呼吁政府有關(guān)部門(mén)讓土地的市場(chǎng)更公開(kāi)、透明

考察紐約、倫敦的收獲與啟示

　　《北京晨報(bào)》邢飛：這段時(shí)間與你博客上風(fēng)光秀美的英國(guó)景色相比，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻充滿(mǎn)著火藥味，你如何看待國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　潘石屹：這次我和張欣一起去美國(guó)和英國(guó)考察，張欣比我早去了兩個(gè)星期。我們主要考察紐約和倫敦的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這次考察我們的收獲很大，也給了我們?cè)S多啟發(fā)，從中學(xué)習(xí)了不少知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。

首先，受金融危機(jī)的影響，紐約和倫敦這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)很低迷，房?jī)r(jià)很低，尤其是辦公樓和商鋪的價(jià)格。許多房子的價(jià)格甚至低于它的建安成本，由此推算，這些房子的地價(jià)幾乎等于零，市場(chǎng)的成交量也很少。紐約的成交量比倫敦的成交量還要少。我們?cè)诩~約和倫敦看到一些辦公樓，公司倒閉了，“人去樓空”。尤其在曼哈頓第五大道上，一些銀行和金融機(jī)構(gòu)搬走了，保險(xiǎn)柜、辦公的家具都不要了，文件夾、資料和各種箱子滿(mǎn)地都是，非常狼狽。

　　其次，在金融危機(jī)的影響下，越是辦公樓高度密集的區(qū)域，如紐約的下城Down Town，也就是華爾街的所在地，情況越不好。倫敦City，Canary Wharf金絲雀碼頭，這些新建的金融區(qū)CBD，也和曼哈頓島的下城一樣。情況相對(duì)比較好的區(qū)域，是在曼哈頓島上的57至58街，第六大道至公園大道，這四個(gè)街道圍成一個(gè)小正方形。在倫敦，則是west end比較好。

受金融危機(jī)影響，越是辦公樓密集的區(qū)域，如紐約的下城Down Town 情況越不好

　　在這次考察期間，非常感謝魏理仕（CBRE）全球總裁為我們做的周密安排。他讓他在紐約以及倫敦的同事為我們提供了大量市場(chǎng)的資料，并帶領(lǐng)我們參觀(guān)了許多大樓。這些樓房的開(kāi)發(fā)商基本上都破產(chǎn)了，因?yàn)樗麄兊墓杀窘鹨呀?jīng)虧光了。大樓的所有權(quán)都在貸款銀行和基金的手中。我一邊看一邊想，有幾點(diǎn)感想和大家一起分享一下：

　　第一，金融危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)，尤其是金融行業(yè)造成的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)比報(bào)紙上和電視上看到的消息要嚴(yán)重得多，因?yàn)檫@些“人去樓空”的現(xiàn)象才是最真實(shí)的，最直觀(guān)的現(xiàn)實(shí)。

　　第二，也是我特別留意的一點(diǎn)：曼哈頓島的下城，華爾街所在地為什么發(fā)展不起來(lái)，大家都不看好呢？我曾經(jīng)問(wèn)過(guò)美國(guó)大開(kāi)發(fā)商鐵獅門(mén)的老板，我問(wèn)是不是受“9.11”的影響？他對(duì)我說(shuō)也不全是，主要是交通和物業(yè)是否融合的問(wèn)題。在曼哈頓島的中城，公園大道上有一個(gè)大型的火車(chē)站，大家上下班，交通非常方便；其次是所有物業(yè)要融合，這個(gè)區(qū)域既要有住的，還要有辦公，有飯店，有商店等等。而下城只是單純的辦公樓，這就很難發(fā)展起來(lái)?！?11”被炸毀的世貿(mào)大廈的重建至今還沒(méi)有建到地面，就是沒(méi)有市場(chǎng)。這是非常重要的一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我們?cè)谥袊?guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，一定要借鑒這些教訓(xùn)，引以為誡。在選擇地段，選擇物業(yè)產(chǎn)品的配套設(shè)施上是非常重要的。倫敦新CBD---Canary Wharf和紐約的下城基本是一樣的，這都是前車(chē)之鑒。

　　第三，這些國(guó)家無(wú)論如何總是比我們有錢(qián)，“瘦死的駱駝比馬大”。公司雖破產(chǎn)了，這么好的家具，電腦，保險(xiǎn)柜都不要了，這種情況在中國(guó)是不可能發(fā)生的?？傆腥巳ド坪?，去把這些東西賣(mài)掉，處理掉。

