稅，反而在交易和遞次消費(fèi)中加了大量的稅費(fèi)，又從哪一點(diǎn)上可以看出是保障民生和切實(shí)解決低收入群眾的基本生活之心呢？真要關(guān)心低收入群體，最直接的方式就是取消這些稅費(fèi)再給以個(gè)人所得稅的減免。

不要讓那些自認(rèn)為是給投資與投機(jī)者增加設(shè)置的障礙在稅收轉(zhuǎn)移中變成了推高房?jī)r(jià)抑制居民消費(fèi)的大坑。恰恰是大量二手房交易中的不合理稅費(fèi)抑制了中國(guó)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。

3、個(gè)人房屋的出租中又有多少非專業(yè)人員數(shù)不清的稅種呢？嚴(yán)格的按照稅法的要求大約要將租金收入的3%都用于納稅了。于是財(cái)稅部門曾發(fā)出減半的通知，那仍然是全球最高的租賃稅。于是許多地方因稅重并收稅成本高就用定額、包稅等變相方式降低稅率和稅收，但仍無(wú)法讓應(yīng)納稅人合理的接受。許多借住的有償服務(wù)代替了正常的租賃，不但破壞了市場(chǎng)，也讓稅收大量的流失，重稅中的流失只能是“逼良為娼”，遠(yuǎn)不如輕稅賦而發(fā)展市場(chǎng)，用增加交易的方式來(lái)擴(kuò)大稅收。要提倡居民提高財(cái)產(chǎn)性收入的比例，卻又想從居民租房中撈取更多稅收，自然無(wú)法建立更合理的住房租賃市場(chǎng)。

4、為防止境外熱錢進(jìn)入，連境外人員個(gè)人購(gòu)房也成了防止投資、投機(jī)行為的打擊對(duì)象。于是那些合資的、合作的、回鄉(xiāng)的、落葉歸根的、海歸的等等大量?jī)?yōu)秀人才被高高的門檻擋在了市場(chǎng)之外，而今海外的金融危機(jī)已嚴(yán)重到連西班牙都用4萬(wàn)美元的獎(jiǎng)勵(lì)來(lái)吸引僑民回國(guó)時(shí)，中國(guó)尚不能取消和打破這些限制外令嗎？

如今取消了這些管制也未必有人來(lái)投資或投機(jī)，那么還高懸著這些利劍所打擊的只能是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與國(guó)民眾對(duì)市場(chǎng)的信心。尤其想吸引優(yōu)秀人才進(jìn)入的城市，限外令并不能凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)。

5、為抑制消費(fèi)和打擊炒房，中國(guó)專門出臺(tái)了關(guān)于購(gòu)買第二套住房的特殊信貸政策，從而將幾乎全部的消費(fèi)升級(jí)擋在了市場(chǎng)的大門之外，從此切斷了住房遞次消費(fèi)的鏈條。

是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)保證個(gè)貸的安全嗎？非也。還清了房貸的家庭如果用兩套住房抵押去貸一套房的部分個(gè)貸難道不比沒有住房且收入不高的家庭首次貸款購(gòu)房更安全和保險(xiǎn)嗎？

但那些先租后買、先舊后新、先小后大的遞次消費(fèi)模式卻因無(wú)法利用銀行的信貸（成本太高）而從此退出了市場(chǎng)或者人們只能超能力的花預(yù)期的錢，一次到位的買個(gè)大房子、新房子或者就只能按眼前的消費(fèi)能力委曲求全了，并且相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)周期也無(wú)法更新和改善了。

如今連正常的剛性需求都在觀望與等待之中，在懷疑中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)，在擔(dān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下滑，在擔(dān)心房?jī)r(jià)的不斷暴跌，還有多少人會(huì)去投機(jī)炒房嗎？那么仍堅(jiān)持這種嚴(yán)重的破壞市場(chǎng)信心與消費(fèi)行為的措施還有存在的必要嗎？

