開發(fā)商并不希望房價(jià)飆升
2009年08月13日 17:40
很多人認(rèn)為，房價(jià)飆升開發(fā)商就很高興，其實(shí)，這是一種誤解。特別是對(duì)于中小開發(fā)商來說，房價(jià)上漲過猛是非常不利的事情，也是一件非常害怕的事情。
首先，房價(jià)上漲過快，會(huì)引起管理層政策大棒的打壓。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樗P(guān)系到老百姓的安居樂業(yè)。所謂安居，就必須有房子住，特別是能夠買得起住房，所謂樂業(yè)，就是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)影響度很大，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和龍頭產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的興衰關(guān)系到幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的興衰，從而影響老百姓的樂業(yè)。
正是因?yàn)槿绱?，國家?duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)非常重視，2007年末到2008年四季度，國家實(shí)施二套房貸限制政策以及從緊的貨幣政策，在政策大棒的高壓打擊下，房地產(chǎn)市場一蹶不振，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)造成沉重打擊，隨著2008年年末全面去“反過熱”的政策，綁在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)頭上的道德帽子被掀掉，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了罕見的2009行情。
但是，2009年7月份后，一線城市和二線城市的房價(jià)上漲比較迅猛，不少城市的房價(jià)接近甚至突破了歷史紀(jì)錄，在這種情況下，輿論要求打壓房地產(chǎn)的呼聲越來越高，開發(fā)商也感到了政策大棒的威脅。特別是中小開發(fā)商，和三四線城市的開發(fā)商，漲價(jià)的好處并沒有太多的惠及他們，如果政策大棒隨時(shí)出臺(tái)，他們將會(huì)面臨致命的一擊。
其次，房價(jià)上漲過快吸引其他產(chǎn)業(yè)的資金，容易形成投機(jī)行為，造成市場的巨大波動(dòng)，這是中小開發(fā)商不愿看到的。2007年的過熱就是很多實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)引起的，比如著名的溫州炒房團(tuán)、山西煤老板都是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金進(jìn)入樓市的炒作的典范。
如果投機(jī)盛行，整個(gè)市場的投機(jī)行為會(huì)把真正的需求者踢出市場，如果這些炒客大量囤積房屋，勢必造成未來的存量過大，如果市場預(yù)期再次逆轉(zhuǎn)，還會(huì)再次造成市場的巨大波動(dòng)。這是管理層不愿看到的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場事關(guān)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的大局，因此，如果投機(jī)盛行的話，自然會(huì)招致政策大棒打壓，開發(fā)商也會(huì)連帶挨打。
第三，房價(jià)上漲過快引起地價(jià)的飆升，央企背景的地王不斷地推高地價(jià)，勢必給民營企業(yè)造成巨大的成本壓力，也會(huì)把很多民營企業(yè)擠出市場。他們的體量太大，正像大象進(jìn)入了羊群，最后把羊圈變成大象之家。這勢必造成房企的區(qū)域性壟斷，會(huì)給以后的宏觀調(diào)控制造更大的困難。更重要的是，在大象托起地價(jià)的時(shí)候，民營企業(yè)還沒有真正的恢復(fù)在2008年過冬時(shí)間的體力，而大象們?cè)谛刨J資金注入巨量能量的優(yōu)勢下，已經(jīng)把整個(gè)市場的門檻抬高了，由于地價(jià)的上升，未來商品成品房肯定是漲價(jià)的，但未來再飆高的房價(jià)令購房者何以堪？因此，中小開發(fā)商并不希望房價(jià)上漲過快。
第四，房價(jià)上漲過快必將給管理層一個(gè)借口，就是通過加稅或者新政稅收來平抑房價(jià)，這樣，稅收成本的增加也會(huì)推高房價(jià)。稅收成本加上土地成本勢必讓高房價(jià)的剛性增加，這會(huì)給市場的波動(dòng)帶來麻煩，特別會(huì)讓房價(jià)的調(diào)配資源的能力失靈。最近管理層有意向征收物業(yè)稅，如果房價(jià)飆升過快，管理層也可能真得祭出這個(gè)政策大棒。雖然物業(yè)稅最為財(cái)產(chǎn)稅無法繞過土地公有制的剛性，管理層可以不叫物業(yè)稅，而叫物業(yè)持有稅。
第五，房地產(chǎn)市場如果不能健康有序地發(fā)展，對(duì)于整個(gè)開發(fā)企業(yè)來說，是非常不利的，市場好的時(shí)候人人都在搶房子，市場在不好的時(shí)候，開發(fā)商因?yàn)橘Y金回籠出現(xiàn)障礙大批死掉，這樣的環(huán)境是開發(fā)商們不愿意看到的，至少是想這在這個(gè)行業(yè)長久發(fā)展的企業(yè)不愿看到的。更重要的是，作為支柱的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，要持續(xù)地為經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)，不能成為經(jīng)濟(jì)過熱的推動(dòng)者，也不能成為經(jīng)濟(jì)低迷的拖后腿的產(chǎn)業(yè)。只有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展，開發(fā)企業(yè)才能有一個(gè)大致可期的利潤回報(bào)，否則，開發(fā)商們也不知道定價(jià)多少合適，利潤回報(bào)多少合適，什么成本拿地可以不虧本，等等。居民的收入增加如果遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價(jià)增加的話，也使得開發(fā)商有失去市場的風(fēng)險(xiǎn)。
第六，房地產(chǎn)市場過度火爆，會(huì)導(dǎo)致貨幣政策的改變，這對(duì)于中小房企來說非常不利。大房企們已經(jīng)獲得了大量資金補(bǔ)充血液，而民營企業(yè)和中小企業(yè)貸款難現(xiàn)在頂多是緩解了，并沒有獲得血液補(bǔ)充。而且，三四線城市的樓市并不真正的火熱，我們的視野主要關(guān)注在一線城市和二線城市。最近二套房限制政策又出現(xiàn)在公眾視線中，對(duì)于房地產(chǎn)市場雖然沒有什么波及，但最近一段時(shí)間地產(chǎn)股卻受到了打壓，股民受損不少。
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