最近幾年，在關(guān)于房地產(chǎn)市場及房價的討論中，房價收入比(PIR)被當(dāng)作論據(jù)而引用的程度相當(dāng)高。相當(dāng)一部分觀點認(rèn)為，目前的PIR已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際公認(rèn)的3～6倍的合理區(qū)間，并以此作為佐證房價過高或市場存在泡沫的重要論據(jù)。
表面上看，這種觀點和論證邏輯有其合理性，但如果對房地產(chǎn)有深入研究的話，就會發(fā)現(xiàn)，其實房價收入比并不是大家所理解的表面要義。
房價收入比是衡量住房支付能力的參照指標(biāo)，但卻不是唯一的指標(biāo)，特別是在現(xiàn)階段的國內(nèi)房地產(chǎn)市場，討論房價收入比的高低已經(jīng)毫無意義。主要理由有四：
一、大家引來引去的房價收入比的3～6倍合理區(qū)間值已沒有現(xiàn)時意義
可能很多人不知道，大家引來引去的房價收入比的3～6倍所謂的合理區(qū)間值，或者是冠以更唬人的“國際慣例”、“國際警戒線”、“國際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)”等，其實是世界銀行《2001年世界發(fā)展指標(biāo)》提供的1998年全球96個國家(地區(qū)，下同)房價收入比資料進(jìn)行的測算結(jié)果。請記?。菏鞘澜玢y行提供的1998年96個國家的數(shù)據(jù)——⑴是世界銀行一家之?dāng)?shù)據(jù)；⑵是1998年的數(shù)據(jù)；⑶是96個國家的數(shù)據(jù)——這一點非常重要。
在此有必要在簡要說明一下當(dāng)初的發(fā)布背景。1990年，世界銀行和聯(lián)合國人居署啟動了住房指標(biāo)項目(Housing Indicator Program)的研究，希望能為住房的比較研究提供基礎(chǔ)。但鑒于數(shù)據(jù)來源并不具有廣泛性和代表性，整個研究項目進(jìn)展的并不順利，是否具有代表性和客觀性也值得懷疑，從最后聯(lián)合國人居署退出發(fā)布方就可看出些許端倪。
現(xiàn)在看來，是否真有這樣的國際標(biāo)準(zhǔn)就首先值得懷疑。
其次，無論是3～6倍也好，還是以訛傳訛的4～6倍也好，都是1998年的數(shù)據(jù)，而在過去的十年間，不僅中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“黃金十年”，其他絕大多數(shù)國家也經(jīng)歷了相似的發(fā)展時期，甚至有的國家，如俄羅斯、東歐各國和美國、英國等發(fā)達(dá)國家，比中國有過之而不及，堪稱“白金時代”，而這些國家的居民收入?yún)s沒有保持與房價同比增長速度，至少不比中國居民收入的增長速度快。由此看來，今天——所謂3～6倍合理區(qū)間數(shù)據(jù)由來后的11年——3～6倍的房價收入在國內(nèi)外都沒有任何時效性了，因而也就沒有了現(xiàn)時意義，也失去了可資佐證的任何價值。
至少有一點是確定的，就是現(xiàn)時各個國家的房價收入比肯定超過3～6倍了。
二、所謂3～6倍合理區(qū)間值不是平均值，在其范圍內(nèi)的只有很少部分國家
房價收入比(PIR)通常定義為中位住房價格與中位家庭收入的比值。但在實際計算中，由于中位數(shù)據(jù)難以獲取，常用平均住房價格與平均家庭收入的比值來代替。理解這一點極為重要，因為既然是房價收入比，在房價存在一定區(qū)間，如50～80萬元/套，收入也存在一定區(qū)間，就必然存在下限房價比下限收入、下限房價比上限收入、上限房價比下限收入、上限房價比上限收入、平均房價比平均收入的不同情形。例如，房價50～80萬元/套，收入4.5～8萬元/年（家庭，而不是個人），則不同情形下的比值是：
下限房價比下限收入：11.11
下限房價比上限收入：6.25
上限房價比下限收入：17.78
上限房價比上限收入：10
平均房價比平均收入：10.4
從計算結(jié)果可以看出，高位值和低位值相比相差2.84倍。
如果統(tǒng)一用平均值計算，同一數(shù)據(jù)來源的情況是：PIR平均值為8.4，中位數(shù)為6.4，列入4～6范圍內(nèi)的只有家庭收入在4000美元以上的少數(shù)國家。按收入分組看，家庭收入在999美元以下的國家．房價收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000～3999美元之間的國家，房價收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上的國家．房價收入比平均數(shù)為5.6。
再重復(fù)一下剛才的結(jié)論：所有數(shù)據(jù)都是11年前的，而在過去的十年間，絕大多數(shù)國家的房價增長速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民收入增長速度，用十年前的數(shù)據(jù)佐證現(xiàn)在的房價高低已經(jīng)沒有現(xiàn)時意義了。
