在兩會上，全國工商聯(lián)提出議案，認(rèn)為最近的房價這樣高，國內(nèi)居民購買不起，最大的原因是地方政府收取的土地出讓金過高以及收取的房地產(chǎn)相關(guān)稅費過高，從而導(dǎo)致了過高的房價。因此，政府不調(diào)整房地產(chǎn)過高的土地出讓金及相應(yīng)稅費，房地產(chǎn)市場的價格要跌下來是不可能的。該議案一上會討論，立即引起大會及各媒體廣泛的注意。有人認(rèn)為，這是2004年房地產(chǎn)泡沫爭論的繼續(xù)。
不過，在本文看來，這個議案的提出，混淆了一些的問題，而且此議案的目的，并不能夠解決任何問題，只是為房地產(chǎn)開發(fā)商推辭房價下降的責(zé)任，只是為了讓過高的房價托在高位而為房地產(chǎn)開發(fā)商謀取暴利找到正當(dāng)理由。如果這樣，簡單的問題更加復(fù)雜化。因為，我們房地產(chǎn)的稅費過高，是不爭的事實。房地產(chǎn)稅費收取過高要調(diào)整也是必然。但由于房地產(chǎn)剛發(fā)展10年，房地產(chǎn)稅制方面存在不少問題需要改進(jìn)。
但是，該議案認(rèn)為房價是由于地方政府土地出讓金過高而導(dǎo)致房價過高，本文是可茍同的。其實，對于房價過高的問題，盡管原因很復(fù)雜，但無論從經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)理上來看，還是從日常生活經(jīng)驗來看，誰都知道主要原因何在，也知道住房的價格到底是如何決定的。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來看，房價并不是由土地的價格決定，而土地的價格是由房價來決定的。特別是在中國，這種情況更是明顯。因為，在土地交易沒有市場化之前，土地的交易往往是在臺下進(jìn)行，其土地如何定價，定價多少完全是非市場的因素。試想，在這種情況下，政府以國有土地的方式用極低的價格收歸國有的土地然后以市場的方式來出售時，其收益率是無法用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來計算的，因此，以這種方法轉(zhuǎn)讓交易出去的土地往往會與市場的價格相差很遠(yuǎn)，從中非市場化因素過大。這里既有地方政府官員的尋租機會，也有房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利。在早幾年房地產(chǎn)快速過程中，不知有多少人就是通過這種方式一夜暴富的，大量的國有財富就是通過這種過程流失。在這種情況下，地價與房價根本上沒有多少關(guān)系。有的只是房地產(chǎn)開發(fā)商通過臺上或臺下各種方式以低廉的價格掠奪整個社會之財富。
至于土地交易市場化之后，在土地拍賣過程中，土地的價格到底是多少，就在于房地產(chǎn)開發(fā)商對所拍賣之土地建筑住房價格的預(yù)期。如果房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期到該土地建筑住房某種格有市場，房地產(chǎn)開發(fā)商就會根據(jù)這種預(yù)期對拍賣土地出價。如果土地出價的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過土地開發(fā)后住房收益的預(yù)期，那么房地產(chǎn)開發(fā)商是不會出價拍賣該土地的。但是，要知道，在一個成熟的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)是一個高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商對建筑住房價格的預(yù)期只能建立購買土地當(dāng)時的分析上，一旦市場變化，市場實際的情況可能與預(yù)期價格相差很遠(yuǎn)，從而顯示出土地成本過高的壓力或風(fēng)險。這是房地產(chǎn)開發(fā)商必須承擔(dān)的風(fēng)險。而不能夠因為市場的變化所產(chǎn)生的風(fēng)險說是土地交易價格過高。因為，房地產(chǎn)處于上升期，房地產(chǎn)高收益是十分明顯的，但是當(dāng)房地產(chǎn)處于下降的通道時，房價的調(diào)整可能使得土地出讓金在總成本比重上升，自然會顯示出土地出讓金的負(fù)擔(dān)沉重的問題。而這些風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)商要承擔(dān)的東西。因此，土地價格是由房價來決定的，而不是相反。反之，如果住房價格是由土地成本來決定，那么早幾年中國住房是由成本來定價，中國房價能夠快速飚升嗎？
還有，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)具有較長的周期，目前正在出售的不少住房所使用土地往往會是實行土地拍賣獲得的，由于土地交易在臺下進(jìn)行，因此，當(dāng)時土地出讓金的價格是比較便易的。到目前為止，土地交易市場化后進(jìn)入市場的住房肯定不多。但是，該議案不是用土地交易市場化之前的土地成本來計算，而是用這之后土地交易成本來計算，自然會把房價過高的責(zé)任推到政府去，但是實際并非如此。
再就是，從這幾年的情況來看，房地產(chǎn)的終端產(chǎn)品是在房地產(chǎn)開發(fā)商手上出去的，房地產(chǎn)的利潤只能通過房地產(chǎn)的住房交易來實現(xiàn)。如果房地產(chǎn)稅費過高，房地產(chǎn)企業(yè)只有市場平均利潤，那么不僅無法讓各行各業(yè)千軍萬馬涌入房地產(chǎn)市場，也無法讓短期內(nèi)讓房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利，但實際上并非如此。反之進(jìn)入房地產(chǎn)的企業(yè)越來越多，暴富的房地產(chǎn)開發(fā)商也越來越多。那么其利潤又從何來？正因為，房地產(chǎn)是暴利，才會有大量企業(yè)涌入房地產(chǎn)市場，才會有房地產(chǎn)開發(fā)商不在乎政府稅費高低。
可以說，早些時候房地產(chǎn)開發(fā)商通過不同的方式從居民手中獲得暴利，但是當(dāng)居民覺醒之后，房地產(chǎn)暴利在民眾手上不容易榨取或房地產(chǎn)的暴利從絕大多數(shù)民眾手榨取不出來時，房地產(chǎn)開發(fā)商只能把獲取暴利的目標(biāo)轉(zhuǎn)向政府。因此，他們通過其行業(yè)組織寫什么提案把當(dāng)前的房價過高指向地方政府，認(rèn)為地方政府獲利大多從而導(dǎo)致房價過高，因此要活躍市場就得讓政府讓利，降低稅費及土地出讓金的收費。其實，我們只要看看工商聯(lián)代表誰或利益集團(tuán)，就會看到這種議案的意義所在。也就是說，如果所謂兩會代表，如果不能夠站在整個社會利益角度來思考問題，那么他們所提出的議案會承擔(dān)多少社會責(zé)任是不可能。
因此，我們目前要注意的是，這幾年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的得勢，他們不僅在所謂的市場上如魚得水，能夠操縱房價的上漲與下跌，也會千方百計地通過各種方式來左右市場，甚至于把他們的既得利益合法化與制度化，而且這種情況越來越嚴(yán)重。全國工商聯(lián)的報告就是一個十分明顯的例子。希望中央政府及全國人民擦亮眼睛，看看他們是如何變著法子來侵害大眾利益的。
還有，最近一些行業(yè)組織總是在通過各種方式把房地產(chǎn)開發(fā)商利益制度化，希望用這種方式來托住過高房價以維持房地產(chǎn)暴利，但是全世界經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)重大的周期性調(diào)整了，全世界各地的房價都全面下跌了，中國經(jīng)濟(jì)也在進(jìn)行周期性調(diào)整，那么中國房地產(chǎn)豈能把這種周期性調(diào)整置身事外，除非中國房地產(chǎn)市場跑到地球之外去，因此中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整是必然，豈能夠阻擋？