許多國(guó)家和地區(qū)，如香港也有對(duì)一個(gè)家庭持有一套住房的需求的限制條件，如稅收、信貸等。但這些政策都在家庭定義、稅收和家庭更換住房、更新消費(fèi)中保留了充分的靈活性和寬松的條件。如給他們一定的時(shí)間周期讓他們能買新房換舊房，同時(shí)擁有兩套住房，但超出周氣后始終保持只有一套住房，而絕不是一刀切的將他們遞次消費(fèi)的鏈條打斷，讓他們失去對(duì)市場(chǎng)的信心和住房的改善的升級(jí)條件。

6、按面積執(zhí)行不同稅率的歧視性條件，曾被解釋為是土地資源的緊張和抑制富人的消費(fèi)，想用此來(lái)起到調(diào)節(jié)貧富差別的作用。卻不知道中國(guó)140億平方米存量住宅中超過(guò)144平方米的商品房大約不到8%，而1.3億套成套住房中90平方米以下的住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于85%。只在增量上打主意的稅法其實(shí)是建立在以增量代替存量的計(jì)算基礎(chǔ)之上的。但中國(guó)的未來(lái)難道只能永遠(yuǎn)大大低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的人均標(biāo)準(zhǔn)去生活嗎？

地方政府被逼無(wú)奈的不斷變更劃分普通商品房與非普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，已讓更多的家庭能享受低契稅，恰恰說(shuō)明這種稅制的不合理性，而不合理的稅制還有存在的必要嗎？

7、住房公積金本就是居民個(gè)人的財(cái)產(chǎn)與財(cái)富，但卻在強(qiáng)制性的委托管理中變成了受托者發(fā)財(cái)?shù)墓ぞ摺＞用袷褂帽緦儆趥€(gè)人的財(cái)產(chǎn)卻要支付利息，而利息的所得并不歸財(cái)產(chǎn)人所有，豈不成了一件怪事，而這種殺富濟(jì)貧的做法，也許救濟(jì)的并不是窮人。

8、土地供給的壟斷；已經(jīng)出讓后的土地仍收取土地使用費(fèi)用；一房一價(jià)的管理；銷售許可的限制以及不符合《房地產(chǎn)法》管轄且沒有上位法保護(hù)的兩限房，以及用開發(fā)方式建設(shè)《房地產(chǎn)法》中明文禁止的非出讓土地中的房屋并獲利的行為等等大約都在影響著市場(chǎng)的正常發(fā)展與運(yùn)行。當(dāng)市場(chǎng)中出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌時(shí)，許多政策已暴露出了那種只限漲、不限跌的矛盾，讓政策變得無(wú)法實(shí)行，不得不自行取消，但至今卻沒有個(gè)明確的說(shuō)法……

許多人都以為救市是要就開發(fā)商，而上述的所有限制性條件或者說(shuō)在道路上挖得坑坑坎坎，沒有一項(xiàng)是專門對(duì)于開發(fā)商的，而幾乎全部都是面對(duì)于消費(fèi)者、面對(duì)于市場(chǎng)交易行為的，大多是消費(fèi)者直接交納和承擔(dān)的稅費(fèi)與成本，大多是影響消費(fèi)的門檻。

要真想保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，要真想救市恰恰是要從消費(fèi)者入手，恰恰是要減輕消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，降低消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)的條件，給以消費(fèi)者最大的支持，讓消費(fèi)者來(lái)選擇或起到刺激消費(fèi)的作用。有了消費(fèi)者的消費(fèi)才會(huì)有真正的市場(chǎng)，有了活躍的交易行為才會(huì)保證投資的增長(zhǎng)，才會(huì)有穩(wěn)定的預(yù)期。

雖然中央給了地方政府部分救市的自主權(quán)，但貨幣政策、信貸政策與稅收政策卻不是地方能自主決定的，沒有宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景，又怎么會(huì)有樓市的一枝獨(dú)秀呢？要先確定宏觀格局的變化趨勢(shì)，才能建立地方政府的救市信心，先要填平那些地方政府填不平的坑，才能靠地方之間的競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。