聶梅生：房地產(chǎn)是與中國經(jīng)濟共生同步的，房地產(chǎn)業(yè)本身是經(jīng)濟的重要組成部分，與實體經(jīng)濟有著密切的關(guān)系，所以經(jīng)濟的幾次起伏也成為房地產(chǎn)發(fā)展的分水嶺。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的過程。

    最早1980年左右，隨著鄧小平南巡吹響房地產(chǎn)發(fā)展號角，廣州、深圳等南方特區(qū)城市率先啟動，但只是局部發(fā)展，那時北方地區(qū)還沒有啟動。1990年~1995年，是宏觀調(diào)控比較嚴厲的幾年，主要控制海南、海口等省市出現(xiàn)炒地皮、炒樓花等土地泡沫炒作。

    1998年房改，住房由實物分配轉(zhuǎn)向貨幣分配，形成商品房市場，出現(xiàn)了更多的開發(fā)商、管理機構(gòu)、法律法規(guī)、小區(qū)等。2006年以后認識逐漸有新變化，特別是對保障性民生住房和商品住房達成比較明確的共識，那就是商品房和保障性民生住房功能不一樣。

    新華房產(chǎn)：房地產(chǎn)能背負起"一頭擔(dān)著投資，一頭擔(dān)著消費，一頭擔(dān)著民生，一頭擔(dān)著經(jīng)濟"的重負？

    聶梅生：商品房不可能都擔(dān)下保民生，保障性住房這部分必須由政府來解決。雖然現(xiàn)在還有不同意見，但是對兩者功能基本辯清楚是近幾年最大成就。

    實體經(jīng)濟是房地產(chǎn)依附的皮

    新華房產(chǎn)：您此次回來對目前的房地產(chǎn)市場有哪些新的認識？

    聶梅生：（聶梅生剛從美國工作1個半月回國）在房地產(chǎn)與土地資源的認識方面有了一些新的想法，我們分析房地產(chǎn)的幾個要素：首先是地段資源制勝，在國際上叫做"location（地段）、，location（地段）、location（地段）"，如果歸到上帝的話，那就是"上帝造人不造地"，足見土地資源的稀缺性、重要性，所以土地市場上成就了不少"地王"，也給政府財政提供了支持。

    后來發(fā)展成為產(chǎn)品制勝，也就是"products（產(chǎn)品）、products（產(chǎn)品）、products（產(chǎn)品）"，把產(chǎn)品做精，把質(zhì)量放在第一位，例如萬科、陽光100、龍湖等都是國內(nèi)著名的產(chǎn)品型企業(yè)。所謂"上帝與細節(jié)同在"，堅持把細節(jié)做好，這是房地產(chǎn)發(fā)展重大進步。

    現(xiàn)在發(fā)展到資金為王的時候，也就是"money（資金）、money（資金）、money（資金）"，所謂"上帝帶不走一分錢"，房地產(chǎn)與經(jīng)濟大勢密切相關(guān)。雖然近期市場成交量上去了，房價卻還在掙扎，近期新增投資上不去，主要是資金還有問題。今后房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)地區(qū)、企業(yè)的差異性，地區(qū)的經(jīng)濟背景不同，企業(yè)的實力不同其抗跌能力和前景就不同。一季度全國信貸釋放4.8萬億，一季度的釋放量就幾乎消耗了全年任務(wù)，有人甚至預(yù)計今年將達到8萬億，那就是釋放天量的信貸。

    不僅僅是中國房地產(chǎn)市場，全世界的金融帝國都出現(xiàn)了問題，這是金融危機給大家最大的震撼。目前國外普遍認為在中國的REITS擁有巨大的發(fā)展機會，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本與國際市場開始接軌。REITS少不了中國，美國等國家邀請中國的開發(fā)商去"抄底"，其實需要的是中國投資。因此，我15年來的深刻認識是世界房地產(chǎn)市場同中國房地產(chǎn)市場深層次的本質(zhì)是一樣的。

    新華房產(chǎn)：您能否介紹一下未來新的房地產(chǎn)開發(fā)模式？

    聶梅生：未來的房地產(chǎn)開發(fā)不僅是滿足簡單的居住功能，還要有經(jīng)濟社會功能。房地產(chǎn)發(fā)展的一個基礎(chǔ)就是產(chǎn)業(yè)，解決好實體經(jīng)濟（industry）以后，這才會聚人氣，有人就需要房住，實體經(jīng)濟才是整個經(jīng)濟構(gòu)成的基礎(chǔ)。