　　只有把中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)放在全球的背景下，我們才能看得更清楚一些，也只有跳出去才能看得更清楚一些，少犯“井底之蛙”的錯(cuò)誤。中國(guó)有句古話(huà)：“不怕不識(shí)貨就怕貨比貨”，我們?cè)趪?guó)外才能更清楚地感受到中國(guó)作為GDP增長(zhǎng)8%的經(jīng)濟(jì)體帶來(lái)的活力，以及北京和紐約、倫敦相比的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。

　　在這次考察期間，我每天都收到公司同事發(fā)來(lái)的公司銷(xiāo)售和出租的數(shù)據(jù)。平時(shí)我在國(guó)內(nèi)也只是看一看，但在美國(guó)和英國(guó)期間，我多次給他們回復(fù)，給他們鼓勵(lì)。這些數(shù)據(jù)證明了SOHO中國(guó)公司全體同事的努力，也證明了北京和紐約、倫敦相比市場(chǎng)的活力。

SOHO土地儲(chǔ)備的價(jià)值不能單純用數(shù)量衡量

　　《京華時(shí)報(bào)》魯歡：香港《文匯報(bào)》稱(chēng)，今年上半年全國(guó)各月成交總價(jià)排行前10名的地塊中，有60%的高價(jià)地塊由國(guó)資背景的企業(yè)獲得。你曾在07年將國(guó)內(nèi)前十位上市公司的囤地情況稱(chēng)為土地泡沫。面對(duì)今天資金更多，來(lái)勢(shì)更猛的國(guó)企房地產(chǎn)市場(chǎng)，請(qǐng)問(wèn)你有什么看法？

　　潘石屹：廣渠路“地王”拍賣(mài)不久后，我便出國(guó)考察去了。我是在網(wǎng)上看到大家的一些討論的。其中國(guó)土資源部的觀(guān)點(diǎn)是：出現(xiàn)“地王”是個(gè)別現(xiàn)象，主要集中在北京、上海這些特大型城市，其他城市，土地出讓價(jià)格的總額不是上升，而是在下降的。

　　出現(xiàn)地王的主要原因是這些大型國(guó)有企業(yè)在目前的背景下，取得資金很容易，成本也很低。而他們長(zhǎng)期從事的行業(yè)因產(chǎn)能過(guò)剩，已經(jīng)無(wú)法再投資進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)，他們的目標(biāo)投向了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也是他們不得已的選擇。但是，把土地轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售額和利潤(rùn)，這需要專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，需要經(jīng)驗(yàn)，需要對(duì)市場(chǎng)的把握和了解。新組建進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司，常常容易犯錯(cuò)誤。這些從別的行業(yè)突然轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)行業(yè)的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要特別小心這一點(diǎn)，以免造成社會(huì)財(cái)富的巨大浪費(fèi)。

　　今天看到《三聯(lián)生活周刊》雜志，集中了最近發(fā)生的許多起車(chē)禍造成的悲劇，有相當(dāng)一部分是喝酒造成的。有人為了一時(shí)的高興，沒(méi)有為自己的健康和別人的生命著想。市場(chǎng)也是同樣的道理，有些企業(yè)為了短期的利益，在制造泡沫，從長(zhǎng)期來(lái)看泡沫一定會(huì)破的。

　　《北京晨報(bào)》邢飛：《觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)》有篇文章稱(chēng)：SOHO中國(guó)面臨“手持重金，卻在土地市場(chǎng)上顆粒無(wú)收的僵局”，請(qǐng)問(wèn)他的評(píng)論是否屬實(shí)？造成這一局面的根源是什么？是土地市場(chǎng)過(guò)于瘋狂，還是你過(guò)于保守？

　　潘石屹：我也看到了這篇的報(bào)道，這是一位實(shí)習(xí)記者劉德炳寫(xiě)的文章。這位記者對(duì)SOHO中國(guó)的基本情況并不了解，也沒(méi)有對(duì)我們進(jìn)行過(guò)采訪(fǎng)。這篇文章也加入了自己想象中的情節(jié)，像寫(xiě)小說(shuō)一樣。

