在部分地區(qū)樓市成交量逐步回升，對樓市價格走勢樂觀情緒蔓延之際，著名房地產(chǎn)獨立評論家牛刀日前再拋出“2009年房地產(chǎn)探底過程還在繼續(xù)，言底部尚早”的觀點。這潑“涼水”是否像他在2007年樓市最瘋狂時公開賭深圳房價下跌一樣，潑得正是時候，還是盲目悲觀？本報記者近日就當(dāng)前樓市成交回暖現(xiàn)象、業(yè)內(nèi)眾多救市建議等熱點問題對牛刀進(jìn)行專訪。
成交回暖是短期現(xiàn)象
記者：與當(dāng)前市場上一些關(guān)于樓市回暖的觀點不同，你為何還認(rèn)為2009年房地產(chǎn)還在繼續(xù)探底？
牛刀：應(yīng)該從三方面來看當(dāng)前中國樓市，從外圍環(huán)境來看，全球不動產(chǎn)都在向下估值過程中，處在剔除樓市泡沫的階段，還沒有完成不動產(chǎn)向下估值；從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來看，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整需要時間，經(jīng)濟(jì)未調(diào)整好，房價不可能調(diào)整到位；近期樓市成交量放大主要是受政策性因素刺激，只是一種短期現(xiàn)象。一旦政策利好因素釋放完畢，重新由市場來主導(dǎo)，房價還要繼續(xù)下跌。
據(jù)估算，開發(fā)商今年整體投資資金缺口約1萬億，等同于銷售額3萬多億。在當(dāng)前的形勢下政府不太可能引導(dǎo)這么大投入。而這1萬億的資金缺口補(bǔ)不上，就意味著今年很多開發(fā)商將出現(xiàn)樓盤爛尾甚至破產(chǎn)現(xiàn)象，這一趨勢已經(jīng)出現(xiàn)，表現(xiàn)為越來越多的樓盤延期開發(fā)，如北京的一些樓盤。延期開發(fā)主要原因是這些樓盤沒有開發(fā)價值，動工就意味著虧損開發(fā)。因此，今年對樓市而言依然是形勢非常嚴(yán)峻的一年。
現(xiàn)在開發(fā)商所有成本都在降低，以國內(nèi)某著名大型房地產(chǎn)企業(yè)為例，2007年其土地成本3581元/平方米， 2008年2059元/平方米，每平方米下降1500多塊，2009年成本更低，所以從這個角度來看，未來房價走低也是趨勢。
記者：隨著去年底以來一些政策利好出臺刺激了樓市回暖，剛性需求逐步釋放給了開發(fā)商不少信心，為什么你還認(rèn)為樓市形勢非常嚴(yán)峻？
牛刀：現(xiàn)在大多數(shù)群體包括中產(chǎn)階級的支付能力不足以支撐樓市回暖。從三方面來看，中國投資拉動GDP增長的模式為將來通脹埋下隱患；近幾年貧富差距加大，大量城市居民收入增長趕不上GDP增長、通脹增幅；2008年，一批中產(chǎn)階級的財富因股市、樓市泡沫破滅而被吸空，出現(xiàn)“負(fù)”資產(chǎn)。
以剛性需求來確定房地產(chǎn)市場需求量是錯誤的，中國習(xí)慣把潛在需求解釋為剛性需求。事實上，未發(fā)生的需求中很多人沒有購買力，而不能列入剛性需求。
深圳樓市還有1年多調(diào)整期
記者：你認(rèn)為樓市何時見底？見底的標(biāo)志是什么？
牛刀：房價沒有底部。深圳房價回復(fù)到正常狀態(tài)，應(yīng)關(guān)注這三個指標(biāo)：一、日均成交量；二、新房存量變化；三、日均價格。
從存量來看，深圳新房存量高峰期曾達(dá)6.7萬套，目前降至5.4萬套，消化其中這1.3萬套就花了近兩年時間。而正常狀態(tài)下新房存量應(yīng)該為3萬套，只有降到這一水平，才能說房價水平基本與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、深圳居民收入增長水平相適應(yīng)的狀態(tài)。否則，房價不可能穩(wěn)定，更談不上回暖。
我認(rèn)為，從現(xiàn)有新房存量水平降至3萬套的正常水平，深圳還需1年多的消化時間。而且，這一推算還沒有考慮今年大量新盤推出的壓力。
記者：深圳成交量放大已持續(xù)了4個月，是否將會加快存量房消化的速度？
牛刀：成交量不能跟最低迷時期比，應(yīng)該跟正常年份比。現(xiàn)在的成交量情況是，周五、周六300多套，其他時間一般在200套左右，這還沒達(dá)到正常年份——如2006年的7成。在2006年，平時成交量300多套，周五、周六有700多套，有時候突破900多套。
開發(fā)模式面臨考驗
記者：你多次提到要推動住宅消費市場的形成，在當(dāng)前樓市低迷的現(xiàn)狀下，為何有這樣的主張？
牛刀：當(dāng)前中國內(nèi)地樓市是投資性市場，這借鑒了香港的開發(fā)模式。香港模式有三大特點，即土地的招拍掛、預(yù)售制度、門店式交易，這樣的模式導(dǎo)致樓市投機(jī)性色彩過重，并不完全適合中國內(nèi)地，正面臨極大考驗。資本推動型市場到一定程度，泡沫必然破滅，不利于整體宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。
可喜的是，政府采取的一系列舉措，包括建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、雙限房，正逐步推動住宅消費市場的形成。與商品房的土地供應(yīng)招拍掛制度不同，經(jīng)濟(jì)適用房政府是采用劃撥的方式，廉租房是以計劃供應(yīng)的模式。住宅消費市場主要面向龐大的自住型群體，一旦形成市場非常龐大。
當(dāng)各個城市把自己的社會保障性住宅和普通商品房住宅推廣到產(chǎn)品供應(yīng)總量的60%時，住宅消費市場才基本上開始形成。目前北京經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、雙限房已經(jīng)做到36%的比例，深圳則做到了42%。
記者：雖然成交量回升，但來自開發(fā)商以及相關(guān)利益團(tuán)體的救市聲音不斷，一些地方也想方設(shè)法救市，你怎么看？
牛刀：開發(fā)商該倒閉就倒閉，沒倒閉樓市不可能調(diào)整到位。過去樓市火爆時期，開發(fā)商的土地、建材、銀行利息成本都非常高，借高利貸的成本就更高，現(xiàn)在房價大幅下跌導(dǎo)致房子已經(jīng)無法銷售，賣也是虧損，這樣的企業(yè)應(yīng)該讓他破產(chǎn)。
牛刀簡介
牛刀，真名陳乾，因感于庖丁解牛的理性和專業(yè)精神，故取博客名牛刀。
中國房地產(chǎn)最具影響力的獨立評論家，中國房地產(chǎn)商協(xié)會高級顧問，中國房地產(chǎn)年會專家團(tuán)專家。任職過大報版面主編，深圳晚報副總經(jīng)理，深圳特區(qū)報地產(chǎn)主編，分眾傳媒副總經(jīng)理，TIPTOP傳媒CEO，自創(chuàng)牛刀工作室。 2007年7月，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心兼職教授徐滇慶與牛刀對賭深圳房價走勢。一年后，在這場眾人矚目的“賭局”中，徐滇慶輸給了牛刀，并在指定媒體上登出道歉信。