    例如：在著名的硅谷南邊，還有一個比當(dāng)年的硅谷還繁榮的airspace valley（航空谷），有一種特殊現(xiàn)象是買房的人都是80-90后的年輕消費群體。為什么會這樣？因為這里以航空制造廠、新能源等產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)，聚集到這里的工人非常年輕，形成該地區(qū)房產(chǎn)消費的購買力。

    因此，中國經(jīng)濟發(fā)展，勢必產(chǎn)生一部分新生勞動力，未來房地產(chǎn)的希望將在9億農(nóng)民要不要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市化中來，要不要幫助農(nóng)民富起來，農(nóng)民要不要進城形成新的市民。不是要把房子拆了將他們挪到城里，那樣肯定持續(xù)不了，需要有一個就業(yè)的地方，不管是就近還是城郊。這次中央推進農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)民先有自己的資產(chǎn)并釋放需求，就是經(jīng)濟的動力和積極信號。房地產(chǎn)只是毛，實體經(jīng)濟才是皮。如此一來，我們的城鎮(zhèn)化就不再像北京那樣攤大餅，小城鎮(zhèn)房價也不會高。

    綠色建筑與住宅產(chǎn)業(yè)化并軌

    新華房產(chǎn)：您曾經(jīng)說綠色建筑是當(dāng)前房地產(chǎn)的對沖基金，資源環(huán)境投資是經(jīng)濟危機的解藥，綠色建筑在這輪經(jīng)濟危機中究竟將發(fā)揮多大的威力？

    聶梅生：西方國家當(dāng)前在綠色建筑方面比我國更加重視，因為建筑對土地、水資源、能源方面比汽車消耗大得多，往年房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)總投資20%左右，比例非常大。

    我們看待這個問題，關(guān)鍵是看下一輪國際社會在爭什么？在什么地方有較高的期望值？克林頓執(zhí)政時期，美國政府以IT先行為核心競爭力；布什執(zhí)政時期，美國政府以占據(jù)石油為核心競爭力；新一屆的奧巴馬政府，則以發(fā)展綠色能源為核心競爭力，包括太陽能、電動車、環(huán)境資源等。下一步全球的硬通貨可能將以能源和環(huán)境為支撐。因此，誰執(zhí)經(jīng)濟牛鼻子，誰就先一步掌握世界的經(jīng)濟命脈。

    新華房產(chǎn)：中國有沒有在綠色建筑方面做得比較好企業(yè)？

    聶梅生：比如招商地產(chǎn)就一直在綠色建筑方面做得比較好。他們在酒店、住宅等方面都在做綠色節(jié)能建筑，如泰格公寓每年能節(jié)省好幾百萬的運行費，節(jié)約出來的這幾百萬可都是企業(yè)看得見的利潤。

    新華房產(chǎn)：住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢一是提高住宅的質(zhì)量，二是降低住宅的成本。但是，目前僅有萬科等少數(shù)企業(yè)在推行住宅產(chǎn)業(yè)化，住宅產(chǎn)業(yè)化單靠一個企業(yè)是不成的，同時在未形成規(guī)?；郧埃杀驹黾邮潜厝?。您如何看待中國的住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀以及面臨的問題？

    聶梅生：（笑）對于住宅產(chǎn)業(yè)化的問題，我是最有發(fā)言權(quán)的。（1998年起，聶梅生曾擔(dān)任建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任）

    現(xiàn)在對于這個問題，我的看法有些變化：1998年，國務(wù)院辦公廳聯(lián)合八部委下發(fā)關(guān)于促進住宅產(chǎn)業(yè)化的意見，也就是72號文件。但是10年過去了，住宅產(chǎn)業(yè)化還是沒有大動靜，這一點我們就應(yīng)該反思，事情本身有問題。

    為什么在美國、日本住宅產(chǎn)業(yè)化程度高？主要在于發(fā)達國家的勞動力成本高。住宅產(chǎn)業(yè)化的關(guān)鍵問題是生產(chǎn)線與工人競爭，哪個更便宜哪個更快？當(dāng)然，理論上批量生產(chǎn)更標(biāo)準(zhǔn)、更便宜，成本、利潤更好控制。