　　目前SOHO中國(guó)未來(lái)有超過(guò)300億人民幣的物業(yè)可供銷(xiāo)售，現(xiàn)金超過(guò)100億人民幣。而這些物業(yè)都處在北京最繁華、交通最便捷的區(qū)域，無(wú)論是未來(lái)銷(xiāo)售或者是出租，都是很好的物業(yè)。因?yàn)樘幵谧罘比A的區(qū)域，所以這些物業(yè)能經(jīng)得住市場(chǎng)波動(dòng)的考驗(yàn)。作為商業(yè)地產(chǎn)，不能同住宅地產(chǎn)一樣單純按建筑面積去衡量它的土地儲(chǔ)備，最主要是看這些土地物業(yè)的價(jià)值。

　　我在這篇文章中也看到他引用了上海某公司發(fā)給我的律師函，我至今還未收到這封律師函。我只是通過(guò)許多媒體上看到這家公司公開(kāi)了發(fā)給我的律師函，以及他們狀告上海市發(fā)改委等政府部門(mén)的文件。我對(duì)此事的回答只有四個(gè)字：無(wú)可奉告。

　　《北京晨報(bào)》邢飛：你怎么看人們對(duì)SOHO中國(guó)商業(yè)模式的質(zhì)疑和解讀？

　　潘石屹：SOHO中國(guó)的商業(yè)模式的確與大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的模式是不同的。有一些人看不懂，對(duì)我們商業(yè)模式提出質(zhì)疑，這是很正常的。最重要的一點(diǎn)是，SOHO中國(guó)以開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為主，而其他絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是以開(kāi)發(fā)住宅為主。因?yàn)檫@個(gè)基本點(diǎn)的不同，就造成了以下一系列的不同：

　　第一，對(duì)地段選擇標(biāo)準(zhǔn)的不同。SOHO中國(guó)一定要選擇最繁華、交通最便捷的地段。作為居住類(lèi)型的土地，可以遠(yuǎn)離城市中心，遠(yuǎn)離繁華地區(qū)。但是商業(yè)地產(chǎn)萬(wàn)萬(wàn)不能在地段上犯錯(cuò)誤。古話(huà)說(shuō)“一步差三市”就是這個(gè)道理。

　　第二，對(duì)土地儲(chǔ)備的衡量標(biāo)準(zhǔn)不同。居住類(lèi)型的土地可以用建筑面積來(lái)衡量，常常我們看到有數(shù)字報(bào)道，哪家房地產(chǎn)公司擁有了5000萬(wàn)平方米、6000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，而SOHO中國(guó)僅有幾百萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。要知道，作為商業(yè)地產(chǎn)，更應(yīng)該用土地的價(jià)值去衡量。因?yàn)閮?nèi)蒙古草原上的一平方米的土地，與前門(mén)大街一平方米的土地從價(jià)值來(lái)說(shuō)是完全不同的。

　　第三，政府對(duì)住宅房地產(chǎn)的政策是不會(huì)影響到我們的。如第二套住房貸款的政策，限制面積，限制價(jià)格的政策等等，都不會(huì)對(duì)我們?cè)斐捎绊憽?/P>

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，市場(chǎng)的變化就是最有智慧的人也無(wú)法去把握。例如股神巴菲特甚至無(wú)法知道明天股票市場(chǎng)是漲還是跌。SOHO中國(guó)在戰(zhàn)略上要把自己永遠(yuǎn)處在進(jìn)退自如的狀態(tài)。市場(chǎng)好時(shí)我們就加快銷(xiāo)售的速度，如2009年SOHO中國(guó)的銷(xiāo)售將創(chuàng)下新的歷史記錄；當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí)，SOHO中國(guó)就大量進(jìn)貨。如2008年，SOHO中國(guó)購(gòu)進(jìn)大量的項(xiàng)目，包括成交額高達(dá)55億元的朝陽(yáng)門(mén)SOHO。無(wú)論何時(shí)，SOHO中國(guó)都密切地留意市場(chǎng)的“洼地”，尋找最有投資價(jià)值的地段和項(xiàng)目，購(gòu)買(mǎi)土地是發(fā)現(xiàn)價(jià)值，建造房子是創(chuàng)造價(jià)值，銷(xiāo)售房子則是在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)價(jià)值。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，掌握高峰和低谷對(duì)應(yīng)進(jìn)貨和出貨的平衡關(guān)系是至關(guān)重要的，SOHO中國(guó)目前在掌握這種平衡中有充分的余地和可持續(xù)發(fā)展的空間。

　　SOHO中國(guó)的可持續(xù)增長(zhǎng)的空間有多大呢？如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)看好，公司將把已有的現(xiàn)金用于現(xiàn)有項(xiàng)目的建設(shè)，從金額上會(huì)有超過(guò)300億元的銷(xiāo)售額，可以保證公司保持3年以上的增長(zhǎng)時(shí)間。反之，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，公司充分利用公司的自有資金和銀行貸款，趁低吸納超過(guò)300億元的土地和項(xiàng)目。這就是SOHO中國(guó)在2008年8月份可以進(jìn)退的空間，也是SOHO中國(guó)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。

