房地產(chǎn)市場在這個早春的季節(jié)，似乎有回暖的跡象，面對各地房產(chǎn)市場的變化，老百姓該如何解讀呢？央視經(jīng)濟(jì)頻道《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》專訪了中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長。聽聽她是怎么說的。

房地產(chǎn)市場回暖有兩個原因

進(jìn)入2、3月份以來，包括上海、北京、重慶這些城市，一手房、二手房成交量不斷增長，有人士就說，現(xiàn)在可以說進(jìn)入2009年3月份以后，早春氣息已經(jīng)吹到房地產(chǎn)業(yè)界。您認(rèn)為目前這樣一個成交比較火爆的情況是短時間出現(xiàn)的情況，還是真正的房地產(chǎn)業(yè)開始復(fù)蘇？

聶梅生說：“我認(rèn)為房地產(chǎn)全國性成交量上漲，比去年能夠有所恢復(fù)，這是一個全國性的情況，而形成這個原因卻是多方面的，我認(rèn)為主要是兩個原因。一個是2008年整個成交量下降，全國普遍下降4成，有些城市到了5成，這種情況下壓制了一部分本來去年要買房的，等了一年，現(xiàn)在要釋放，這是一個。第二個去年10月底，政府出臺了一系列房地產(chǎn)新政，這對交易量恢復(fù)起了非常大的作用。你看現(xiàn)在交易量恢復(fù)主要是這么兩個特點(diǎn)，一個是首次購房，然后屬于自住性購房，而且是普通商品房，這部分去年10月底以后，政府出臺新政當(dāng)中刺激的一部分。”

一系列刺激房地產(chǎn)市場政策的出臺促使房產(chǎn)市場復(fù)蘇

在出臺了一系列有利于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的的政策以后對房地產(chǎn)市場是一個刺激作用，對此聶梅生說：“政策出臺以后，有一個消化的過程，在4個月以后現(xiàn)在開始釋放，我認(rèn)為這兩個原因促成了全國性交易量回暖?！?

房地產(chǎn)新政策的出臺導(dǎo)致房價有所下降

國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明，在2月份房價還處在下行通道，房價處于下行的通道，而成交量卻在不斷增長，這兩者之間是不是矛盾？對此聶梅生說：“我認(rèn)為不矛盾，房價在下行空間這是在預(yù)料當(dāng)中的，不光光是房地產(chǎn)，包括我們國家其他一些商品房，在整個經(jīng)濟(jì)形勢的情況之下，國際的、國內(nèi)的，整個商品價格都在下降，包括我們的CPI、PPI指數(shù)都在下降，這是一個普遍的情況。所以我認(rèn)為商品房的價格在今年，尤其在去年一季度還是在比較高位的情況之下，同比肯定是下降的，但是交易量會逐步恢復(fù)，這兩個恰恰是我們希望得到的一個結(jié)果，也是我們政策、新政出臺以后，希望房價比較平抑，大家能夠買得起，但是交易量要恢復(fù)，因?yàn)槲覀円瓌觾?nèi)需，拉動消費(fèi)?！?

市場復(fù)蘇是否會促使房價再反彈需要再觀察

從目前市場成交情況來看，一批稱之為政策支持或者剛性需求的成交量它的增長，隨著它的增長量不斷擴(kuò)大，會不會帶動整個市場迅速復(fù)蘇回暖，使得整個成交價格迅速抬高呢？對此聶梅生說：“這個需要觀察一段，因?yàn)楝F(xiàn)在正在2、3月份第一部分開始回暖，整個趨勢很可能是從低端到高端擴(kuò)散。比如政府把保障性這部分，強(qiáng)力支持保障性住房建設(shè)。先把自住性第一套，這部分商品房能夠回暖，然后在這次人大當(dāng)中提出來，第二套房當(dāng)中改善性、自住性的這部分需求也開始支持，在逐漸擴(kuò)散，希望在當(dāng)前這種情況之下，能夠逐漸把房地產(chǎn)不同結(jié)構(gòu)當(dāng)中各個區(qū)段都能夠拉動起來。這是一個。第二個是一手房、二手房能夠聯(lián)動，這次回暖實(shí)際上很多城市是從二手房市場開始的，我們叫做一級市場、二級市場聯(lián)動，這才能形成一個循環(huán)，才能使整個房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，消費(fèi)能夠恢復(fù)起來，希望起到這么一個聯(lián)動的作用?！?