    那住宅產(chǎn)業(yè)化為什么在中國推行困難呢？原因在于中國農(nóng)民工的價值低，中國是世界的制造廠，所謂"Made in China"。農(nóng)民工進城大量在施工隊干活，開發(fā)商選擇農(nóng)民工的成本與住宅產(chǎn)業(yè)化相比，其成本差不多甚至更便宜，他們?yōu)槭裁匆獮樽≌a(chǎn)業(yè)化買單呢？同時，這種"機器替代工人"的做法，當(dāng)前會讓一些農(nóng)民工因此失業(yè)，不符合中國國情。

    （聶梅生與王石曾在東方衛(wèi)視對話）當(dāng)時，萬科董事長王石說當(dāng)前推行住宅產(chǎn)業(yè)化的成本要比普通建房高出40%，對此企業(yè)該怎么辦？要么提高產(chǎn)品價格，要么壓縮企業(yè)利潤。而在去年樓市低迷的情況下，提高價格幾乎不可能，而壓縮利潤公司也承受不了，因為本身產(chǎn)品就在降價。

    王石認為，雖然暫時住宅產(chǎn)業(yè)化規(guī)模小、利潤薄，其他企業(yè)跟進做大以后，形成一條住宅產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)線后，市場就會越做越大。

    我認為住宅產(chǎn)業(yè)化要走出尷尬之路，可以考慮與綠色建筑并軌前行。因為綠色建筑不是農(nóng)民工能解決的事情，但又是必須用到的，兩者并軌應(yīng)該能解決住宅產(chǎn)業(yè)化推進緩慢的問題。

    新華房產(chǎn)：中國不缺開發(fā)企業(yè)，但缺房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。例如整體持有出租商業(yè)物業(yè)，在金融危機大背景下，商業(yè)地產(chǎn)由于金融危機也遭遇陣痛，有人在逆市擴張，也有人在放慢腳步。您對此怎么看？

    聶梅生：持有出租型商業(yè)物業(yè)與經(jīng)濟的關(guān)系更大，它是房地產(chǎn)的高級業(yè)態(tài)。由于金融危機經(jīng)濟形勢不好，酒店等商業(yè)地產(chǎn)租金大幅下降、出租率低，它與民生問題不一樣，卻與經(jīng)濟形勢好壞密切相關(guān)。例如上海作為金融中心，一旦經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，其商業(yè)很快就會起來。

    以前這類高端物業(yè)一般都掌握在外資投行手里，例如凱德置地整體收購打造的嘉茂中心（聶梅生起身示意對面的凱德·嘉茂中心），這與企業(yè)資金量充足和經(jīng)驗有關(guān)。投行收購這類高端物業(yè)，作為資產(chǎn)以REITS上市，與資金量充足和經(jīng)驗密切相關(guān)，并且更容易國際化，這也是我為什么說中國房地產(chǎn)快與世界基本接軌的原因。目前中國缺少投資于整體持有房地產(chǎn)物業(yè)，長期經(jīng)營出租的企業(yè)和機構(gòu)，不能只是個人出租的低級形態(tài)。

    所以，我覺得現(xiàn)在不用著急，趁金融危機正好整頓一下市場。比如摩根大通等投行顧不過來，吐了一些產(chǎn)品出來，正是企業(yè)抄底收購很好的機會。如果沒有持有型出租物業(yè)，那么中國房地產(chǎn)發(fā)展始終"短腿"，目前有些投行重新回到中國投資，主要是對中國經(jīng)濟又恢復(fù)了信心。

    聶梅生，1962年畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程系給排水專業(yè)，曾于中國市政工程西南設(shè)計院工作逾18年。1984年至1986年，由國家公派至美國倫塞利爾理工學(xué)院（Rensselear Polytechnic Institute）做訪問學(xué)者。1994年擔(dān)任科學(xué)技術(shù)司司長、建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會委員，1998年起擔(dān)任建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任、部科學(xué)技術(shù)委員會副主任，1996年起出任中國土木工程學(xué)會水工業(yè)分會理事長。2001年起出任中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長。