　　當(dāng)然SOHO中國(guó)還是一家年輕的公司，要成為一家百年老店的道路還很長(zhǎng)。在市場(chǎng)已經(jīng)給我們提供很好機(jī)會(huì)和平臺(tái)的背景下，需要及時(shí)地根據(jù)市場(chǎng)在地域、開(kāi)發(fā)物業(yè)的品種、品牌的建設(shè)、銷(xiāo)售和持有物業(yè)的比重四個(gè)方面做出調(diào)整，使公司能經(jīng)受不同市場(chǎng)環(huán)境的考驗(yàn)，把SOHO中國(guó)真正做成一家不斷為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富的百年老店。

　　我們看到多少企業(yè)甚至行業(yè)的消失都是沒(méi)有真正地找到讓自己長(zhǎng)期生存下去的平衡關(guān)系，因產(chǎn)業(yè)升級(jí)、技術(shù)進(jìn)步或市場(chǎng)的波動(dòng)，把企業(yè)放在了“進(jìn)退維谷”的危險(xiǎn)境地。

朝陽(yáng)門(mén)SOHO效果圖

SOHO中國(guó)將積極參與競(jìng)標(biāo)中服地塊

　　《中國(guó)證券報(bào)》林喆：最近有關(guān)北京百億超級(jí)地王中服地塊的傳言多起來(lái)，據(jù)說(shuō)中服地塊即將入市。也有媒體報(bào)道說(shuō)，SOHO中國(guó)已經(jīng)無(wú)緣中服地塊。您對(duì)此又有何看法？

　　潘石屹：對(duì)符合SOHO中國(guó)發(fā)展的每一塊土地，我們都會(huì)積極參與，當(dāng)然包括中服地塊。因?yàn)槲覀冊(cè)诒本〤BD開(kāi)發(fā)最有經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)贑BD的銷(xiāo)售額也超過(guò)了整個(gè)CBD銷(xiāo)售總額的40%。同時(shí)，SOHO在CBD開(kāi)發(fā)的物業(yè)中，一共有3000多家公司以及11萬(wàn)人群在其中辦公、經(jīng)營(yíng)，在全球金融危機(jī)的沖擊下SOHO中國(guó)開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓的出租率一直在95%以上，SOHO中國(guó)開(kāi)發(fā)的物業(yè)品種和市場(chǎng)定位經(jīng)受住了全球金融危機(jī)的考驗(yàn)。SOHO中國(guó)對(duì)北京CBD的貢獻(xiàn)是有目共睹的。

　　今年年初，我曾與20多位人大代表一起聯(lián)名，呼吁政府有關(guān)部門(mén)讓土地的市場(chǎng)更公開(kāi)、透明，也得到了政府土地部門(mén)及時(shí)的答復(fù)和保證土地出讓市場(chǎng)公開(kāi)、公正的具體措施。但有個(gè)別公司在土地市場(chǎng)上總是千方百計(jì)地想排除掉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，造成不公平競(jìng)爭(zhēng)，在土地出讓市場(chǎng)上進(jìn)行黑箱交易。我相信，政府會(huì)建立和完善土地的出讓政策，讓土地出讓政策更公開(kāi)、公正、透明。時(shí)間到了2009年，這種“黑箱”操作會(huì)越來(lái)越困難，這種陰謀得逞的可能性也會(huì)越來(lái)越小。如果讓我們留意一下事實(shí)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，北京最近出讓的土地，再也沒(méi)有選擇性的、設(shè)置條件性招標(biāo)了，而采用更公開(kāi)、更透明的掛牌和拍賣(mài)的方式。這種方式不光是房地產(chǎn)公司可以參與，媒體也都可以積極地進(jìn)行報(bào)道，只有在陽(yáng)光下，才會(huì)驅(qū)除黑暗和腐敗。在土地出讓市場(chǎng)中，掛牌和拍賣(mài)的方式比那些設(shè)置條件、選擇性招標(biāo)的方式更陽(yáng)光。這種更陽(yáng)光的土地出讓方式同時(shí)也避免了國(guó)家的財(cái)富流入一小部分人和房地產(chǎn)公司的手中。