更重要的是，以上數(shù)據(jù)是平均值，而不是中位值。無論是測評有效需求，還是潛在需求，乃至任何事物，平均值是沒有什么意義的——首富和剛剛參加工作的大學(xué)生的收入平均起來有意義嗎？30000元/㎡的豪宅和3000元/㎡的經(jīng)濟(jì)適用房能平均嗎？唯一的意義是后者極有可能被虛假地視為有購房能力，平均房價加上平均收入，兩個“平均值”就更沒有任何意義了。用簡單平均數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能反映我國居民購房能力的差距，只有比較不同收入群體的房價收入比，才能真實反映出我國居民購房能力的實際差距，從而判斷房價的合理區(qū)間。
有意義的是中位值，而中位值在咱們國家至今還沒人統(tǒng)計，更沒人計算！
但有一點是確定無疑的，那就是，只有當(dāng)目前的二元結(jié)構(gòu)社會有根本改變，中層階級成“橄欖形”社會結(jié)構(gòu)的中堅力量時，再討論房價收入比才有意義。這個過程至少要二、三十年！
三、房價收入比在25個住房支付能力指標(biāo)中只列第五位
還有一點需要澄清：房價收入比不是，也從來不是衡量房價高低度的指標(biāo)，而是衡量住房支付能力的指標(biāo)。而且，當(dāng)初世界銀行在設(shè)定的指標(biāo)體系中，房價收入比只是25個主要指標(biāo)之一，且位列第五位。
所謂住房支付能力，還要從住房需求說起。住房市場需求可分為有效需求和潛在需求，有效需求是指在一定時間內(nèi)愿意購買且有支付能力的需求，而潛在需求則是未形成支付能力的需求，潛在需求主要影響遠(yuǎn)期住房市場運行。要考察居民購房支付能力，居民收入水平是首要制約因素，由于房價收入比計算相對簡單，包含了其它指標(biāo)的大多數(shù)信息，同時又缺少其它更好且易計算的衡量指標(biāo)，所以房價收入比一直是衡量住房支付能力的常用指標(biāo)。
由此看來，房價收入比也不是在是衡量住房支付能力的唯一指標(biāo)，只不過其易算、易記罷了。
四、房價收入比與財富累積能力關(guān)系最大
從本質(zhì)上說，房價收入比應(yīng)該是房價和家庭的財富累積能力的關(guān)系最大，因為就住房支付能力而言，收入和家庭的“余錢”相比，顯然后者更能代表支付能力。例如，家庭月收入10000萬，按照40%的住房消費支出比例（安全比例應(yīng)該控制在30%以內(nèi)，否則在收入下降時有淪為“房奴”的危險），可保障4000元的月供。但這其中有兩點將超出既有的房價收入比的概念。一是按照我國目前房地產(chǎn)市場的置業(yè)特點，部分房款不僅僅是來自單個家庭的若干年收入的累積，而是來自多個家庭（2+1結(jié)構(gòu)）的累積儲蓄——已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了一個家庭、3～6年累積收入的國際通則！二是隨著收入的變化，住房支付能力將隨之發(fā)生變化，而且后者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前者的變化幅度。例如，當(dāng)月收入增加到12000元時，在其他支付沒有多大增加時，住房支付能力就不能以12000×40%＝4800元來計了，而是增加至4000＋2000＝6000元了——增加了50%的支付能力。反之亦然：如果收入減少了2000元，則支付能力將降低50%。這也是淪為“房奴”的根本原因所在。
還有很多理由，比如國外計算房價時往往采用成套住房的總價，且這些住房品質(zhì)差異不大。而國內(nèi)計算房價時，常采用住房單位面積均價與住房面積的乘積，因此住房面積的選擇就成為影響房價收入比的重要因素。如果按套計算，不同國家人均居住面積的差異又使得房價又增加了另一項因素。例如，美國的人均居住面積是50㎡，我國是28㎡?，F(xiàn)在，很多年青人首次置業(yè)就沖著兩室兩廳、100多㎡，比較房價收入比又有何意義呢？更多的理由，在此不再一一贅述了。
總之，無論是考究房價收入比的時效性，還是平均值的參考價值，無論是在衡量住房支付能力指標(biāo)體系中的重要度，還是收入變動對支付能力的影響，引用11年前的所謂3～6倍數(shù)據(jù)，確實沒有任何意義了。
有意思的是，好像有些人引用房價收入比就把自己當(dāng)成了懂了房地產(chǎn)的專家，這種人云亦云既誤導(dǎo)別人，也容易“露臉不成，反露了屁股”。就像你知道了“市盈率”，如果去炒股的話，你肯定不敢進(jìn)入中國股市，或者是即便進(jìn)入也必賠無疑。
聲明：本文主要是批判一些人云亦云的假專家，自始至終絕沒有說時下的房價高低問題，也沒有暗示時下的房價收入比在合理區(qū)間內(nèi)。懇請習(xí)慣于在網(wǎng)上隨意謾罵的人先讀懂文章，再謹(jǐn)慎發(fā)表客觀的評論。