不可忽視二手房市場的帶動作用

在目前樓市逐漸回暖的過程中，我們看到，市場上二手房走勢非常引人注目，我們注意到像南京、上海、北京、深圳這些城市，有些提供貸款的銀行現(xiàn)在也開始插手到二手房交易過程當(dāng)中，他們要涉足這樣一個領(lǐng)域里，對二手房市場未來發(fā)展會產(chǎn)生什么樣的影響？對此聶梅生說：“本來銀行對二手房這塊重視不夠，他追一手房的貸款，但二手房是非常重要的。為什么呢？二手房有三個特點(diǎn)，第一，解決第一次購房的問題，拉動了這一塊剛性需求。第二，拉動改善性需求，因?yàn)槟悴毁I，不把舊房賣掉怎么有新房呢？你不買新房，不第二次購房，怎么能夠租賃呢，在中間起一個橋梁作用。另外二手房一般是現(xiàn)房，不像一手房是期房?！?

市場回歸理性需要時間

大家購買期房的時候往往會擔(dān)心未來價格趨勢怎么樣。對此聶梅生說：“另外開發(fā)商的資金鏈，還有他已經(jīng)等了一年，等不了了，當(dāng)然愿意買現(xiàn)房。還有很多二手房戶型不是很大，比如前幾年蓋的，但是區(qū)位很好，符合就業(yè)的需求，所以二手房市場現(xiàn)在最新恢復(fù)、交易量擴(kuò)大這是必然的，銀行本來就應(yīng)該對一手房和二手房房貸都應(yīng)該同等重視，所以我覺得銀行介入二手房房貸這也是市場的選擇，因?yàn)殂y行也是商業(yè)銀行，它也需要盈利。中國房價是2007年5月份以后漲的，到2007年年底很高。2008年一年處于僵持的情況，到了下半年的時候開始松動，開始降價。我們現(xiàn)在說房價是同比，2009年一季度和2008 年一季度比，當(dāng)然房價比去年低。但是真正來說，房價已經(jīng)回到2007年，因?yàn)?008年房價是比較高的，2007年上半年房價并不高，下半年才高，所以很多城市已經(jīng)回到2007年上半年，也就是說回到兩年之前，甚至有些城市回到2006年。”

新的促進(jìn)房地產(chǎn)市場的政策應(yīng)從低端向高端擴(kuò)散

統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以看到房價回落速度非?？?。在目前回落速度很快的市場情況下，比如說在貸款的政策，關(guān)于第二套住房的政策等等方面，是不是還有新的政策要出臺，來刺激市場進(jìn)一步擴(kuò)張發(fā)展？對此聶梅生說：“就像昨天溫總理講的，我們在應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)，還有很多彈藥，房地產(chǎn)方面起碼還有三道閘門并沒有動用。比如在這次兩會當(dāng)中，關(guān)于二套房，只是說二套房當(dāng)中改善性、自住性購房，這部分首付和貸款利息都下來了。但對投資性這部分沒有提。投資性這部分，在2007年底壓得很厲害，首付要達(dá)到40%，而且利息是1.1倍，并不打折?，F(xiàn)在各個地方政府，還有各個商業(yè)銀行執(zhí)行有所不同，但從銀監(jiān)會來講，這一塊并沒有松。我覺得從低端向高端擴(kuò)散，從自住到改善的這么一個過程。但是整個房地產(chǎn)市場確實(shí)是由不同的需求構(gòu)成，不能只釋放這部分需求，不釋放另外一部分需求。在這次兩會當(dāng)中說，要合理支持房地產(chǎn)消費(fèi)、房地產(chǎn)內(nèi)需。如果說中國房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，或者說經(jīng)濟(jì)的需要，拉動內(nèi)需的需要，拉動消費(fèi)的需要，在房地產(chǎn)方面還是有政策儲備的?！?

第二個在稅收方面，這次減稅主要減二手房的稅收，減了很多，在一手房當(dāng)中主要是在消費(fèi)層面減了很多的稅，但是在投資層面，在房地產(chǎn)開發(fā)層面的稅并沒有動得太多，比如說土地增值稅這些，雖然說了，但并沒有動，另外有銀行貸款，主要是支持消費(fèi)的層面，并沒有對開發(fā)貸款支持很多?！?/P>