　　在土地出讓的過(guò)程中最重要的是政府如何去做，而不是房地產(chǎn)商、市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如何去想，如何去說(shuō)的。

　　順便談一個(gè)題外話(huà)，就是前不久上海的倒樓事件。我看到媒體的報(bào)道，這塊土地就是采取設(shè)置條件招標(biāo)的，它的地價(jià)僅為同期、同位置土地的三分之一。而這座樓房建筑的施工單位在選擇過(guò)程中，也是有條件招標(biāo)的，選擇的這家施工單位是與開(kāi)發(fā)商的老板為同一控制人的施工單位。由于不能選擇最優(yōu)秀的施工單位進(jìn)行施工，就犯了簡(jiǎn)單、低級(jí)的錯(cuò)誤，釀成了如此大的悲劇。萬(wàn)幸的是，人還沒(méi)有入住。上海倒樓事件對(duì)所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、施工單位和監(jiān)理單位來(lái)說(shuō)是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不要僅僅把它看作是一則新聞，而應(yīng)該把倒塌樓房的情景永遠(yuǎn)印記在自己的心中，最好把倒樓的照片掛在自己的辦公室，提醒自己，讓自己每一個(gè)行為更多一些陽(yáng)光，更多一些公正。倒樓事件就是對(duì)這些不公正行為的報(bào)復(fù)。

　　觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體陳小麗：七月份數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)升量跌，最多成交量下跌達(dá)七成，這意味著由于價(jià)格上漲過(guò)猛，已經(jīng)抑制了需求進(jìn)一步的放大嗎？

　　潘石屹：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是新興的市場(chǎng)，新興的市場(chǎng)就有它不成熟的特點(diǎn)。我們不要因短期的上漲而欣喜若狂，也不要因短期的下跌而沮喪，從而對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景喪失信心。從長(zhǎng)期和基本面來(lái)看，我們非常看好中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但在具體的操作上，在選擇土地、選擇好的地段上，我們一定要選擇那些能夠抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和波動(dòng)的項(xiàng)目。

　　某網(wǎng)站 記者：有記者稱(chēng)你是房地產(chǎn)界典型的保守主義者，你同意這一評(píng)價(jià)嗎？

　　潘石屹：我也聽(tīng)到過(guò)這樣的評(píng)價(jià)。我想保守是相對(duì)而言的，對(duì)一些媒體記者來(lái)說(shuō)，他們總是不斷需要新聞事件，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，我和我們的公司可能是保守了一些。但相對(duì)于我們的經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)，就看不出我們的保守——公司的盈利，上交的稅收、我們的產(chǎn)品都是交給市場(chǎng)和社會(huì)一份滿(mǎn)意的答卷。相對(duì)于一個(gè)公司來(lái)說(shuō)，在它成長(zhǎng)的幾年中，完成北京CBD40%的銷(xiāo)售額，解決超過(guò)11萬(wàn)人和3000家公司的就業(yè)問(wèn)題，這也算不上保守了。

　　再來(lái)看SOHO中國(guó)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，都是在不斷創(chuàng)新，更有創(chuàng)意，也不能說(shuō)保守。

　　反思我們的行為，唯有在財(cái)務(wù)的安排上趨于保守，SOHO中國(guó)在上市前四年，基本沒(méi)有任何負(fù)債，這對(duì)任何一家房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)都是很難做到的。上市后的SOHO中國(guó)，財(cái)務(wù)狀況可透過(guò)每季公開(kāi)的財(cái)務(wù)報(bào)表看到，大家也可以仔細(xì)去分析，可以看到SOHO中國(guó)的財(cái)務(wù)狀況是非常穩(wěn)健的。當(dāng)然，記者也可以用保守來(lái)形容。

　　《中國(guó)證券報(bào)》林喆：有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，09年上半年北京、上海等地高檔寫(xiě)字樓租金還在下滑，面對(duì)這種局面，SOHO中國(guó)還會(huì)堅(jiān)持商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略嗎？

　　潘石屹：的確，租金水平就如同衡量工業(yè)企業(yè)的用電量一樣，是最基本的，也是最及時(shí)的指標(biāo)，它反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。同樣，租金水平也是衡量房地產(chǎn)投資的重要指標(biāo)，但它不應(yīng)該是唯一的指標(biāo)，還有物業(yè)的升值，對(duì)未來(lái)通貨膨脹的預(yù)期等等都要考慮進(jìn)去。SOHO中國(guó)目前依然專(zhuān)注于北京、上海繁華地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)，這個(gè)大的方向沒(méi)有變化。