“拆遷補(bǔ)償：作為試點(diǎn)首次參照市場房價 。據(jù)介紹，以往的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都是以8800元的基準(zhǔn)地價為準(zhǔn)補(bǔ)償。老百姓總感到拿得少，而且在拆遷過程中經(jīng)常出現(xiàn)前后拆遷價格不一致，拿得少的拆遷戶感到心里不平衡。此次拆遷，作為北京市的試點(diǎn)，西長安街參照市場評估價格，拆遷價略高于市場價的方式進(jìn)行補(bǔ)償。也就是說，根據(jù)被拆遷房屋的市場評估價格對被拆遷人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。本次拆遷區(qū)域內(nèi)所有住宅房屋的補(bǔ)償基礎(chǔ)價格為30706元/建筑平方米?！?

 

    這是正確的。土地財(cái)政絕不是很多人認(rèn)為的那樣，而是收儲與出讓價格差額空間越來越小，因?yàn)楸徊疬w和被征地居民已經(jīng)爭當(dāng)釘子戶了。我贊賞合理補(bǔ)償，而顯然前述幾年，一線城市的異地拆遷安置過程中出現(xiàn)了很多問題，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。即使是現(xiàn)在，也還存在強(qiáng)行征地、以租代征欺騙農(nóng)民的伎倆。

    國土部要求凈地出讓的要求，對于土地收儲來自于拆遷的大多數(shù)城市，特別在二三線城市也是不恰當(dāng)?shù)?。這也是04年8.31大限之后一直以來土地出讓劇減的根本原因，國土儲備中心收儲能力因?yàn)橘Y金和拆遷難等現(xiàn)實(shí)問題，越來越不適應(yīng)市場的需求，既然土地出讓放量極小，上市企業(yè)和大國資企業(yè)只有通過招拍掛拿凈地的習(xí)慣，而不會涉足一級開發(fā)，而一級開發(fā)的利潤率與二級開發(fā)沒有可比性，特別是一級開發(fā)融資成本的高昂，利潤根本不足以吸引一級開發(fā)公司的投資熱情。

    當(dāng)然還有一級開發(fā)的艱難，特別是舊城改造以及二三線城市最大量的城中村改造，遭遇的釘子戶可以把項(xiàng)目推遲延期兩年，這是很無奈的現(xiàn)象。但是我們很多人不承認(rèn)這樣的局面，始終認(rèn)為被拆遷戶都是弱者，必須受保護(hù)，殊不知，正是這樣的觀念是的釘子戶問題越來越難以解決。過度補(bǔ)償實(shí)屬無奈，轉(zhuǎn)嫁到購房者身上也屬正常。

 

    我所經(jīng)歷的項(xiàng)目更多的是原址返遷，這在一線城市舊城改造過程中是做不到的。二三線城市拆遷過程開發(fā)企業(yè)還擔(dān)負(fù)著綠地、公建、大幅退距等等城市改造的投入問題。這樣一來土地成本是很高的。習(xí)慣于市場化拆遷收儲比較合理，實(shí)際維護(hù)的是被拆遷群體的利益。如果不是如此市場化拆遷，而是地方政府以公益的名義強(qiáng)制拆遷，在和諧社會建設(shè)的今天，顯然是不恰當(dāng)?shù)?、所以我一直反對拆遷征地以公益的名義，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有很大的差異。以公益名義下調(diào)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不合理的。

    這是土地市場的真實(shí)現(xiàn)狀，也就是即使是經(jīng)適房、廉租房等公益項(xiàng)目，拆遷補(bǔ)償能做到的還是市場化的補(bǔ)償，更不能要求為了公益項(xiàng)目而拆遷的居民做出犧牲，這是很不合理的，當(dāng)然也做不到了。

    合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)不好確定，這是一個悖論。具體實(shí)踐過程中的摸索也將持續(xù)。但是無疑對土地收儲成本，要有清醒的認(rèn)識，低價征用土地或者無償征用時錯誤的，與物權(quán)法也是相沖突的。即使不存在純私有產(chǎn)權(quán)，但是實(shí)際上我們已經(jīng)默認(rèn)了私有產(chǎn)權(quán)的存在。

 

    這是房價不可能大跌的唯一根本原因。也就可以理解為什么一個城中村項(xiàng)目或者舊城改造項(xiàng)目會遲遲達(dá)不成協(xié)議，遲遲不能按期實(shí)施建設(shè)。一個大型拆遷項(xiàng)目如果沒有政府的強(qiáng)力支持，恐怕十年八年一個周期都不夠用的。

   

    土地招拍掛最初的設(shè)想，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了很大的變化，拍賣掛牌被棄用是合理的，凈地出讓也就逐漸被毛地出讓取代，這不是一直行政命令就能達(dá)到的。規(guī)范過程是有代價的，特別是我們所謂的規(guī)范公正公平，最后都成為成本提高的又一籍口，成了部門過度收費(fèi)的新的依據(jù)。不要再給政府部門財(cái)政外創(chuàng)收的機(jī)會。這也是前述五年宏觀調(diào)控思路最后走向反面的根本原因。以規(guī)范市場的名義最后都成了提高開發(fā)成本的政策，暴跌做不到，暴漲確實(shí)很快就達(dá)到了。

    摸索出適合自己城市的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，這是地方政府要做的。土地出讓收益不應(yīng)該是地方政府的唯一訴求。

 

    暴漲暴跌局面是不正常的，合理健康向上的房地產(chǎn)市場才是合理的，也是未來市場發(fā)展的方向。